דורי סגל: עסקת הענק בארה"ב מוכיחה שהשוק נותן פרמיה לחברות גדולות

מניותיהן של קרנות השקעה בנדל"ן (REIT) עלו בארה"ב ביום שישי בחוזקה, בתגובה לאחת העסקות הגדולות שידע הענף בשנים האחרונות.



חברת General Growth תרכוש את חברת Rouse תמורת 12.6 מיליארד דולר. העסקה כוללת תשלום של 7.2 מיליארד דולר עבור מניותיה של Rouse וחוב של 5.4 מיליארד דולר של החברה הנרכשת אשר General Growth תיקח על עצמה.



General Growth מנהלת נדל"ן קמעונאי בשטח כולל של 14 מיליון מ"ר לאחר שהשקיעה בשנה האחרונה 1.5 מיליארד דולר ברכישות, ואילו Rouse מחזיקה ב-37 מרכזים מסחריים גדולים וב-4 מרכזים מסחריים קטנים יחסית, בשטח כולל של 3.6 מיליון מ"ר.



מחיר העסקה, שגילם פרמיה של 33% בהשוואה למחיר הבורסה של Rouse עשוי להשליך גם על שוויה של חברת אקוויטי Equity One) 1) (סימול נאסד"ק EQY) שמוחזקת ב-22.6% על ידי חברת גזית גלוב מקבוצת חיים כצמן.



מנכ"ל גזית גלוב, דורי סגל, מעריך שהעסקה ממחישה את היתרון העצום שיש לחברה שמנהלת מספר רב של נכסים על פני חברה שמנהלת מספר מצומצם של נכסים שאינם מרוכזים באזור אחד.



סגל הסביר שהפריסה הרחבה שיש לחברות ענק מסוגן של General Growth ו-Rouse מספקת יתרונות משמעותיים שחברות קטנות אינן יכולות להציע.



כך למשל רשת אופנה אירופית שמעוניינת בחדירה לשוק האמריקאי תעדיף לחתום על הסכם עם חברת מסוגה של General Growth משום שהוא מעניק לה נוכחות מסיווית בארה"ב באמצעות חוזה אחד, בהשוואה לניסיון לבסס נוכחות כזו באמצעות חתימה על מספר רב של חוזי שכירות של נכסים בודדים.



חברות המנהלות מספר רב של נכסים מסוגלות להתאים פתרון למרבית הצרכים של שוכרים פוטנציאליים. זאת בנוסף ליתרון הרב שיש להן כחברות גדולות ברכש שירותים ובניהול.



"העסקה מוכיחה לקהילת המשקיעים את מה שאנחנו וכל חברות ה-Reit טוענים זה זמן רב", אומר סגל. "האסטרטגיה של קרנות פנסיה, שהתייחסו להשקעה בנדל"ן כאל השקעה באיגרת חוב, היתה במקומה כל עוד הנכסים נסחרו ב-70% מערכם הכלכלי, אבל ברמת המחירים הנוכחית, הדרך היחידה להרוויח מהשקעה בנדל"ן היא להרוויח מהתפעול ומניהול נכון". ציין.



סגל העריך שהמגמה של קונסולידציה בנדל"ן המסחרי בארה"ב תלך ותתעצם. לדבריו, חברת Kimco שהיא החברה המובילה בקטגוריה של מרכזים מסחריים שכונתיים מעוגני מרכולים, הונפקה ב-94' וניהלה אז 50 נכסים בלבד, ואילו כיום היא מנהלת 700 נכסים מסוג זה, בשטח כולל של 9.3 מיליון מ"ר.



הוא העריך שבעוד 20 שנה יישארו רק חמש חברות שמנהלות נכסים מסחריים שכונתיים מעוגני מרכולים, בהשוואה ל-23 כיום.



אקוויטי 1, שמנהלת 188 נכסים מסחריים מעוגני מרכולים בשטח כולל של 1.9 מיליון מ"ר ונסחרת בנאסד"ק בשווי שוק של 1.4 מיליארד דולר, היא החברה השמינית בגודלה בענף. "אנו משוכנעים שנוכל להישאר בענף ולהיות אחת מחמש החברות שישרדו", אמר סגל, "אם כי הדבר ייקח זמן רב, כשבדרך יהיו תקופות של מיתון", הוסיף.



לדבריו General Growth שהוקמה בשנות ה-60, התגברה על שתי תקופות של מיתון כבד, משום שהקפידה על שני הכללים להישרדות בענף הנדל"ן: הימנעות מרכישה של נכסים תוך שימוש במנופי אשראי גדולים, ומאזן איתן.