הצעת חוק: לזרז הקמת מבני מסחר בשטחים חקלאיים במועצות אזוריות

מאת סיון קלינגבייל וענת ג'ורג'י



הקמת מבני מסחר ותעשייה בשטחים חקלאיים ובמועצות אזוריות תיעשה בהליך מהיר וכמעט בלא פיקוח של גופי התכנון, למעט ועדות התכנון המקומיות; זאת, בדומה להליך הקיים בקרקעות חקלאיות הנמצאות ביישובים עירוניים - כך עולה מהצעת חוק פרטית לתיקון חוק התכנון והבנייה, שהגיש באחרונה ח"כ אהוד יתום (ליכוד).



ביישובים העירוניים ניתן להקים מבני מסחר ומשרדים בשטחים חקלאיים בהליך של שימוש חורג, שאינו דורש שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) קיימת - אלא הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בלבד. הדבר מתאפשר בתנאי שאין סטייה ניכרת מהתוכנית המקורית ושהאישור ניתן לתקופה מוגבלת.



על פי החוק הקיים, שימוש חורג בקרקע חקלאית במועצות אזוריות לבנייה לייעודים אחרים, כמו למסחר ולתעשייה, מחייב אישור הוועדה המחוזית והוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (הולקחש"פ), נוסף על אישור של הוועדה המקומית.



יתום מציע לתקן את החוק באופן ש"מוסד תכנון יהיה רשאי לאשר בנייה לא חקלאית על קרקע חקלאית גם ללא הולקחש"פ והוועדה המחוזית, לאחר ששוכנע כי אין במתן ההיתר משום פגיעה סביבתית, ובלבד שתוקף ההיתר לא יעלה על 15 שנה".



יתום טוען בהצעה לתיקון החוק: "המשבר המתמשך בהתיישבות, לרבות הפגיעה הקשה בחקלאים, יצר מצב מורכב. מחד גיסא אין פרנסה ותעסוקה, ומאידך גיסא התהליכים לאישור קשים מנשוא. מן הראוי לאפשר שימושים חורגים גם בקרקע חקלאית להגברת ולהגדלת מקורות התעסוקה, תוך שמירה מפני מפגעים ומטרדים סביבתיים". עוד טוען יתום כי המציאות הביורוקרטית "מעכבת, מקשה ומסרבלת את ההליך להתרת שימוש חורג בקרקע".



ההליך המהיר לשימוש חורג ביישובים העירוניים הביא למצב שבו עשרות אלפי מ"ר אושרו בהליכים מהירים ושטחיים יחסית. כתוצאה מכך, השתבש המערך המסחרי במקומות רבים במדינה ומרכזי ערים רבות, ששימשו גם מרכזים מסחריים, התרוקנו לטובת פאוור סנטרים וקניונים.



לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, המאוישות על ידי פוליטיקאים מקומיים, יש עניין לאשר את הבקשות. הפוליטיקאים נבחרים לתקופה קצרה ומבקשים להביא לעיר פרויקטים שיוכיחו לציבור כי פעלו לפיתוחה. מרכזים מסחריים המוקמים במהירות גדולה יחסית ומביאים לשינויים משמעותיים בהרגלי הקנייה בעיר, הם דרך מצוינת להוכיח לציבור שראש העיר פעל בעבורו והפך נכסי תעשייה נטושים שנהפכו למפגעים סביבתיים - למקומות הומי אדם.



עו"ד אלדד כורש, שותף במשרד עו"ד עמית, פולק מטלון המתמחה בין היתר בנדל"ן, אומר כי ההצעה של יתום מעוררת כמה בעיות. ראשית, ההצעה מענישה למעשה את אלה שהקימו שטחי מסחר או תעשייה על שטחים חקלאיים בהתאם להליך המקובל כיום והתמודדו עם כל הקשיים הכרוכים בכך.



שנית, ההצעה מענישה את אלה שרכשו בית במושב מתוך כוונה לחיות חיים שקטים, ועתה עלולים להתמודד עם בנייה מהירה של מרכז מסחרי בקרבת מקום, כולל המטרדים הנלווים לו. בנוסף, לדבריו, לא בטוח שמערכת התשתיות הקיימת ביישובים החקלאיים במועצות האזוריות, כמו תשתיות הכבישים והביוב, הוכשרו לספק שירותים גם למרכזים מסחריים.



בעיה אחרת שמעלה כורש היא השטחים המסחריים או התעשייתיים שהוקמו במשך השנים בהתאם לתוכניות בניין עיר, וניצבים כיום ריקים עקב המיתון במשק. לדבריו, יזם שהקים מבנה מסחרי או מבני תעשייה ושילם על כך היטל השבחה והיטלים נוספים לא יכול להתחרות במחירים שיציעו יזמים במושבים, שיוכלו להקים את אותם שטחים ללא העלויות הנלוות. ולכן, הוא אומר, גם במקרה זה ההצעה מענישה למעשה את אלה הפועלים כחוק.



מטעמו של יתום נמסר בתגובה כי התיקון לחוק אמור להוות חלק מפתרון בעייתם הכלכלית של חקלאים רבים, המתקשים למצוא פרנסה ממלאכתם: "הצעת החוק נועדה להסדיר את עניין מתן ההיתר לשינוי ייעוד של קרקע חקלאית לשימושים חורגים, באופן שיקל על החקלאי את ההליך ויאפשר לבצעו בוועדה לתכנון ובנייה של המועצה האזורית. הצעת החוק תאפשר הסדרתם של עסקים רבים הפועלים זה מכבר ומבקשים לעשות כן. ההצעה תעלה לדיון בתיאום מלא עם הממשלה".



הצעת החוק של ח"כ יתום



* כיום שימוש חורג בקרקע חקלאית במועצות אזוריות מחייב אישור המקומית, המחוזית, והוועדה לשמירה על קרקע חקלאית



* על פי ההצעה, יהיה צורך באישור הוועדה המקומית בלבד



* יתום: ההצעה תביא להגדלת מקורות התעסוקה, תוך שמירה מפני מפגעים ומטרדים סביבתיים



* עו"ד המתמחה בנדל"ן: ההצעה מענישה את אלה שהקימו שטחי מסחר או תעשייה בהתאם להליך המקובל