הדרכים באמצעותן ניתן להרוויח כסף מנכס קיים

מאת ענת ג'ורג'י



בעלי הדירות בבניין בן ארבע קומות, הממוקם באחד הצמתים המרכזיים בתל אביב, מצאו דרך מהירה ונוחה להרוויח אלפי שקלים בחודש בלי להתאמץ. הם השכירו את גג הבניין לחברות הסלולר, שהקימו עליו אתרי שידור סלולריים (אנטנות). לפי ההערכות, משלמת כל אחת מהחברות 1,500 דולר בממוצע בחודש עבור אתר סלולרי; כלומר, בסך הכל מרוויחים הדיירים 4,500 דולר בחודש בממוצע.



לא מדובר במקרה יוצא דופן. אם תושבי תל אביב ירימו את ראשם לשמים, הם יגלו כי עירם נהפכה זה מכבר לאתר סלולרי גדול וצפוף. חברות הסלולר, בשקט ובעקביות, הציבו אנטנות מעל גגות רבים בעיר. מראה דומה יתגלה מן הסתם גם לתושבי הערים האחרות.







בענף הנדל"ן אומרים כי השכרת גגות לצורך הצבת אתרים סלולריים היא דרך מהירה ופשוטה יחסית להרוויח על הנכס. האחריות על קבלת אישור מוועדת התכנון המקומית להתקנת האתר מוטלת על חברת הסלולר, וכמו כן האחריות על תחזוקת האתר. אם הבעלות על הגג היא של דייר אחד, עליו לקבל את הסכמת הדיירים בבניין להצבת האנטנה. אם הגג שייך לכלל הדיירים, הם צריכים להסכים על כך ביניהם. עם זאת חששם של דיירים רבים מפני ההשפעות המזיקות של הקרינה, מונע במקרים רבים את הצבת האנטנה על גג בניין.



אלון וקסמן, שמאי מקרקעין ומנהל השיווק של חברת השתתפויות בנכסים שמתמחה בהשבחת נכסים, מפרט כמה דרכים נוספת באמצעותן ניתן להרוויח מהנכס. דרך אחת היא באמצעות הצבת שילוט על דופן הבניין. לדבריו, חברות השלטים מוכנות לשלם על כך עד 6,000 דולר לחודש המתחלקים בין דיירי הבניין.



וקסמן: "מדובר באופציה שיכולה להניב הרבה מאוד כסף - תלוי במיקום הבניין. בציר האיילון בגוש דן, למשל, התשלום עבור הצבת שלטים על דופן הבניין הוא במספרים בני חמש ספרות בחודש, בדולרים". לדבריו, הצבת שלט כרוכה בקבלת אישור מהעירייה וכן בתשלום אגרת שלט.



דרך נוספת להגדלת הרווח מהנכס, שאינה מחייבת אישור מיוחד מהעירייה, היא פיצול הדירה ליחידות דיור קטנות יותר, והשכרתן בנפרד. עם זאת, אומר וקסמן, אם יש כניסות נפרדות ליחידות, הפיצול מחייב קבלת אישור מהעירייה.



מעבר לדרכים המהירות להגדיל את הרווח מהנכס, שאינן מחייבות קבלת אישורים מיוחדים, קיימת האפשרות המסובכת מבחינה ביורוקרטית, של השבחת הנכס. הדבר יכול להיעשות על ידי ניצול מקסימלי של אחוזי הבנייה המאושרים בקרקע או הגדלת אחוזי הבנייה. דרכים אחרות הן שינוי תוכנית בניין העיר (תב"ע), מתן הקלה, התרת שימוש חורג או שינוי ייעוד הנכס או המקרקעין (למשל מתעשייה למסחר).



לדברי וקסמן, ערך הנכס נקבע על פי הייעוד שלו - מגורים, עסקים או מסחר - וכן לפי פוטנציאל הקרקע לייעוד מסוים. השימושים הפוטנציאלים של נכסים נקבעים על פי התנאים הפיסיים, המיקום וחוקי התכנון והבנייה החלים על הנכס. תנאים אלו כלולים בתב"ע שיזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי הרשות המקומית, ומאושרת בדרג המחוזי והממשלתי.



שינויים בתב"ע עשויים להעלות או להוריד את ערך הנכס. מסמכי התב"ע פתוחים לעיון ברשות המקומית עם הפקדתם, ולפיכך רוכשי הנכסים חייבים לבדוק את התוכניות הנוגעות לנכס, כדי לשקול את הסיכוי או הסיכון של שינויים עתידיים. כמו כן רצוי לגשת לצוות התכנון שבעירייה ולבקש לעיין בתוכניות הנמצאות ברשותם ושעדיין לא הופקדו.



באילו מקרים ניתן להשביח נכס?



וקסמן: באופן עקרוני ניתן להשביח כמעט כל נכס, בהתאם לייעוד, לשימוש והתאמתו לתמהיל הסביבתי. השבחת הנכס כפופה בנוסף להסכמת בעליו ואישורם של הגורמים הסטטוטוריים. כמו כן ניתן להשביח נכס שלא נוצלו בו כל זכויות הבנייה.



מהם השלבים בהשבחת נכס ולוחות הזמנים?



וקסמן: כל בעל עניין, וכמובן בעל הקרקע, רשאי ליזום תוכנית נקודתית לנכס (הגדלת זכויות הבנייה, שינוי ייעוד וכד') או לבקש אישור לשימוש חריג שאינו מותר בתב"ע.



בעל נכס המבקש להשביח את הנכס שבבעלותו, צריך לבדוק מה הוא יכול לעשות בהתאם לתוכניות הקיימות, ובהתאם לכך להגיש תוכנית שינוי מפורטת. התוכנית, שנעשית על ידי אדריכלים, צריכה לקבל ראשית את אישור הוועדה המקומית, ובמידת הצורך - אישור הוועדה המחוזית או המועצה הארצית. לוחות הזמנים משתנים מוועדה לוועדה, בהתאם לכמות העבודה בה.



במקרים בהם לא נוצלו כל זכויות הבנייה יהיה צורך רק באישור של הוועדה המקומית, ואז הליך ההשבחה יהיה לרוב מהיר יותר. תוכניות שצריכות לקבל את אישור הוועדה המחוזית או המועצה הארצית הן בדרך כלל תוכניות של שינוי ייעוד הקרקע והגדלת זכויות בנייה. מסיבה זו, הליך האישור עלול להימשך זמן רב, בפרט אם מדובר בתוכנית שצריכה את אישור המועצה. במקרה זה התהליך עלול להיות ארוך, ולעתים מייגע, לנוכח הדרישות הכבדות והתנגדויות שעשויות להתעורר מצד ארגונים שונים כגון הירוקים.



תקופה של שנה וחצי נחשבת לפרק זמן קצר מאוד לאישור תוכנית בוועדות המקומית והמחוזית. לעומת זאת ישנן תוכניות שאישורן בוועדות מתעכב שנים רבות, כ-15 שנה ואף יותר. בערים הגדולות זמן אישורן של תוכניות להשבחת נכסים ארוך במיוחד.



כמה עולה להשביח נכס?



וקסמן: הגשת התוכנית לוועדות אינה כרוכה בתשלום, אך היועצים, האדריכלים והשמאים גובים תשלום בגין עבודתם בהתאם לגודל המגרש ונפח הבנייה. מחיר העסקת היועצים נגזר משטח המגרש ונפח הבנייה, ויכול לנוע בין 20 ל-300 אלף שקל. קיימת נוסחה של משרד הביטחון ושל משרד הבינוי והשיכון לחישוב שכרם של היועצים.



לאחר שהוועדות אישרו את התוכניות, על הלקוח לשלם היטל השבחה. היטל השבחה הוא תשלום שגובה הרשות המקומית כאשר חלה עלייה בערך הנכס כתוצאה משיפור בזכויות הבנייה, כלומר הגדלת אחוזי הבנייה המותרים ו/או שינוי בייעוד הנכס - כמו שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או למסחר. גובה ההיטל שגובה הרשות המקומית הוא 50% מערך ההשבחה, ומשולם בעת מימוש ההשבחה או מימוש הזכויות על ידי בעל הנכס.



ערך ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין הפועל בשם הרשות המקומית. החוק מתיר לבעלי הנכס, או לנוגעים בדבר, לה