מנכ"לית מעלות דורית סלינגר: בתוך כשנה יבוצע לראשונה איגו"ח של תיק משכנתאות בישראל

כל כמה שנים עולה לכותרות סוגיית איגו"ח החובות של הבנקים למשכנתאות, מכירתם בשוק ההון ויצירת שוק משני למשכנתאות. אם בתחום האשראי העסקי היו פה ושם עסקות בודדות של מכירת חובות, כמו למשל בנק הפועלים שמכר לפני כמה שבועות כ-400 מיליון שקל מהאשראי שנתן לחברת דרך ארץ לגופים מוסדיים, הרי שבתחום המשכנתאות דיבורים יש, אבל עסקות אין.



ובכל זאת, מנכ"לית חברת דירוג האשראי מעלות, דורית סלינג'ר, לוקחת את הסיכון ומצהירה שבתוך חצי שנה יהיה בישראל לראשונה איגו"ח של תיק משכנתאות ומכירתו בשוק ההון. "הבנקים מודעים היום הרבה יותר לנושא האיגו"ח", היא אומרת. "תוכניות החיסכון נעלמו ואין היום מקורות מימון לטווח ארוך ולכן אני רואה בבנקים חשיבה אחרת לגמרי ממה שהיה נהוג לפני כמה שנים.



"אני מעריכה שבחצי השנה הקרובה נראה את האיגו"ח הראשון, שאנחנו מעורבים בו. אני לא יכולה לומר באיזה בנק מדובר, אבל כבר יש התקדמות. בסופו של דבר, הבנקים מבינים היום שהם צריכים לעסוק במה שהם טובים בו - חיתום וניהול הלוואות, אבל מקורות המימון צריכים להיות בשוק ההון", היא אומרת.



איגו"ח היא שיטה מקובלת בעולם לגלגול ההלוואה מהבנק לגופים מוסדיים עתירי ממון בשוק ההון. כך למשל, בנק מלווה 500 מיליון שקל לפרויקט מסוים בריבית של 6% ל-15 שנה. אם ההלוואה מתנהלת אצלו כל השנים, עקב מגבלות הלימות ההון הבנק יכול למצוא את עצמו במצב שהוא מתקשה להעמיד עוד אשראי לפרויקט זה או אחר.



מה עושה הבנק? הוא "מוכר" את ההלוואה הזו כאיגרת חוב לגופים מוסדיים (חברות ביטוח, קרנות פנסיה, קופות גמל), לפעמים אפילו במחיר קצת יותר גבוה ממה שהוא מקבל מהלווה, תוך שהוא מקפיד לשמור לעצמו מרווח חיובי ביחס לעלות המקורית של הכסף. בשיטה זו, הבנק "משחרר" 500 מיליון שקל שהוא יכול לתת כהלוואה לפרויקט אחר.



בתחום המשכנתאות העניין מורכב קצת יותר. הבנק צריך לבחור תיק של מאות או אלפי משכנתאות ולאג"ח אותם. מכיוון שבהלוואות משכנתא יש תנאים שונים וריביות שונות צריך לעשות ממוצע משוקלל ולקבוע מחיר אחד עבור התיק כולו. אחרי שזה נקבע צריך לקבוע מהו הסיכון של התיק. כאן נכנסת מעלות לתמונה - החברה תדרג עבור הבנקים את האג"ח ולפי זה תיגזר הריבית שיהיה מוכן לשלם מי שירכוש אותה.



מבחינת הלקוח שלקח את המשכנתא מהבנק, לגלגול החוב אין כל השפעה. הוא ממשיך לעבוד מול הבנק ולנהל את ההלוואה שלו שם, כלומר, לשלם את התשלום החודשי ולקבל את כל המידע הרלוונטי. הגוף המוסדי שרוכש את האג"ח יכול לישון בשקט: הוא יודע שהחוב מובטח במשכנתא של הלקוח לבנק.



מדוע זה לא קרה עד היום? לדברי סלינג'ר, מדברים על כך כבר הרבה שנים ובעבר בנק טפחות כמעט וביצע עסקה. ואולם, בעיות רגולטוריות וחשש לרווחיות אפסית הכשילו את הניסיונות. כיום בוחנת ועדה ברשות ני"ע הקלות על הביצוע. בעיית הרווחיות תיפתר כשהתיווך של "החברה האורזת" שעליה דובר בעבר ייחסך; לא תהיה חברה כזו, אלא הבנק יקים חברה בת מיוחדת (SPC) שתנוהל על ידי נאמן ותמכור את האג"ח.



במקביל, מתקיימים דיונים מול בנק ישראל, על כך שיאפשר לבנק שמוכר את החוב להפחיתו מסך נכסי הסיכון שלו וכך להגדיל את הלימות ההון. אין ספק שמבחינת הבנקים מדובר בשיטה מבורכת, ואולם, השאיפה היא לשינוי שיטת המשכנתאות בישראל; איגו"ח תיקי משכנתאות יוצר שוק משני למשכנתאות, המבטיח ללקוחות משכנתאות בריבית מעט נמוכה יותר, ויתרה מכך, אפשרות פשוטה וקלה לבצע מחזור של ההלוואה בכל נקודת זמן ללא קנסות.