בנק ירושלים: התחרות במימון הבנקאי לפרויקטי מגורים תגדל בטווח הרחוק

התחרות במימון הבנקאי לפרויקטים בתחום המגורים תתעצם לאורך זמן עם כניסת גורמים חוץ-בנקאיים לתחום, נהירת יזמים גדולים לחו"ל וצמצום העוגה על ידי הבנקים. עם זאת, בטווח הקצר צפויה הקשחת התנאים ליזמים, בעיקר כתוצאה משינויים פרסונליים בבנקים וכניסת שחקנים חדשים לתחום שיהיו קטנים יותר בהתחלה. בטווח הארוך התחרות תיטיב עם היזמים שישרדו, והם יוכלו לקבל מימון משוק ההון בתנאים נוחים יותר. כך העריך בשבוע שעבר ראש אגף עסקי בבנק ירושלים, יעקב סיסו, בפורום הנדל"ן של בנק ירושלים.



לדברי סיסו, הקשחת התנאים ליזמים בטווח הקצר יכולה להביא את מי שנמצאים בקשיים למצב של חדלות פירעון, והם לא יוכלו לעמוד בתהחייבויותיהם כלפי ציבור רוכשי הדירות - לא לבנות ולא לאפשר הנחות. בטווח הרחוק, ההקלה על היזמים כתוצאה מהגברת התחרות תתורגם גם לצרכן הסופי שייהנה מתנאי רכישה טובים יותר.



כיום, אומר סיסו, השחקנים העיקריים המשתתפים במימון הענף הם בנק הפועלים, לאומי, מזרחי/טפחות, דיסקונט, מרכנתיל בינלאומי וירושלים. לדבריו, כיום נכנסות יותר ויותר חברות ביטוח למימון בענף. חברת כלל, למשל, עוסקת בהנפקת ערבויות חוק מכר לדירות, והשלמות הון לעצמאים. חברת מנורה עוסקת בהנפקת ערבויות חוק מכר. סיסו הוסיף כי חברת אליהו, שהנפיקה בעבר ערבויות חוק מכר, נמצאת כיום מחוץ לשוק. סיסו העריך כי בעתיד יורחבו תחומי העיסוק של חברות הביטוח הפעילות, וייכנסו חברות ביטוח חדשות. בנוסף, לדבריו, ייכנסו חברות הביטוח לתחומי פעילות חדשים כמו למשל הנפקת ערבויות ביצוע והעמדת מקורות מימון ישירים לבנייה.



בעתיד, מעריך סיסו, יורחב השימוש באיגוח פרויקטים וגיוס באמצעות שוק ההון. הדבר ייעשה בכמה דרכים, ובהן גיוס מקורות לפעילות על סמך האיתנות הפיננסית של החברה היזמית ולא כנגד פרויקטים ספציפיים, איגוח פרויקטים מניבים (כמו למשל מגדלי משרדים) או איגוח תיקי משכנתאות.



סיסו מעריך כי כמעט שלא ייעשה שימוש בקרנות ה-REIT. לדבריו, בעבר היו דיבורים רבים בעניין, ואף הוקמה ועדה על ידי נציבת מס הכנסה לשעבר טלי ירון אלדר, אשר ומסקנותיה תמכו בהקמת קרנות REIT בישראל. ואולם בפועל הנושא כלל אינו מקודם.



סיסו מעריך כי שוק הדירות הא יתייצב בנקודת שיווי משקל נוכחית חדשה ברמת פעילות הנמוכה משמעותית מנקודת שיווי המשקל של אמצע שנות ה-90. משמעות הדבר היא שהתחרות תתמקד בנתח השוק הקיים, שיסתכם בכ-28 אלף יחידות דיור חדשות מדי שנה - לעומת 50-45 אלף יחידות דיור באמצע שנות ה-90. התחרות תתמקד בטיב הלקוחות, בטיב הפרויקטים, במחירי האשראי ליזמים, שיעור והרכב ההון העצמי וברמת השירות והמקצועיות.



מבחינה גיאוגרפית, אומר סיסו, צפויה הגברת התחרות על מימון פרויקטים במרכז הארץ וקושי רב בקבלת מימון לפרויקטים בפריפריה. זאת לטענתו מאחר שהתמשכות הליכי התכנון והביורוקרטיה תמשיך להקטין את היצע הקרקעות הזמינות באזור המרכז, ומשום שהמינהל אינו משווק בהכרח קרקעות במקומות בהם קיים ביקוש אלא בהתאם למצאי הקרקעות המתוכנן שיש בידיו (בעיקר בפריפריה). סיסו העריך כי יציאת הממשלה מסיוע לזכאות וביטול המענקים יצמצמו את הביקוש וינחיתו מכת מוות על הבנייה בפריפריה.



גורם נוסף שיגביר את התחרות, אומר סיסו, הוא יציאת יזמים ישראלים לפעילות בחו"ל. לדבריו, הדבר מגביר את התחרות בין הבנקים על יזמים טובים שנשארו לפעול בארץ. גורם נוסף שמשפיע על מימון הפרויקטים הוא שברוב הבנקים התחלפו לאחרונה מנהלי המחלקות לליווי נדל"ן. לדבריו, החלפת המנהלים מערערת את שיווי המשקל ביחסים שבין הלקוח לבנק.



מנכ"ל בנק ירושלים, דוד ברוך, אמר בכנס כי 2004 מסתמנת כשנה של התכווצות נוספת בפעילות שוק הנדל"ן, על אף שבראשיתה היה נדמה שנראית התאוששות. לדבריו, כל המדדים מצביעים על ירידה: היקף התחלות הבניה ירד השנה בשיעור של 14% לעומת 2003, לאחר ירידה של 15% בשנה הקודמת, והיקף המלאי המשיך להצטמצם, דבר שישליך על המחירים.



משבר בפריפריה



לדברי ברוך, יזמים ובנקאים ידירו את רגליהם מהפריפריה כבר בעתיד הקרוב עקב הגידול במידת הסיכון. רוב התחלות הבנייה וייזום הפרויקטים יהיו במרכז, בעוד שבפריפריה נראה הפסקה מוחלטת של השקעה בנדל"ן. ב-2004 הפכה הפריפריה למסוכנת לפעילות בעקבות השחיקה ברווחיות: הרווח ירד משיעור של 17% ב-2002 ל-1% בלבד כיום, בעוד שבמרכז נשמר רווח בשיעור של 15%. גם התשואה על ההון נפגעה באופן חד בפריפריה, בעיקר בשל התארכות במחזור העסקה, וצנחה משיעור של 19% תשואה ברוטו להון ב-2002 ל-0.5% תשואה כיום. באזור המרכז, לעומת זאת, עלה שיעור התשואה מ-11% ב-2002 ל-18% ב-2004. אינדיקציות למגמה זו ניתן לראות כבר בשיעורי הצלחת מכרזי המנהל ב-40% :2004 בפריפריה לעומת 80% במרכז.



לדברי ברוך, בעיה נוספת של פרויקטים בפריפריה היא השינוי במדיניות התמיכות הממשלתית בכלל וביטול מענקי המשכנתאות בפרט. מהלכים אלה הביאו לירידה חדה במכירות בפריפריה, שגרמה לקושי בהשלמת פרויקטים ולחשש להסתבכות פיננסית אצל יזמים רבים. וכך, בעוד מחירי הנדל"ן במרכז עלו ב-4%-3%, המחירים בפריפריה ירדו ב-5%-3%.