בשנתיים האחרונות נוסף אלמנט חדש לנוף העיר תל אביב; לצד פסלים סביבתיים, שלטי ענק ובתי הקפה, נראים כמעט בכל מקום מכולות לפסולת בנייה, המוצבות מתחת למבנים ישנים. מכולות אלה מהוות עדות למהפכה שעובר שוק הדירות להשכרה בגוש דן.
מאות דירות להשכרה בתל אביב משופצות בימים אלה על ידי בעליהן, מתוך תקווה להופכן למושכות יותר בעיני השוכרים. האחרונים, מדווחים מתווכים הפועלים בעיר, נעשו בררנים, ובניגוד לעבר - אינם מוכנים להסתפק בדירות בתחזוקה ירודה, ומוכנים לשלם יותר בעבור דירות משופצות.
"המיתון המתמשך בשנים האחרונות גרם לירידה בביקוש וכתוצאה מכך לעלייה במספר הדירות המוצעת להשכרה", מסביר מנכ"ל חברת מ.ד.ס, גיא יום טוב. "אחת הדרכים להתמודד עם התחרות בשוק ושחיקת שכר הדירה היא השקעה בשיפוץ הדירה, במטרה להפוך אותה לאטרקטיווית יותר בעיני השוכרים. כך מבקשים בעלי הדירות להשכיר את הדירות שלהם במהירות רבה יותר ובמחיר גבוה יותר".
מ.ד.ס, הפועלת בעיקר בקרב סטודנטים, ערכה בדיקה סטטיסטית של מאות דירות שהושכרו דרכה בתקופה האחרונה. מהבדיקה עולה כי 40% מהדירות המוצעות להשכרה בגוש דן עברו שיפוץ כלשהו בשנים האחרונות, כש-28% עברו שיפוץ כולל.
מה בדיוק עובר על שוק השכירות התל אביבי? מתווכים מדברים על כמה גורמים ל"קדחת השיפוצים". ראשית, יש המשווים זאת למהפכה הצרכנית-שיווקית שעברה על קבלנים בשנים האחרונות כתוצאה מהמיתון. הקבלנים למדו על בשרם כי רוכשי הדירות כיום, בניגוד לעשור הקודם, דורשים מפרט טכני, תכנון ועיצוב מתקדמים יותר, ברמת מחירים נמוכה יותר. אם הם לא מקבלים את מבוקשם, הם לא קונים. השוכרים של היום מנצלים את מצב השוק, ואינם ממהרים לשכור דירה; הם לא חוששים כי אם לא יחליטו במהירות, מישהו אחר ישכור אותה במקומם.
"זה לא שבעבר השוכרים אהבו את הדירות ששכרו, אך כיום הם לא מוכנים לשתוק יותר. ההבדל הוא, שפעם לא היתה להם ברירה; הם היו חייבים לשכור דירות ברמה ירודה, אחרת לא היו מצליחים למצוא דירה בכלל. כיום פרוס בפניהם היצע גדול, והם יכולים לברור ולדרוש", מסביר המתווך יוסי סיונוב מתיווך הום לנד אפטאון.
הסבר נוסף לשינוי שעובר על שוק השכירות התל אביבי הוא הבלאי שנוצר בדירות מסוימות, כתוצאה מהזנחת בעליהן. תקלות חוזרות ונשנות בתשתיות הדירה - צנרת, חשמל, דוד המים החמים ואיטום הדירה - עלו לבעלי הדירות אלפי שקלים, עד שבסופו של דבר נאלצו להשקיע בשיפוץ רציני.
גורם נוסף, אם כי לא משמעותי במיוחד, לריבוי השיפוצים בדירות להשכרה הוא המספר הנמוך של התחלות בנייה בשנים האחרונות שהוזיל את שיפוץ הדירות.
כשמדובר בשיפוצים, מבחינים בין תיקון קל לשיפוץ כולל של הדירה. עריכת תיקונים בדירה, הכוללים צביעה והחלפת ארונות מטבח ואמבטיה רקובים, הופכת את השהייה בדירה לנסבלת יותר. ואולם לרוב, השוכרים אינם מתפעלים מכך, מכיוון שפעולות אלה לא פותרות בעיות עקרוניות של הדירה, הכוללות בין השאר אינסטלציית חשמל ומים, ובעיות אסתטיות קשות המלוות דירות בנות עשרות שנים.
"בעלי דירה שעורכים תיקונים כאלה יגלו מהר מאוד כי השוכרים דורשים הרבה יותר בתמורה לכספם. במקרה הטוב, הם יצליחו להשכיר את הדירה מהר יותר, מאשר במצבה הקודם, ואולם לא במחיר גבוה יותר", אומר יום טוב.
שיפוצים "עמוקים יותר" כוללים, נוסף על צבע, גם החלפת מטבח, טיפול יסודי במערכות המים והחשמל, החלפת כיורים, אמבטיות, אסלות שירותים, ארונות בחדר האמבטיה, וכן התקנת דלת כניסה מפלדה והחלפת ריצוף. התקנת מיזוג אוויר בדירה, אומרים מתווכים, מהווה שדרוג נוסף של הדירה בעיני שוכרים.
אמבטיות, שירותים ומטבחים הם האזורים הרגישים ביותר בעיני השוכרים. יום טוב מספר על דירות שנראו לא רע, אך האסלות והמקלחות היו ישנות, והרתיעו את השוכרים. גם לגבי מטבחים, הבררנות בקרב השוכרים רבה.
היבט חשוב נוסף שמשפיע מאוד על השוכרים הוא עיצוב. "בעלי בתים מתחילים להבין כי בענף השיפוצים והעיצובים חלה התקדמות רבה", אומר סיונוב. "וכמו שרוכשי דירות מקבלן רוצים שהמפרט הטכני יהיה עדכני, כך גם השוכרים של היום דורשים הרבה יותר מבעבר. המהפכה העיצובית בכל מה שקשור לארונות מטבח ושירותים, מקלחות, שירותים, ברזים וכיורים, לא פוסחת גם על הדירות השכורות.
"אם פעם מודל סטנדרטי של ארון מטבח יכול היה להחזיק מעמד 20 שנה, כיום שוכרים רבים אינם מוכנים להסתפק בארונות נקיים וצבועים. ארונות מיושנים עם פרזול שכבר לא רואים כמותו כיום, יגרמו להם לפסול את הדירה", מוסיף סיונוב.
גם ריצוף הדירה עשוי להשפיע על ההחלטה אם לשכור את הדירה. אריחים ישנים, מלוכלכים, סדוקים ושקועים אינם עושים רושם טוב על השוכרים. "הרצפה משפיעה מאוד על מראה הדירה כולה. מרצפות לא תקינות הן גורם מרתיע, שכדאי מאוד לבעל דירה להביאו בחשבון", אומר יום טוב. לדבריו, דירה שנותרה עם אריחיה המקוריים מעלה שאלות גם לגבי גיל ומצב מערכות האינסטלציה שנמצאות תחתיהם.
מיזוג אוויר, מציין יום טוב, הוא כמעט כורח מציאות: "בעיני השוכרים יש לזה חשיבות עליונה.
"בקיצור, בעל דירה מגיע לעלויות שיפוצים של 30-20 אלף דולר על דירות, ששכר הדירה בעבורן ירד בשנים האחרונות ב-30%-20%", מסכם סיונוב.
וכפי שניכר בשטח, בעלי הדירות חורקים שיניים ומשפצים. "השקעות בדירות ישנות הן לא בונוס או הליכה לקראת השוכרים, אלא חובה של בעלי דירות שרוצים לשמור על ערכן ולהפיק מהן תועלת, גם אם מופחתת. עומדות בפניהם שלוש אפשרויות: לא לבצע שיפוצים בדירות ולמכור אותן במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחיר השוק, לדחות את ביצוע השיפוצים לעתיד כשהם מביאים בחשבון כי הדירות לא יושכרו וכל העלויות בגינן יוטלו עליהם, ואפשרות שלישית - להשקיע בהן מתוך תקווה שבעתיד ההשקעות ישתלמו", אומר סיונוב.
נכון להיום, שיפוצים יכולים להעלות את דמי השכירות בעשרות עד מאה דולר בחודש - סכום הגבוה בעד 25%-20% מדמי השכירות החודשיים שניתן לקבל בדירות דומות שלא עברו שיפוץ. לפיכך,
דירות להשכרה בתל אביב: רצפות שיש, אמבטיות חדשות ונישות מגבס
אריק מירובסקי
21.11.2004 / 9:41