מכירת סוף עונה בשוק המשכנתאות, אבל הקונים נשארים בבית

החורף בקושי התחיל אבל מבצעי סוף העונה בחנויות האופנה כבר בעיצומם. הטריק כאן ברור: גשם או לא גשם, בעלי החנויות רוצים למשוך את הקונים, ועל כן מפתים אותם במחירי מבצע. ובאמת, מי מאיתנו לא רוצה לחסוך כמה עשרות או מאות שקלים על בגדים אופנתיים?



אבל יש סקטור אחד שעל אף שיש בו מחירי מבצע, ועל אף שהוא יכול לחסוך ללקוח הממוצע לא עשרות, מאות או אלפי שקלים, אלא הרבה יותר, נשאר איכשהו בצל. הכוונה היא לשוק המשכנתאות. זה לא סוד שהריביות על המשכנתאות נמצאות כיום בשפל היסטורי, שלא זכור לפחות עשור, וכנראה יותר. הריבית הריאלית על המשכנתאות היום היא כ-5%-4.2% (תלוי בתקופת ההלוואה - אם היא ארוכה אז הריבית גבוהה יותר).



על פי הנתונים, הציבור לא ממהר בינתיים לנצל את ההזדמנות הנדירה. מדובר לא רק בשוק המשכנתאות החדשות, אלא בעיקר בשוק - שכרגע עושה את צעדיו הראשונים אבל על פי ההערכות הוא עתיד להפוך בשנה הקרובה למשמעותי במיוחד - שוק המיחזורים.



כן, גם אם נטלתם משכנתה לפני 4 ,3 ו-5 שנים זה לא פוטר אתכם מהצורך לסקור את השוק מחדש. כי מיחזור של משכנתה עשויה לחסוך לכם עשרות ואולי אף מאות אלפי שקלים. מבדיקה שערך "הארץ" בבנקים למשכנתאות עולה כי המודעות למיחזור בהחלט עולה: בבנקים מדווחים



כי כ-20%-15% מנוטלי המשכנתאות החדשות הם ממחזרים - כלומר אלה שנטלו בעבר משכנתה בריבית יקרה וכעת מחליפים אותה בהלוואה בריבית זולה יותר. על דבר אחד יש תמימות דעים: המספר רק יעלה.



רבים דוחים את נטילת המשכנתה כיום בשל ההערכה שמס הבולים יבוטל בתחילת 2005. מס הבולים גובה 4 פרומיל (4 מאיות האחוז) מהיקף ההלוואה, כלומר סך התשלום החודשי במכפלת מספר חודשי ההחזר. עבור משכנתה ממוצעת של כ-400 אלף שקל, משולם מס בולים בהיקף של כ-2,500 שקל - בהחלט לא סכום מבוטל.



חשוב להדגיש, כי לא לכולם מתאים לבצע כיום מיחזור משכנתה. מי שנטל משכנתה בריבית קבועה, צריך לבדוק מתי (אם בכלל) יש לו תחנות יציאה, ומהם הקנסות למי שפורע את ההלוואה בדרך. כלל אצבע קובע כי ככל שמועד הפירעון של ההלוואה מתקרב, כך יורד תשלום הקנס. לעתים, קנס שבירה עשוי לסכל את הכדאיות של המהלך.



ואכן, מומחים מעריכים כי השפל ההיסטורי בשוק עלול להסתיים בתוך מספר לא רב של חודשים. כך למשל, מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבאג, העריך בסוף השבוע כי בשנה הבאה תעלה הריבית על המשכנתאות ב-0.8%-0.5%, והיא תשקף את התייקרות מקורות גיוס ההון של הבנקים.



לטובת מי שמצוי בעיצומו של השופינג הפיננסי או מי שחוכך אם כדאי לצאת למסע המפרך, הנה היתרונות והחסרונות ומה מציעים בכל אפיק.



ריבית קבועה: בקרב מנהלי הבנקים למשכנתאות שוררת כיום הסכמה. אם יש לכם משכנתה בריבית משתנה, עכשיו הזמן ל'קבע' את הריבית - כלומר להפוך את המשכנתה להלוואה בריבית קבועה. בבנקים השונים מציעים משכנתאות בריבית קבועה ל-20 שנה ב-4.75% ו-5.05%, בתוספת הצמדה למדד. מי שיוכל לפרוע את המשכנתה תוך 10 שנים יוכל לקבל ריביות נמוכות יותר של 4.7% ו-4.5%.



יש כמובן גם מבצעים. בנק משכן למשל, מציע "משכנתה חצי קבועה" לתקופה של 20 שנה. במשך 10 השנים הראשונות ייהנו הלקוחות מריבית קבועה בשיעור של 4.57%. במחצית השנייה של תקופת ההלוואה תיקבע הריבית לפי פרמטרים חיצוניים.



ריבית משתנה: האם זה הזמן לקחת הלוואה בריבית משתנה? מצד אחד, הריבית המשתנה נמוכה בכחצי אחוז מהריבית הקבועה. אבל המצב הזה יכול להתהפך, אם הריבית הריאלית על המשכנתאות תעלה, וזה כרגע מה שמעריכים המומחים. בכל מקרה, בבנקים מציעים היום משכנתאות בריבית משתנה של 4.1%, צמודות למדד. כמובן שניתן גם לעמוד על המקח, ולהוציא עסקה זולה יותר. בכל מקרה חשוב לשים לב לעוגן שאליו צמודה הריבית המשתנה. כל בנק יכול לקבוע לו עוגן אחר שביחס אליו הוא מחשב את הריבית, כך שעוגן של 0.3% בבנק אחד לא שווה לעוגן של 0.3% בבנק אחר.



אחד היתרונות המרכזיים של האפיק הזה הוא באפשרות ליהנות מירידה עתידית בריבית - מה שלא בטוח שיקרה בעתיד. בכל מקרה חשוב לזכור כי משכנתה בריבית משתנה מתחדשת למעשה מדי שנה, ולכן המעבר להלוואה בתנאי ריבית זולים יותר לא כרוכה בתשלום קנסות גבוהים. עם זאת, וכאן הסיכון, במעבר למסלול אחר תקבלו את הריבית השוררת באותה עת במשק וריבית זו יכולה להיות גבוהה יותר מהריבית שאותה יכולתם לקבל היום במסלול קבוע.



דווקא בנק אגוד, אחד הבנקים הזעירים בתחום המשכנתאות, יצא השבוע עם מבצע אטרקטיווי - משכנתה בריבית משתנה של 4.65%, ללא הצמדה. ריבית זו משקפת את ריבית הפריים מינוס 0.75%. זהו, ככל הידוע, המרווח הגדול ביותר מהפריים שאותו מציעים היום בבנקים. המבצע אגב, תקף עד סוף החודש.



היתרון הגדול של מסלול הפריים הוא העובדה שבניגוד למסלולים אחרים הקרן לא צמודה לשום דבר (הלוואה במסלול דולרי צמודה גם לשער ריבית הליבור וגם ליחס החליפין שבין השקל לדולר; קרן בריבית משתנה וקבועה צמודה למדד).



דולר: מי שהימר על השקעה בדולר בשנה האחרונה לא רווה נחת מהמטבע האמריקאי. אבל תמונת המצב הפוכה ביחס למי שנטל בשנים האחרונות משכנתה או הלוואה דולרית. את הקביעה הזאת צריך קצת לסייג: בחלק מהבנקים ישנו 'שער רצפה', שמשמעו הוא שהלקוחות לא ייהנו מירידה בדולר מעבר לשער מסוים, אבל יהיו חשופים לעלייה בו, שמייקרת את ההלוואה.



אלה שנטלו הלוואה צמודה במלואה לדולר נהנו משני העולמות - גם מריבית זולה וגם מירידה בשווי השקלי של החוב. כיום מציעים הבנקים משכנתאות צמודות דולר הנושאות ריבית ליבור פלוס 1.5% או ליבור פלוס 2.5%. ריבית הליבור ל-3 חודשים מסתכמת כיום ב-2.46%, בעוד ריבית הליבור ל-12 חודשים מסתכמת ב-2.95%. עם זאת האפיק הזה מומלץ רק ללקוחות מסוימים שיש להם מקורות הכנסה צמודים לדולר.



יורו: כמעט שלא עובר יום שבו המטבע האירופי קובע שיא חדש. מבלי להיכנס לניתוח המקרו-כלכלי של המהלך, ייתכן שבכך נוצרת הזדמנות. בהנחה שהעליות ייפסקו, והמגמה אולי תתהפך, הרי מי שיטול משכנתה צ