מחזור משכנתאות

ללהיט התורן בשוק המשכנתאות קוראים "מיחזור", ולא אין לזה קשר לעיתונים ישנים או בקבוקי שתייה ריקים. מתברר כי ירידת הריבית בשוקי העולם, וגם בישראל, יצרה הזדמנות כלכלית נדירה למי שנטל משכנתה לפני חצי עשור ויותר.



מרבית המשכנתאות בישראל אינן "חתונה קתולית", ההסכם עב הכרס שחתמתם עם הבנק מאפשר בדרך כלל לנצל תחנות יציאה בהן יכול הלווה לפרוע את מלוא חובו לבנק ללא קנס שבירה.



תופעת מיחזור המשכנתאות הגיעה מארה"ב, שם נהוג למחזר (Refinancing) את המשכנתה חמש פעמים בממוצע במהלך תקופת ההחזר של ההלוואה.



תופעת המיחזור הופיעה בישראל לאחרונה והיא תופסת תאוצה: על פי הדיווחים כ-40% מהמשכנתאות שניטלו בחודש דצמבר היו מיחזורי משכנתאות קיימות ולא נטילות הלוואות לרכישת דירה. אך עדיין, המודעות לעניין המיחזור נמוכה בקרב כ-1.5 מיליון בתי אב המשלמים משכנתאות בישראל.



התנאים למיחזורי משכנתה בשלו לאחרונה: הריבית על המשכנתה כיום היא הנמוכה ביותר ב-5 השנים האחרונות ומחייבת את בעלי המשכנתאות שנטלו לפני מספר שנים משכנתה בריביות של 5.5% ויותר לבחון את שינוי תנאי המשכנתה שלהם; כמו כן, מס הבולים בוטל - מהלך שמוזיל את עלות נטילת המשכנתה החדשה.



על כן, מי שנטל משכנתה בריבית גבוהה לפני שנים, יכול, סביר להניח, להמיר אותה היום למשכנתה חדשה בריבית נמוכה בהרבה. למעשה, בפני מי שבוחר לעשות כן, קיימות שלוש אפשרויות: הראשונה, היא להמשיך ולשלם את אותו סכום כסף קבוע עבור המשכנתה ולמשך אותו מספר שנים, אולם לקבל מהבנק מענק כספי, שמהווה את הפרש הריביות בין המשכנתה הישנה לחדשה; אפשרות שנייה היא להקטין את התשלום החודשי או את מספר חודשי התשלום; והאפשרות השלישית היא לקחת משכנתה חדשה לגמרי, בתנאים חדשים.



החלפת המשכנתה אינה הליך פשוט. מי שרוצה לקצר הליכים, יכול לפנות לחברות חדשות שצצו בעת האחרונה כפטריות אחרי הגשם. אחת החברות היא הכי משכנתא, שבבעלותו של סוכן הביטוח שאול פסטרנק; חברת אחרת בתחום היא פיין-הום מקבוצת מקורות-שליטה, המפעילה זירת מסחר באינטרנט והמבצעת מכרזי משכנתאות בין הבנקים השונים במטרה לקבל את הריבית הזולה ביותר.



גיל רופא, מנכ"ל משותף בחברת AMG, המתמחה אף היא בתחום מיחזור המשכנתאות, מעניק כמה המלצות: "כאשר עורכים 'שופינג' בבנקים יש לעבור, לפחות, בשלושה סניפים שונים של אותו הבנק. קיימת סבירות גבוהה כי גם באותו הבנק עצמו, הריביות הניתנות יהיו שונות בין סניף וסניף".



עוד מציע רופא לא לשלול ביצוע מיחזור בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתה, אולם יש לערוך קודם לכן בדיקה בבנקים נוספים ולהגיע לסניף עם הצעות קונקרטיות: "סביר להניח שהבנק שלכם ייקח אתכם ברצינות רק כאשר יראה כי ביצעתם סקר שוק מקיף וכי מצאתם תנאים טובים יותר".



לפני ביצוע המיחזור, אומר רופא, יש לשקול היטב האם בעתיד הקרוב (עד 5 שנים) צפוי להשתחרר סכום כסף גדול (קופ"ג, קרן השתלמות וכו'). אם כן, כדאי לבנות תמהיל מתוחכם שימנע תשלום קנסות בעת הפרעון המוקדם של המשכנתה.