חברת עוגן שבשליטת אלוני חץ תגייס 130 מיליון שקל

שוק נדל"ן מדורדר, שמציע נכסים מניבים בתשואות גבוהות, וריבית נמוכה היסטורית הם שילוב מנצח מבחינתו של יזם נדל"ן כמו נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ ומבעלי השליטה בה, ואכן תרחיש מסוג זה התפתח בשוק הישראלי.



מחירי ההון לזמן ארוך ירדו לשפל של שנים. בשוק הנדל"ן ניתן לאתר נכסים מניבים במחירים נמוכים ובתשואות של 10%-8%, כך שהפער בין עלות גיוס ההון לתשואות מגיע ל-4%. "זהו מרווח מימוני סביר, כשבנוסף עשויים מחירי הנדל"ן לעלות מרמתם הנמוכה כיום", אומר חץ, שמתכנן למקד חלק ניכר מיזמות הנדל"ן שלו דווקא בישראל.



כלי ההשקעות של אלוני חץ בשוק המקומי תהיה חברת עוגן (לשעבר זיקית) שנמצאת בשליטה משותפת של אלוני חץ וחברת אוסיף (44% לכל אחת). "נשנה את המיקוד בעוגן ונהפוך אותה מחברה כמו פרטית שנסחרת בבורסה לחברה ציבורית", אומר חץ.



עוגן מתכננת לקיים ביום חמישי את שלב המכרז המוסדי בהנפקה של איגרות חוב להמרה ואופציות, המשולבת בהנפקת זכויות לבעלי מניותיה של החברה. עוגן תגייס 100 מיליון שקל באיגרות חוב להמרה ובעלי המניות יזרימו 30 מיליון שקל.



לדברי חץ סכום זה, בתוספת הלוואות בנקאיות ישמשו את החברה במלואו להשקעות חדשות בהיקף של 500-400 מיליון שקל בשלוש השנים הקרובות.



עוגן מנהלת שלושה פרויקטים נד"לניים, שהגדול בהם הוא ברמת החייל. עוגן מקימה שלושה מבנים על שטח של 23 אלף מ"ר, המושכרים לחברת BMC ולחברת קומברס בתפוסה של 95%. שלושת הנכסים מניבים דמי שכירות שנתיים צמודים למדד המחירים בארה"ב בהיקף של 25 מיליון שקל לשנה (17.5 דולר למ"ר) על השקעה של 186 מיליון שקל, כלומר תשואה של 13.5%. תשואה זו נובעת מהעובדה שעלות הקרקע בפרויקט היא 31 מיליון שקל, בעוד ששוויה הכלכלי, המגולם בשכר הדירה שגובה עוגן מדייריה, הוא 49 מיליון דולר.



לעוגן אושר להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקט, כך שתוכל לבנות באחד הבניינים, המושכר לקומברס, עשר קומות נוספות. קומברס מחזיקה באופציה על קומות אלו שתפקע ביוני, ואם תממש אותה הן יושכרו לה החל ב-2007, תמורת שכר דירה שנתי של 8 מיליון שקל, המייצג תשואה של 16%.



שלב ב' של פרויקט רמת החייל הוא כנראה אחד הפרויקטים היומרניים ביותר שהיו בישראל בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות. עוגן חתמה על הסכם עם חברת אסותא, שבשליטת קופת החולים מכבי, שלפיו תבנה עבורה בית חולים חדיש, במקום בית החולים שמפעילה כיום אסותא ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב. אסותא התחייבה לשכור 47 אלף מ"ר ל-25 שנה, החל ב-2007 וקיבלה אופציה על 4,000 מ"ר נוספים, בשכר דירה שנתי של 52 מיליון שקל, שמגלם תשואה של 12% על ההשקעה.



הקמת בניין בהשקעה כוללת של 430 מיליון שקל עבור שוכר אחד, שהוא חברה פרטית בבעלות גוף הנתמך על ידי הממשלה, חושפת את עוגן לסיכון משמעותי.



עוגן ניטרלה את הסיכון בכך שדרשה מאסותא דירוג A של מעלות ותשלום מראש של 3.5 שנות שכירות, שמייצג לדברי חץ ודורון אביב, מנכ"ל אוסיף, בטוחה המייצגת את עלות ההמרה של בית החולים לשטחי משרדים, אם אסותא תתמוטט, ושתעלה ככל שחולף הזמן.



עוגן שוקלת לנצל את הביקוש הגואה של גופים מוסדיים לאיגרות חוב. בימים אלו נבחנת הקמת חברה ייעודית (spc) שתנפיק איגרות חוב מגובות בזרם התקבולים העתידי מהשכרת בית החולים לאסותא. חץ מעריך שלנוכח הירידה בתשואות והמרווחים הנמוכים על איגרות החוב הקונצרניות, ניתן יהיה להנפיק את איגרות החוב בתשואה הנמוכה מ-7%, לקבל סכום הגבוה ב-40-30 מיליון דולר מעלות ההשקעה בפרויקט, ולהעביר במלואו את סיכון אסותא לבעלי איגרות החוב.



אם, לעומת זאת, ידרשו המשקיעים המוסדיים ביטחונות שייקרו את העסקה, תעדיף עוגן לקבל הלוואה לזמן ארוך מבנק הפועלים, שתחליף את הליווי הפיננסי בסכום של 470 מיליון שקל בתום הקמת הפרויקט ב-2007.



המוניטין שצבר חץ כאשר רכש נכסים מניבים בבריטניה באמצע שנות ה-90 ומכר אותם ברווח של 310 מיליון שקל והאיתותים החזקים ששיגר לשוק ההון בדבר כוונתו להתמקד בשוק הישראלי, הספיקו כדי להעלות את מניית אלוני חץ ב-36% מתחילת 2005.



עובדה זו השפיעה על כדאיות ההמרה של איגרות החוב בשער של עשר איגרות למניה, מותאם למחיר המניה לאחר הנפקת הזכויות 6.8 שקלים ולחלוקת דיוודנד של יותר מ-40 אגורות למניה לשנה. איגרות החוב עומדות לפירעון בחמישה תשלומים שווים בין 2009 ל-2013, צמודות למדד ונושאות ריבית מקסימום של 6.25%. האופציות ניתנות למימוש בתוך ארבע שנים במחיר של 8 שקלים למניה.



חץ ומשפחת אביב מציעים למשקיעים לא רק פוטנציאל להשבחת הנכסים הקיימים, אלא גם דיווידנד של 50% מהרווחים השנתיים השוטפים, בכפוף לצורכי ההשקעה של החברה. חץ מעריך שהחל ב-2008 יגיע שכר הדירה מפרויקט רמת החייל ל-86 מיליון שקל בשנה, כשהרווח לפני מס ממנו יגיע ל-52-43 מיליון שקל.