משתלם למחזר משכנתאות

זהו צו האופנה הפיננסית, ולשם שינוי - מדובר באופנה שכדאי לבדוק אותה לעומק. הכוונה למגמה חדשה הרווחת בשנתיים האחרונות של מיחזור הלוואות משכנתא, משמע החלפת הלוואת משכנתא ישנה בהלוואה חדשה בגלל שהריבית בה נמוכה יותר.



כלל אצבע: כמעט כל מי שנטל הלוואות משכנתא בריבית קבועה ב-15 השנים האחרונות, ושנותרו לו לפחות 5 שנים עד תום חיי ההלוואה, כדאי לו לבדוק אפשרות של מיחזור. ריבית המשכנתא כיום - ריבית ריאלית (צמודה למדד) קבועה של כ-5% - היא נמוכה יותר כמעט מכל ריבית אחרת שניתן היה לקבל בעשור וחצי האחרונים. בוודאי שהריבית הלא קבועה - ריבית משתנה העומדת כיום על שיעור נומינלי (לא צמוד למדד) של כ-4.5% - היא אחת הנמוכות שנראו כאן מעולם.



הלוואות המשכנתא המוצעות כיום, כלומר, הן זולות במיוחד - ולכן מומלץ להמיר הלוואות ישנות ויקרות בהלוואות הזולות. ולא, לא צריך להיבהל מכך שהמעבר כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם לבנק.



עמלת פירעון מוקדם משמעה שכאשר באים להחזיר לבנק הלוואת משכנתא קיימת משלמים לבנק סכום גדול מקרן ההלוואה. כך, אם קרן ההלוואה היתה 100 אלף שקל, ייתכן שבמסגרת הפירעון המוקדם יידרש הפורע לשלם לבנק 120 אלף שקל. מדוע? משום שהפירעון כולל את הקרן המקורית, וכן תשלומי הריבית העתידיים שצריכים היו להיצבר בגינה.



על אף התשלום המוגדל, עמלת הפירעון המוקדם אינה ראויה לכינוי העממי שדבק בה - "קנס". העמלה אמנם כוללת את קרן ההלוואה ואת תשלומי הריבית העתידיים עליה, אבל על פי צו בנק ישראל הבנקים למשכנתאות מחויבים להעניק עליה הנחה. משמע, העמלה שתשולם תהיה נמוכה ב-30%-20% משוויה הכלכלי של ההלוואה שנותרה (ההנחה ניתנת לאחר שחלפו 3-2 שנים לפחות ממועד נטילת ההלוואה המקורי).



כלכלית, כלומר, אפשר לעבור מהלוואה יקרה להלוואה זולה, כשבדרך חוסכים כ-20% משווי ההלוואה. איך אפשר לוודא זאת? פשוט מאוד: מסתכלים על החזר המשכנתא החודשי. הולכים לפקיד הבנק ומבקשים ממנו לחשב כמה יעלה לפרוע את הלוואות המשכנתא בפירעון מוקדם. נניח, שהתשובה תהיה 120 אלף שקל. אחר כך פונים לפקיד ליד, ומבקשים ממנו לדעת מה יהיה ההחזר החודשי על הלוואה חדשה, בסכום של 120 אלף שקל. אם ההחזר החודשי בהלוואה החדשה נמוך מההחזר החודשי בהלוואה הקיימת, המסקנה ברורה: מיחזור ההלוואה הוא כדאי.



ולסיום, עוד שתי עצות. האחת, הצו של בנק ישראל לגבי מיחזור משכנתאות קובע את הריבית שלפיה יחושב המיחזור. הריבית בצו היא ריבית היסטורית ממוצעת. בתקופה של שינויים חדים בריבית המשכנתאות ייפתח פער בין הריבית בצו לריבית שגובים הבנקים למשכנתאות. כך, בתקופה של ירידה בריבית, תהיה הריבית ההיסטורית בצו גבוהה מריבית הבנקים. כלל האצבע אומר שככל שהריבית בצו גבוהה מהריבית בפועל, המיחזור הוא כדאי יותר; כשיש פער הפוך - כדאיות המיחזור יורדת.



העצה השנייה: המיחזור הוא רלוונטי למי שנטלו הלוואה בריבית קבועה, כי הריבית המשתנה הרי השתנתה וירדה בלאו הכי. עם זאת, ניתן לשקול גם מיחזור של הלוואה משתנה, בעיקר אם מדובר בהלוואה צמודה לדולר.