למשקיעים של השניידמנים אין סיבה לאופטימיות: תוצאות פושרות לאדגר

חברת השקעות הנדל"ן אדגר, שבשליטת משפחת שניידמן, היתה הראשונה שהנפיקה בבורסה של תל אביב ב-2004. החברה גייסה 110 מיליון שקל לפי שווי של 393 מיליון שקל. היום, 14 חודשים לאחר מכן ולמרות שההנפקה נסגרה במחיר המינימלי, מי שהתמיד להחזיק את החבילה מאז ההנפקה הרוויח קצת יותר מאחוז בודד. בשלב מסוים הפסידו המשקיעים כ-20% על החבילה כך שמדובר, אם כן, באחת ההנפקות הגרועות של 2004.



היום, עם פרסום התוצאות ל-2004, דומה שאין למשקיעים סיבה לאופטימיות. הרווח הנקי אמנם קפץ ב-81% ל-29 מיליון שקל, אך הוא כולל מימוש של בניין APEX‏ באנגליה תמורת 18.4 מיליון ליש"ט. רווח ההון ממימוש הבניין הוא כ-16 מיליון שקל, ודמי השכירות ממנו היוו 8.3% מהכנסות החברה.



הכנסות אדגר התייצבו ב-109 מיליון שקל ביחס ל-108 מיליון שקל בשנה הקודמת. החברה העמיקה ב-2004 את החשיפה לקנדה ורכשה בניני משרדים בטורונטו בעלות של 185 מיליון שקל. בנוסף, צפויים להתווסף לחברה 25 אלף מ"ר עם השלמתו הקרובה של בניין משרדים בפתח תקוה בן 21 קומות, המכיל שטח להשכרה של כ-25 אלף מ"ר. היקף הפרויקט מסתכם ב-200 מיליון שקל וחלקו יושכר לחברת ביטוח ישיר, המוחזקת על ידי בעלי השליטה, ושצפויה להניב יותר מ-5% מהכנסות החברה.



ההוצאות השוטפות (פחת, שיווק, הנהלה) גדלו כולן, והוצאות המימון תפחו בכ-53% ל-46 מיליון שקל. התוצאה היא ירידה של 48% ברווח התפעולי ל-19.5 מיליון שקל. כאמור, מימוש הבניינים באנגליה ובת"א הניב הכנסות של כ-17 מיליון שקל, כך שהשורה התחתונה גדלה.



יש לסייג את הדברים בכך, שה-FFO (רווח בנטרול פחת ורווחים ממכירת נכסים) דווקא עלה ב-20% ל-33 מיליון שקל. תזרים המזומנים של החברה גדל ל-105 מיליון שקל ביחס ל-55.9 מיליון שקל. בנוסף להנפקה בינואר הנפיקה החברה באוגוסט איגרות חוב תמורת 145.2 מיליון שקל, ובמקביל פרעה הלוואות לזמן ארוך.

בעלי השליטה בחברה הם בני משפחת שניידמן, המחזיקים בה באמצעות חברת צור שמיר (73%). עיקר פעילותה היא אחזקת 178 אלף מ"ר של נכסים מניבים מהם 15% בארץ והיתרה בקנדה -‏ 40%, בלגיה, פולין ואנגליה. האחרונה הניבה את עיקר ההכנסות לחברה -‏ 39 מיליון שקל, ביחס ל-43 מיליון שקל בתקופה המקבילה.



בינואר האחרון מכרה אדגר בניין של כ-7,000 מ"ר באנגליה תמורת 54 מיליון שקל, ותרשום רווח הון של 5 מיליון שקל. בנוסף, נמכר נכס של 1,500 מ"ר בת"א, אך החברה לא תרשום רווח הון ממנו. בהנחה כי לא ימומשו נכסים נוספים, ההכנסות הצפויות לחברה ב-2005 יסתכמו ב-108 מיליון שקל.



אדגר תחלק 40% מה-FFO של 2004, שהם כ-16.7 מיליון שקל, וכך תעשה גם לגבי רווחי 2005. יו"ר החברה, דורון שניידמן, השתכר ב-2004 כ-1.2 מיליון שקל, והמנכ"ל רועי גדיש השתכר 2.2 מיליון שקל.



דורון שנידמן אומר כי החברה צומחת בהיקף הפעילות, ייצרה יותר מזומנים ואף הגדילה את ההכנסות למרות מכירת הנכס באנגליה. לדבריו, הוצאת המימון הריאליות לא גדלו והחברה חילקה דיווידנד גבוה יותר מזה שהתחייבה עליו.