מה קורה לאחר שדועכת רוח ההתיישבות והחקלאות של יישובים באזור השרון? ניחשתם נכון - הם מוותרים על החקלאות ומנסים את מזלם בנדל"ן. ואולם לעתים הניסיון הזה מסתיים, מבחינתם, בעוגמת נפש. כך למשל המקרה של היישוב רמות השבים, הסמוך להוד השרון, אשר תביעתו להקמת מבני מגורים על קרקע חקלאית נדחתה בבית המשפט המחוזי, ולאחר מכן בבית המשפט העליון.
את התביעה הגיש מפעל המים רמות השבים - אגודה חקלאית שיתופית, נגד מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) והקרן הקיימת לישראל (קק"ל). האגודה טענה כי המינהל מונע מהיישוב לממש הקמת מבני מגורים, כפי שמתחייב מההסכם שנחתם ביניהם.
תחילתו של הסיפור בחוזה מ-91', לפיו שכר רמות השבים מהמינהל כ-560 דונם לשימושים שונים, בהם מגורים וחקלאות. החוזה חודש כל שלוש שנים. בתחילת 97' פנה היישוב למינהל בבקשה להוציא היתרי בנייה להקמת מבנה מגורים אחד על כל 10 דונמים, במתחם האמור.
ברמות השבים התבססו על הסכם השכירות ולפיו אחת ממטרות השכירות של הקרקע היא "הקמת יחידות ומגורים בהם". בנוסף טענו ביישוב כי זכויות הבנייה למגורים מוקנות להם מהסכם החכירה שנחתם כבר ב-51' עם קק"ל. במינהל טענו מנגד כי "לא ניתן לטפל בתוכניות הבנייה שהומצאו, ובשטח זה לא ניתן להציע להקמה מבני מגורים".
בפסק הדין נכתב כי המטרה המקורית של הבנייה היתה להקים מבני מגורים שיתמכו בפעילות החקלאית, כגון מגורי עובדים. השופטת אסתר חיות, כיום שופטת בית המשפט העליון, כתבה כי "השאלה המרכזית שיש לברר היא מה מטרתה של זכות חכירה זו ולאיזה צורך החכיר המינהל את המקרקעין ליישוב".
לפי פסק הדין, היישוב החזיק באדמות מ-51', לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל. ברמות השבים טענו כי עד היום לא חל שינוי במהות הזכויות שלו על הקרקע ובהיקפן. ואולם השופטת סברה אחרת: "גם אילו היה בידי היישוב להוכיח כי קודם לחקיקת חוק מינהל מקרקעי ישראל ניתנה ליישוב או לאגודת אל-על (שהחזיקה בקרקע לפניו) הזכות לבנות בתי מגורים במקרקעין בהתאם להסכמות עם קק"ל, לא היה בכך בלבד כדי לשריין זכות זו לרמות השבים גם לעתיד לבוא, וזאת משום שהמינהל היה מוסמך לשנות זכויות אלה ככל שלא מומשו, ואף מחויב היה לעשות כן, ככל שזכויות אלה אינן מתיישבות עם המדיניות הקרקעית המותוות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל".
לפי פסק הדין, הכנסת סעיף המאפשר הקמת מבני מגורים היא סטנדרט בחוזי שכירות למשבצות קרקע. השופטת חיות קבעה כי ההבדל בין מה שמבקש היישוב לבין כוונת השכירות האמיתית נעוץ קודם כל בטעות של המינהל: "נראה כי ההסבר האמיתי לכך שבין מטרות השכירות בחוזי המשבצת התלת-שנתיים עם היישוב נכללה גם המטרה בדבר הקמת בתי מגורים ומבני ציבור, הוא כי המינהל לא טרח לערוך חוזה פרטני אשר יתאים למקרה המיוחד".
כשנשאל נציג היישוב, במהלך החקירה הנגדית, מדוע לא עלתה דרישה או כוונה כלשהי לבנייה בקרקע זה 50 שנה, הוא ענה: "המגרשים היו רחוקים, ללא תשתיות, לא היו גנים ולא בתי ספר, ולכן אנשים לא מיהרו ללכת ולבנות שם. בנוסף אנשים 'נרדמו' ולא ידעו מה יש להם. החלטנו להסתכל מה יש לנו ביד. זה מדרך הטבע. אז פנינו לאדריכל ושאלנו אותו מה אפשר לעשות פה".
השופטת חיות קבעה כי הרושם שמתקבל הוא שהיישוב ניסה להיאחז בסעיף של חוזה המשבצת שאין לו מקום בהתקשרות בין היישוב למינהל, וכי הדבר נעשה תוך ניצול מחדליו ורשלנותו של המינהל.
"ביחסים עם המינהל מחויב היישוב להתנהל בתום לב, ובמקרה שלנו לא כך הוא נהג משניסה להיאחז בסעיף ודרש מהמינהל לחתום על היתר בנייה להקמת מבני מגורים בקרקע, אף שידע וידעו חבריו כי דרישה זו עומדת בסתירה למטרות החכירה של הקרקע". במלים פשוטות, השופטת מצאה כי היישוב מנסה לנצל פרצה בהסכם שלא היה כתוב היטב, כדי שחבריו יוכלו להרוויח סכומי כסף נכבדים בעוד שהמדינה תפסיד קרקע חקלאית.
היישוב עירער לבית המשפט העליון, אך זה האחרון דחה את העתירה ותמך בהחלטת השופטת חיות, הנמנית כיום עם שופטיו.
מגרשים של 870-750 מ"ר נחשבים לקטנים
מאת אריק מירובסקי
"מי שרוצה לגור ברמות השבים - שישלם", אומר המתווך משה פרלמן מתיווך הוד. רמות השבים, מועצה מקומית שצמודה להוד השרון ואשר נוסדה על ידי עולים יקים ב-33', נחשבת לאחד המקומות האיכותיים בישראל. מבחינה סוציו-אקונומית נמצאים 1,100 תושביה באשכול 9 של הרשויות המקומיות (באשכול 10, הגבוה ביותר, נמצאות עומר וסביון).
הנתונים האלו מביאים את המקום להיות מבוקש מאוד, מספר משה פרלמן מסוכנות התיווך הוד, הפועלת במקום. לדבריו, "חלק גדול מהקרקעות ביישוב הן קרקעות פרטיות שנרכשו על ידי העולים בשנות ה-30. יתרונם של המגרשים הוא שטחם הגדול יחסית לשטחי מגרשים בהרחבות במושבים באזור". וכך, מגרשים של 870-750 מ"ר נחשבים לקטנים במושגים של רמות השבים, בעוד ששטחם של המגרשים הגדולים הוא 2.5-1.5 דונמים.
מגרש ריק בשטח של 870 מ"ר נמכר ב-500-450 אלף דולר. מחירם של בתים צמודי קרקע על מגרשים קטנים הוא 1.2-1.0 מיליון דולר; מחירם של בתים על מגרשים גדולים יכול לעבור את ה-1.5 מיליון דולר, אם כי הדבר תלוי באיכות הבנייה. "כבר נתקלתי בבתים ישנים שהוקמו על מגרשים גדולים, שנמכרו ב-1.2 מיליון דולר", אומר פרלמן.
עם זאת המחירים ברמות השבים לא חצו רף מסוים. פרלמן: "אמנם מדובר במחירים הגבוהים משמעותית ממחירי קוטג'ים בהרחבות של מושבים בסביבה; ואולם עדיין מחירי נכסים ברמות השבים נופלים ממחירים ששולמו באחרונה ברעננה בעבור נכסי יוקרה".
מקורות בענף הנדל"ן מעריכים כי הסיבות לכך הן השוק הגדול, בו מוצעים נכסים מתחרים במושבים השכנים ובשכונות שונות בהוד השרון. "על מגרשים ברעננה אתה יכול לבנות שתי יחידות דיור, בעוד שברמות השבים רק יחידה אחת. לפיכך ברור שאנשים יעדיפו לרכוש מגרשים ברעננה. בנוסף, שוק הנדל"ן ברעננה מתאפיין במאסה גדולה של תושבי חוץ, מה שכמעט שלא נמצא באף מקום אחר בשרון", אומר מתווך הפועל בשרון.
ברמות השבים ביקשו להקים בתים פרטיים על שטח חקלאי; בית המשפט קבע כי היישוב פעל שלא בתום לב
צלי גרינברג
5.4.2005 / 10:15