וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

ארבעה צעדים למיחזור משכנתא

שלומי גולובינסקי

10.4.2005 / 8:56

כבר לא כדאי לזרוק לפח את הדו"ח השנתי שקיבלתם מהבנק על מצב המשכנתא שלכם; בחינה מדוקדקת שלו ובחירה בחלופה אפשרית טובה יותר יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים



אם אתם נמנים עם כמה מאות אלפי בני מזל, ויש לכם משכנתא, סביר להניח שבימים האחרונים קיבלתם (או שתקבלו בקרוב) מעטפה צבעונית מהבנק שלכם. בשנים עברו, היתה המעטפה הזאת מושלכת כלאחר יד לפח האשפה - במקרים הפסימיים, או לתיוק - בבתים קצת יותר מסודרים ואחראיים. אבל לא עוד.



המעטפה, המכילה דו"ח שנתי ויתרות הלוואת המשכנתא לשנת 2004, היא מסמך בעל ערך רב. בניגוד לשנים הקודמות, עשויה המעטפה הצבעונית לטמון בחובה ערך כלכלי גדול, למי שנטל משכנתא בעבר. הכוונה היא כמובן למיחזורי משכנתאות, ה"להיט" בכל סניפי הבנקים למשכנתאות.



מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, דודי מייזליק, מסביר: "בחודשים האחרונים, הגיעה רמת הריבית על המשכנתא לשלב שאינו זכור מזה עשור שנים. הריביות לתקופה ארוכה נמוכות מ-5% ובתקופות קצרות נמוכות אף מ-4%. בשורת הריבית הנמוכה אינה רק עבור הלקוחות החדשים הנוטלים משכנתא לראשונה, אלא גם לכל אלה שנטלו הלוואה בשנים האחרונות בריביות גבוהות. הוותיקים יכולים להחליף משכנתא ישנה ויקרה במשכנתא חדשה וזולה הרבה יותר".



בעגה המקצועית מכונה ההחלפה הזאת "מיחזור" משכנתא. מיחזור המשכנתא נהפך בחודשים האחרונים לחלק מרכזי בנפח האשראי החדש המבוצע בבנקים למשכנתאות והוא מגיע על פי ההערכות עד ל-50% מסך ההלוואות החדשות, שמעמידים הבנקים למשכנתאות. על רקע המיתון הממושך בו שרוי שוק הנדל"ן, תופעת המיחזורים מפיחה חיים בענף הנחשב למנומנם למדי בשנים האחרונות.



מיחזור משכנתא יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים, ולעתים אף יותר, אבל הדרך לא קלה. בשנה האחרונה קמו כמה חברות כמו "פיין-הום" או "הכי משכנתא", המתמחות בתחום. לכל מי שרוצה לצאת לדרך הארוכה, אך המשתלמת בסופו של דבר, הנה השלבים שתעברו: מה צריך לבדוק, מתי להכין, וגם כמה טיפים ממייזליק:



בירור נתוני הלוואה נוכחית: יש לברר יתרת הלוואת המשכנתא, הכוללת עמלות פירעון מוקדם של ההלוואה (אפשר לעשות זאת גם בשיחת טלפון).



טיפ: היתרה המופיעה במכתבים השנתיים אינה כוללת עמלות פירעון מוקדם והחישוב של כדאיות המיחזור לפי הדו"ח השנתי בלבד אינו מדויק מספיק.



בדיקת כדאיות מיחזור: רוצים למחזר? קודם כל צריך לבדוק אם זה שווה לכם. יש לערוך השוואה בין ההחזר החודשי המשולם על ידכם כיום ובין ההחזר החודשי שישולם על הלוואה חדשה שתינתן לסילוק ההלוואה הקיימת. ההלוואה החדשה תינתן בתנאי הריבית הנמוכים השוררים כיום לתקופה הזהה ליתרת התקופה של ההלוואה המקורית.



לדוגמא: יתרת ההלוואה המקורית הכוללת עמלות פירעון מוקדם היא 300 אלף שקל. יתרת התקופה לתשלום היא 180 חודשים וההחזר החודשי המשולם כיום: 2,615 שקל. ההחזר החודשי החדש להלוואה בסכום של 300 אלף שקל ל-180 חודשים הוא 2,315 שקל. החזר זה חוסך ללווה 300 שקל בחודש ובסך הכל חיסכון של -40 אלף שקל במצטבר לאורך השנים.



טיפ: את חישוב ההחזר החודשי החדש אפשר לבצע בקלות באמצעות מחשבוני משכנתאות שבמגוון אתרי אינטרנט של הבנקים למשכנתאות או בתחומי הנדל"ן השונים. שיעורי הריביות הקבועות, צמודות המדד, נעים כיום בין 4% ל-5%, בהתאם לתקופה.



אלו שיעורי הריבית הממוצעת בבנקים למשכנתאות כיום (על פי נתוני בנק ישראל): עד 5 שנים - 4.36%; 11-5 שנים - 4.46%; 15-12 שנים - 4.65%; 20-17 שנים - 4.87%.



קבלת הצעות מהרבה בנקים: אין הכרח לבצע את המיחזור דווקא בבנק שבו נלקחה ההלוואה המקורית. לכן, הגישו בקשה לקבלת הלוואה חדשה וקבלו הצעות ריבית מהבנקים השונים למשכנתאות. אפשר להחליף את ההלוואה המקורית להלוואה חדשה במגוון מסלולים רחב שהבנקים מציעים היום, הכולל בין השאר: הלוואות צמודות מדד בריבית משתנה וקבועה, הלוואות צמודות פריים ומט"ח והלוואות בריבית קבועה שאינה צמודה.



אפשר לשנות את תקופת ההלוואה שנותרה, להאריכה או לקצרה בהתאם ליכולות הפיננסיות בהווה, אין חובה להשאיר דווקא את יתרת התקופה המקורית: אפשר להאריך או לקצר את משך חיי הלוואה בהתאם ליכולת הפיננסית העדכנית שלכם.



טיפים: מיחזור משכנתא דומה באופיו לביצוע הלוואת משכנתא חדשה. בדומה להליך זה חשוב לבדוק את הצעות הבנקים השונים ולהשוותן זו לזו. אפשר לבצע הבדיקה באמצעות האינטרנט. כיום הוסרו חסמים רבים למעבר בין בנקים ואף בוטל מס הבולים שעלותו עמדה על אלפי שקלים ששילם נוטל המשכנתא.



בעת הגשת הבקשה, כדאי לצרף את לוח התשלומים שקיבלתם מן הבנק למשכנתאות שלכם. לוח תשלומים תקין מעיד על היכולת הפיננסית ומוסר התשלומים והדבר יסייע לאישור מהיר של בקשתכם להלוואה החדשה.



ניתן לנצל את מועד המיחזור לבקשת אשראי נוסף שיתווסף למשכנתא. אשראי זה יינתן על ידי הבנק. היתרון הבולט בהלוואה הנוספת הוא שיעור הריבית הנמוך יחסית להלוואות למטרות אלו וההחזר החודשי הנמוך הנגזר מתקופת ההלוואה הארוכה.



פתיחת תיק של הלוואת מיחזור: לצורך ביצוע ההלוואה החדשה, תידרשו לחתום על הסכם הלוואה חדש ולשעבד את דירתכם לטובת ההלוואה. לאחר השלמת רישום השיעבוד לטובת הבנק יעביר הבנק הממחזר את הכסף לסילוק ההלוואה המקורית ויוקם לוח תשלומים חדש ומוזל אותו תשלמו בכל חודש במקום לוח התשלומים הישן והיקר.



טיפים: במיחזור הלוואה על ידי בנק אחר, הבנק החדש רושם שיעבוד זמני יחד עם הבנק המקורי. בנק ישראל אוסר על הבנק המקורי להגביל הסכמה כזאת.



עם פתיחת תיק המיחזור כדאי להודיע מראש לבנק על פירעון צפוי של ההלוואה המקורית. הודעה של עשרה ימים מראש חוסכת עמלה של 0.1% מהסכום הנפרע - וזה משמעותי ביותר.


טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully