ליקויי בנייה? לא תבנו על היזמים שיתקנו לכם

בפרויקט בקריית אונו פשט קבלן המשנה את הרגל מיד לאחר סיום העבודה. כשבאו רוכשי דירות והתלוננו על ליקויים שונים בפני הקבלן הראשי היתמם האחרון, סירב לתקן את הליקויים והפנה אותם לקבלן המשנה. רק לאחר שהוכיחו לו באמצעות מסמכים כי קבלן המשנה אינו יכול לתקן את הליקויים התרצה הקבלן הראשי וטיפל בתלונות. בינתיים עברו הרוכשים חורף רטוב בדירותיהם הדולפות.



זה אינו הסיפור היחיד. "רבים מרוכשי הדירות מגלים, עם איתור ליקויי הבנייה, כי לפניהם מערכת יחסים מסועפת, של יזם - קבלן מבצע - קבלן משנה, המגלגלים אחריות מהאחד לשני", אומרת מנהלת השיווק בחברת בדק בית, עו"ד שיר הספרי. לדבריה, לא כל הקבלנים נותנים אחריות מלאה על עבודות שבוצעו על ידי קבלני משנה. חברות קבלניות רבות מעדיפות לשכור שירותים של קבלני משנה קטנים וזולים, וכשאלה נופלים, הדיירים בצרות, אף שמבחינה חוקית וחוזית הם מכוסים.



שנות המיתון הרות אסון לקבלני המשנה הקטנים, בעיקר בפריפריה, שמתמוטטים בזה אחר זה. גם חברות שפעלו כקבלני משנה גדולים, כמו צמנטכל וא.צ. ברנוביץ, נפלו והותירו עמן רוכשים מתוסכלים ויזמים בבעיות. ענף האלומיניום קרס, וענף העץ נקלע אף הוא לקשיים קיומיים. לא פשוט למצוא קבלנים בענפים אלו שיבצעו תיקוני ליקויים.



לעתים הקריסה מתרחשת בזמן העבודות באתר, ואז לא קל לחברה החדשה שנכנסת לנעלי הקבלן המבצע להיכנס לפרויקט. כשמתגלים הליקויים, מתברר לא פעם שהם נעשו על ידי הקבלן שקרס, ואז הקבלן החדש אינו נלהב, בלשון המעטה, להיות אחראי להם. הרוכשים מבלים חורפים רטובים בדירותיהם, ובדיונים לוהטים ומתמשכים בבתי משפט.



"מצב היחסים בין הקבלנים לרוכשי הדירות כיום טוב יותר, מבחינת הרוכשים, יחסית לעשור הקודם, אולם עדיין אינו משביע רצון", אומר עו"ד גדיאל בלושטיין, שעסק בבעיות שבין קבלנים לדיירים, משני עברי המתרס. "לא פעם רוכשי דירות נחשפים בחוזי הרכישה לסוגים שונים של סעיפים איומים ונוראים מבחינתם, שלאחר מכן קשה מאוד לחלץ אותם מהם".



בעשור הקודם, כאשר הביקושים גאו ודירות נמכרו על הנייר כבר עם יציאת הפרויקטים לשיווק, היו מקרים בהם רוכשי דירות היו מקבלים לידיהם נוסחי חוזים אחידים, בלי שניתנה להם אפשרות לבצע בהם תיקונים.



"גם כיום הם שונאים שמתקנים להם חוזים, אבל במצב השוק כיום, אין לקבלנים ולאנשי המכירות שלהם יותר מדי ברירות", אומר בלושטיין. "למרות זאת, אני נתקל ביותר מדי מקרים בהם טיוטות החוזים שמוגשות לרוכשי הדירות הפוטנציאליים הן עדיין אותם חוזים בסיסיים וחד צדדיים. זאת, על אף שבידי עורכי הדין של הקבלנים יש נוסחים עדכניים יותר של החוזים, ואין להם שום בעיה לתת לרוכשים את הנוסחים הללו. אבל הם מנסים".



אם הניסיונות הללו מצליחים, הם עלולים לגרום לקונים נזקים, משום שבין הסעיפים הרבים של החוזים חבויים כאלה שעלולים להתגלות כמוקשים גדולים. המקרה שפתח את הכתבה נבע מסעיף שקובע כי אם מתגלים ליקויים, הקונים צריכים לפנות לקבלני המשנה.



בפרויקט בבית שמש קבלן המשנה התכחש לליקויים שהרוכשים מצאו בדירה. אלה פנו ליזם, שדרש מקבלן המשנה לטפל בהם. האחרון התמיד בסירובו, הרוכשים, היזם וקבלן המשנה נכנסו להליכים משפטיים, וגם כאן בילו הדיירים את החורף בדירות רטובות. "מבחינת הדייר, כל סעיף בחוזה המטיל אחריות על קבלן המשנה הוא אופציה בלבד", אומרת הספרי. "אין בכך לפטור את הקבלן מאחריות".



סעיף בעייתי אחר שנמצא בכמה חוזים קובע כי במקרה של חילוקי דעות על איכות הדירה, הבורר בין הצדדים יהיה האדריכל מטעם הקבלן. מובן שקשה להתייחס לבורר כזה כאל גורם נטול פניות, אבל לאחר שנחתם החוזה קשה להשתחרר מהסעיף.



יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב, חנן שרייטר: "ליזם אין שום קשר לקבלנות, אין לו שום התמצאות בזה, ולרוב יזמים כיום הם חברות ניהול או בעלי קרקע, ששוכרים שירותי בנייה מקבלנים. לכן, מובן שמי שאחראי בסופו של דבר על ביצוע התיקונים ועל יישום תקופת הבדק זה הקבלן המבצע. בסופו של דבר, אם הקבלן המבצע הוא קבלן טוב, העבודות יבוצעו".



אבל בתקופה האחרונה חברות רבות לקבלנות ביצוע נקלעו לקשיים, ואינן יכולות לבצע את העבודות. שרייטר אומר על כך כי במצב כזה היזם צריך לפנות לקבלנים חלופיים שיבצעו את העבודות. כאן, כאמור, לא כל היזמים פועלים במהירות הנדרשת.



שרייטר מספר עוד על יוזמה מטעם ארגון הקבלנים, לפיה מחלוקות בין קבלנים לרוכשי דירות ייפתרו באמצעות מוסד לבוררות של ארגון הקבלנים. "הבוררים שלנו הם אנשים מקצועיים ונטולי פניות, בעלי ותק וניסיון בענף, וניתן לבחור מתוך רשימה בורר מוסכם. אני יכול להבטיח שבמסגרת אותו מוסד, שיחסוך לצדדים עלויות רבות, הבוררות תהיה עניינית, מקצועית ואובייקטיווית".



הספרי טוענת, לעומת זאת, כי גם כשמדובר בבורר מטעם ארגון הקבלנים עלול להיווצר מצב שבו ההליך חסר תוקף משפטי. "לא אחת בוטלו פסקי בוררות שנכתבו על ידי גורם שאינו נייטרלי דיו", היא אומרת.



האם כל זה משפר את מצבם של הקונים? ללא ספק. האם זה מבטיח להם הגנה מלאה מפני צרות שעלולות להתרגש עליהם? אין ספק שלא. "כל מה שאני יכול לומר היום על החוזים זה שהם סבירים, ולא יותר מזה. עדיין קיימים סעיפים מפלים רבים, שחלקם, כמו מתן אפשרות לדחיית מסירה ללא מתן פיצוי, מעוגנים גם בחוק, ואילו את הבעייתיות של הסעיפים האחרים ניתן לגלות רק בעת מסירת הדירה או בשנת הבדק", מסכם בלושטיין.