כל מי שמחפש דירה, משפץ בית או קורא עיתונים כלכליים כבר יודע: אלה ימים טובים לנטילת משכנתא. הריבית הארוכה הגיעה באפריל לשפל שכמותו לא נרשם שנים רבות - התשואה של איגרות החוב הצמודות לטווח ארוך ירדה בסוף השבוע שעבר מתחת ל-4% - והבנקים למשכנתאות נאלצים להוריד גם הם את הריבית שהם דורשים מהלקוחות. גם אלה שאינם קונים דירות, אבל סוחבים משכנתא גבוהה מהשנים הקודמות, הבינו שניתן למחזר אותה בריבית נמוכה יותר. במערכת אפילו מדווחים על אנשים שביצעו מיחזור שני בתוך פחות משנה.
אבל לא רק שהבנקים למשכנתאות מורידים ריבית, הם גם נאלצים להתחרות באופן נמרץ יותר על הלקוחות ולהציע להם כל מיני חבילות מימון מורכבות - וכאן יש לעתים הזדמנות לייצר על חשבונם עסקות יוצאות דופן ובמחירים טובים הרבה יותר ממה שהשוק יכול להציע. דוגמה כזו היא הלוואות המחולקות לשני חלקים או יותר. הנה, למשל, תוכנית שמציעים עכשיו בבנק לאומי למשכנתאות: מחצית מההלוואה ניתנת לשמונה שנים בריבית צמודה וקבועה של 1.9%, והמחצית השנייה היא ל-30 שנה, בריבית משתנה שמסתכמת כיום ב-4.28%. הרעיון הוא ליצור תוכנית שבה התשלומים החודשיים גבוהים בשמונה השנים הראשונות וצונחים לאחר מכן - מסלול שעשוי להתאים ללקוחות מסוימים.
האם זו עסקה טובה? תלוי איך מסתכלים על זה. ריבית קבועה של 1.9% לשמונה שנים היא כמובן פיקציה שאינה קיימת בשוק, כאשר התשואה על אג"ח ממשלתי לפרק זמן דומה היא 3.7%, ויש לבחון את הריבית המשוקללת של התוכנית. ומאחר שהריבית על החלק של ה-30 שנה לא זולה במיוחד, גם הממוצע לא נמוך. בבנק טפחות, למשל, יציעו לכם תוכנית באותה רוח, עם ריבית קבועה של 3.4% לתשע שנים וריבית משתנה של 3.2% ל-30 שנה, שבה תיאלצו להחזיר בסופו של דבר לבנק פחות כסף מאשר בתוכנית של בנק לאומי.
אבל לקוח מעט יותר מתוחכם עשוי לשאול את עצמו את השאלה הבאה: האם בנק לאומי יסכים לתת לי רק את החלק הראשון של החבילה - זו שבה אני משלם 1.9% לשמונה שנים? ואיך הוא בכלל מציע ריבית כזו?
ראובן צבאג, מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ממהר להסביר שהתוכנית היא חבילה אחת וכי הוא יכול להציע כל מיני ריביות שונות ומשונות, מאחר שהוא בוחן את עלות הכסף שלו במונחים של "מרווח משוכלל". אם תיכנסו לבנק ותדרשו לקבל רק את ה-1.9% - הפקידים של בנק לאומי יזרקו אתכם מהמדרגות.
אלא שאתם לא חייבים לקבל את האישור של ראובן צבאג. חוקי המדינה קובעים שניתן לפרוע כל משכנתא, ועל המקטע ל-30 שנה אין אפילו עמלת פירעון מוקדם. אתם יכולים, לכן, לקחת באופן תמים לחלוטין את כל החבילה, ולהחזיר את החלק היקר של התוכנית לאחר כמה ימים. התוצאה: תישארו עם מחצית מהסכום, אבל עם ריבית חלומית של 1.9%. ובמספרים: קחו משכנתא של מיליון שקל, והחזירו תוך חודש את החצי מיליון של-30 שנה - בסוף תישארו עם הלוואה של חצי מיליון שקל לשמונה שנים, בריבית שהיא מחצית מריבית השוק.
בנק לאומי, כמובן, לא יעשה לכם חיים קלים. ראשית, יאמרו לכם בבנק שאם אתם רוצים לפרוע - אתם צריכים לפרוע את כל ההלוואה. אלא שזה פשוט לא נכון: אם תתעקשו, לא תהיה ללאומי ברירה. שנית, כדי להחזיר מחצית מהסכום אתם צריכים הרי לגייס כסף ממקור חלופי, ובנק לאומי לא ייתן לכם למשכן את הנכס לטובת בנק אחר - והוא כותב את התנאי הזה במסמכי ההלוואה באופן מפורש. אלא שספק אם התנאי הזה חוקי והבנק יכול למנוע מכם לקחת משכנתא מדרגה שנייה, ובכל מקרה תמיד פתוחה בפניכם האפשרות להביא את הכסף ממקור אחר, שאינו קשור לפעולה של משכון לנכס. כל התרגיל הוא לטווח של כמה שבועות, וכסף שיילקח מחברים או משפחה יוחזר במהרה.
אבל האם כל זה יעבוד? בלי שום התלהבות מצדו, צבאג מאשר שכן. "זהו סיכון שוק שאני לוקח", הוא מסביר, "האפשרות לשינוי של התנהגות הצרכנים והחזר מוקדם של עסקות. אבל אנחנו מכירים את הלקוחות, ויודעים שיש מעט מאוד אנשים שלוקחים הלוואה לשמונה שנים, בגלל ההחזר החודשי הגבוה". בכך מודה צבאג שהוא חושף את עצמו עם התוכנית הזו, אבל מעריך שרק בודדים, אם בכלל, ינסו לבצע התחכמויות מהסוג שהוצע כאן.
את השיחה עם צבאג ניהלנו ביום חמישי בערב, כך שנכון להבוקר התוכנית עדיין נמצאת על המדף, וניתן לקבל אותה בסניפים של בנק לאומי. אבל ציפור קטנה לוחשת לנו שלא בטוח שהיא תישאר שם עוד זמן רב.
איך להשיג משכנתא בריבית של 1.9% מבנק לאומי
איתן אבריאל
9.5.2005 / 7:58