קריסה של עד 70% במחירי השכירות בחנויות; בקניונים ממשיכים להעלות מחירים

מאת אריק מירובסקי וסיון קלינגבייל



הישראלי הנוסע לתייר בניכר יקדיש לרוב חלק מזמן הטיול לסיור ברחובות המסחר של העיר, כדי לעשות קניות ולספוג את אווירת העיר. למרות החיבה הישראלית לשיטוט ברחובות, בישראל עצמה מתבצע רוב השיטוט בקניונים ולא ברחובות הערים. המצב הכלכלי והביטחוני, יחד עם פיתוח מואץ של קניונים ומרכזי קניות, גרמו לכך שהרחוב הישראלי ספג מכה קשה, והמסחר בו ירד באופן משמעותי.



מאז שנות התשעים, נמצאים מחירי השכירות לעסקי המסחר במרכזי הערים בירידה מתמדת, שמוערכת ב-70%-40%, תלוי במיקום. בשנה האחרונה אמנם ניכרים ניצני התאוששות, אולם מבדיקה שערך TheMarker נדל"ן עולה כי עדיין מוקדם להכריז על תחייתו המחודשת של הרחוב. אחד הגורמים שעשויים לתרום מאוד לתחיית הרחוב הישראלי הוא, למרבה האבסורד, הקניונים, שלפחות בחלקם העלו את מחירי השכירות לרמות שמקשות מאוד על עסקים להישאר בהם.



תל אביב



"עקוב אחרי רשתות בתי הקפה היוקרתיות", מציע מנהל האגף המסחרי של מ.א.ן נכסים, אסף שמר. "היכן שתמצא ריכוז נאה של בתי קפה, דע לך שמדובר באזור מצליח".



אבל דווקא באזור המצליח ביותר, רחוב שינקין, בתי הקפה אינם רבים. הסיבה: הגבלות חמורות שהטילה העירייה על פתיחת מסעדות ובתי קפה.



את רחוב שינקין מייחדת העובדה שהוא היחיד מבין המרכזים השונים שבו מתרכזות גם חנויות של רשתות המוכרות יותר בקניונים: Kenvelo, קסטרו, אלדו ואחרות. הסיבה היא שמדובר במרכז שממוצב לצעירים, והרשתות אינן רוצות לאבד אותו.



הרחוב, ובמיוחד אזור הגינה, שומר על מעמדו משנות התשעים כמרכז המסחרי העירוני המוצלח ביותר במדינה. דמי השכירות עומדים היום על 100-50 דולר למ"ר, וחנויות שרוצות להיכנס לרחוב משלמות דמי פינוי של 20 ואף 30 אלף שקל.



תחזית לעתיד: מה שהיה הוא שיהיה.



גם צפון דיזנגוף פורח. "כל רשתות הקפה מחפשות שם שטחים, אולם קשה מאוד למצוא", מספר שמר. מה שהחל לפני כמה שנים כגחמה של כמה מעצבי אופנה תפס תאוצה, וכיום יש באזור גם ברים, מסעדות ובתי קפה ברמה גבוהה. המחסור בשטחי מסחר פנויים תרם לעלייה בדמי השכירות, שנעים כיום סביב 60-40 דולר למ"ר, ומחייב שוכרים חדשים לשלם דמי פינוי. הביקוש לשטחים גורם לכך שהקטע הפעיל של הרחוב יורד יותר ויותר דרומה.



תחזית לעתיד: התפתחות המרכז הזה בעיצומה, ועתידו עוד לפניו.



כיכר המדינה הוא מוקד למסחר יוקרתי, אך מעמדו בירידה. הסיבה: קניון רמת אביב מרכז רשתות מותגי יוקרה מתחרות. התוצאה היא שפע של מקומות חניה יחסית למוקד מסחרי עירוני.



תחזית לעתיד: יישום תוכניות הבינוי הגדולות בכיכר יגרום לנדידת עסקים מהמקום, ולא ברור אם גם בעתיד ימשיך המרכז להתקיים במתכונת המוכרת לנו כיום.



ברצועת אבן גבירול מול גן העיר ניתן לשתות קפה בארומה, קפה הילל, קפה נטו, קופי בין ואחרים. המוקד הזה, שמרכז אליו את הכמות הגדולה ביותר בישראל של קונים מזדמנים, נהפך באחרונה למרכז של מסעדות ובתי קפה יותר מאשר לחנויות ביגוד והנעלה. דמי השכירות ברחוב הם כיום 50-30 דולר למ"ר בחודש בחנויות של פחות מ-100 מ"ר.



תחזית לעתיד: עוד הרבה קפה יישתה במקום, שימשיך להצליח.



ירושלים



לא רק המיתון היכה בבירה, אלא גם הטרור. סגן נשיא אמבסדור, איציק לוי: "בתקופות השיא שלפני שבע שנים, מחירי מ"ר מסחרי במשולש הרחובות יפו-קינג ג'ורג'-בן יהודה הגיעו אף ל-100 דולר. אז היכה המיתון, וזמן קצר לאחריו החלו האינתיפאדה ואירועי הטרור הקשים, שהפכו את המשולש ממרכז עסקים משגשג למרכז בזארים. רמת המחירים ירדה אף לרמות של 30-20 דולר למ"ר בתקופות השפל".



עם הרגיעה הביטחונית והתוכניות הגדולות לפיתוח מרכז העיר החלו להסתמן ביקושים חדשים לאזור, "אם כי רובם עדיין בשלבי התעניינות", מדגיש לוי. רמת המחירים עלתה ל-40-30 דולר למ"ר. אלא שבינתיים התפתחו הקניונים בעיר, ומועמדים רבים למרכז הוותיק העדיפו להתיישב בקניון הסגור והבטוח יותר, גם מבחינה כלכלית.



כ-670 אלף איש גרים בירושלים, אך ההכנסה הממוצעת לנפש בה נמוכה - 1,962 שקל בחודש. בעיר יש קניון מצליח אחד - קניון ירושלים של קבוצת קניוני עזריאלי הנמצא במלחה - וקניון בתלפיות שעדיין מחפש את דרכו.



תחזית לעתיד: הרחוב הירושלמי עדיין אטרקטיווי, ולמרכז הוותיק אפשרות טובה להתחרות בקניונים, מה גם שהוא יגובה בפעילות שימור ופיתוח. תנאי הכרחי למימוש הפוטנציאל הגדול הגלום בו הוא הביטחון, שיחזיר לרחובות גם את התיירים.



חיפה



המערך המסחרי המפוזר של העיר גרם כבר לפני שנים להתמוטטות מרכזי המסחר בהדר הכרמל ובעיר התחתית. הקניונים בעיר, שהחלו לפעול בתחילת שנות ה-90 (לב המפרץ היה הראשון), רק הגבירו את תופעת הנטישה.



המקום המבוקש ביותר בשני מוקדים אלה הוא פינת הרחובות הרצל ובלפור, שם ישלם השוכר בין 20 ל-40 דולר למ"ר בחנויות שגודלן קטן מ-100 מ"ר. בעיר התחתית, הסובלת מירידה חדה בפעילות המסחר, כמעט שאין עסקות בתחום, ושטחים רבים נותרו ריקים. בנוסף, קיים נתק מוחלט בין אזורי בתי הקפה והמסעדות בעיר (ציר מוריה על הכרמל והמושבה הגרמנית בעיר התחתית) לבין אזורי המסחר, ומי שרוצה לערוך סיור חלונות ראווה אביבי צריך לקחת בחשבון שאת כוס הקפה יצטרך לשתות במקום אחר.



לפי נתוני הלמ"ס, ההכנסה הממוצעת לנפש בעיר עומדת על כ-3,500 שקל לחודש, אך קיים פער בין תושבי הכרמל לתושבי העיר.



תחזית לעתיד: יושבי בתי הקפה בציר מוריה לא יירדו להדר הכרמל, ובמושבה הגרמנית ימשיך המסחר להתרכז בקניון העודפים.



ראשון לציון



במרכז רחוב רוטשילד, בין הרחובות ז'בוטינסקי והרצל, מחירי השכירות דומים למחירי השכירות ברחוב שינקין בתל אביב. הסיבה פשוטה: בניגוד לערים הגדולות האחרות, שמרכזות כמה מוקדי מסחר, בראשון לציון קיים רק מוקד מסחרי קטן אחד, מרוכז ותוסס.



ההכנסה הממוצעת לנפש בעיר היא כ-3,900 שקל בחודש. למרות שטחי המסחר המקורים המרובים בעיר, ניכר שחלק מהרשתות הקמעוניות החלו לחפש שטחי מסחר ברחוב רוטשילד.



תחזית