זכויות בחברה משכנת

בהתאם לחוק המקרקעין מתנהל רישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (הידועה בלשון העם כ"טאבו"). על אף שהחוק החרוט מכיר בלשכת רישום המקרקעין כרשות במסגרתה מוסדר רישום הזכויות במקרקעין ואין בלתה, כפועל יוצא מנסיבות שונות, בפרקטיקה מתנהל רישום זכויות במקרקעין בשני גופים נוספים.

האחד - מנהל מקרקעי ישראל, וזאת כפועל יוצא מקביעת החוק, שבהתאם לה לא יועברו זכויות בעלות במקרקעי ישראל. בשל קביעת החוק האמורה נוצר מצב בו לא ניתן היה להעביר הזכויות במרבית הקרקעות במדינה, ועל מנת לאפשר בכל זאת תנודה של זכויות בקרקעות נוצרה על ידי הרשויות פיקציה שבמסגרתה במקרקעי ישראל לא מועברת הבעלות אלא זכות חכירה לתקופה של 49 שנים ו-49 שנים נוספות.

הגוף השני - חברות משכנות, המנהלות רישום זכויות דיירים בבניינים שבנו. כפועל יוצא נוצר מצב בו לא מוסדר לאורך תקופה ארוכה רישום הזכויות בטאבו בדרך כלל בדירות בבניינים באופן שיחידות המשנה (הדירות) נרשמות במפוצל ועל שמו של כל דייר ודייר.

מצב זה הוא תוצאה של אילוצים, שחלקם בעטיין של הרשויות אשר טרם הסדירו רישום מקרקעין או ביצעו בהן פרצלציה לחלקות או חלקות משנה, ולפיכך קיימת מסה של קרקעות אשר הבעלויות בהן הינן במשותף ואשר אין אפשרות לבצע בהן רישום חלקות משנה או בתים משותפים. זאת ועוד, בחלק מן המקרים, חברות משכנות בונות בתים משותפים, אך כושלות ברישום בית משותף, וזאת מטעמים שונים.

רישום הזכויות במקרקעין בחברות המשכנות מעלה בעיות משפטיות רבות, שבין החמורות בהן מקורן בכך, שבהתאם לפסיקה במקרים שבהם מדובר בנכס שלא ניתן לרשום את הזכויות בו במרשם המקרקעין, יש לראות את הסכם המכר כמעביר זכויות חוזיות, אובליגטוריות, שיש למוכר להבדיל מנכס שהזכויות בו רשומות במרשם המקרקעין שם מועברות זכויות קנייניות.

במאמר מוסגר יצויין כי בפסק הדין בעניין בנק אוצר החייל (ע"א 189/95) מעלה כבוד השופט ברק (כתוארו אז) את רמת הזכויות המועברות במקרקעין אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין לדרגה הקרובה לזכויות קנייניות. ברם, אין מדובר בהלכה.

"חטא על פשע"

בנוסף על הבעייתיות המשפטית והנזקים הנגרמים לדיירים כפועל יוצא מעיכוב רישום הזכויות על שמם, דבר אשר בחלק מן המקרים מביא לירידה בערך דירתם, באות החברות המשכנות ומוסיפות "חטא על פשע" בכך שהן מנצלות את המצב הרישומי, וזאת על מנת להשיג לעצמן טובות שלא כדין.

כך, בעבר הלא רחוק, גבו החברות המשכנות סכומי כסף (שהגיעו לסך השווה ל-0.5%-0.75% מערך הדירה) בגין העברת רישום הזכויות אצלן. נושא זה בא על פתרונו כאשר צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים הגביל את הסכום אשר באפשרות חברה משכנת לגבות בגין העברת הזכויות והעמידו על סך היורד עם חלוף השנים (שהוא היום 520 שקל לכל היותר).

דוגמה נוספת לשימוש כאמור שעושות החברות המשכנות בכוח שניתן בידיהן מתוקף היותן מנהלות רישום הזכויות, ניתן למצוא במקרה נשוא פסק הדין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט העליון בעניין אברהם שפייר נגד חברת דיור לעולה בע"מ ואח' (בע"א 2299/99).

במקרה זה ניסתה חברה משכנת להתנער מאחריותה לפיצוי דיירים בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירותיהם, וזאת תוך שהיא מסתמכת על כתב ויתור על תביעות או דרישות אשר נחתם על ידי הדיירים בעת שביקשו להעביר זכויותיהם לאחרים.

למותר לציין כי החברה המשכנת התנתה העברת הזכויות באמצעותה בחתימה על כתב הוויתור האמור הן על ידי המוכרים והן על ידי הקונים של הדירות.

במסגרת פסק הדין דנן, מותח בית המשפט העליון ביקורת חמורה על החברה המשכנת, ומציין כי התניית העברת רישום הזכויות בחתימה על כתב הוויתור האמור מהווה ניצול החברה "עד תום, ובעזות מצח מחוצפת, את מצוקת הדיירים ואת מצבה העדיף". לגופו של עניין, קובע בית המשפט העליון כי כתבי הוויתור בטלים, וזאת תוך הסתמכות על טיעונים בשלושה היבטים:

מגמה ברוכה

בהיבט הציבורי - בית המשפט העליון קובע כי בנהלה את מרשם המקרקעין של הדיירים - מרשם שנועד לבוא תחת המרשם הרשמי הפורמלי - החברה כמוה כרשות ציבורית, ולו משום שהדיירים אינם יכולים להעביר את זכויותיהם אלא אם יקבלו את הסכמתה ה"ציבורית" לדבר.

כיוון שדינה של החברה המשכנת הוא כדין הממונה על רישום המקרקעין ואותו ממונה אינו רשאי לדרוש חתימה על כתבי ויתור, כך דינה של החברה המשכנת ואין היא רשאית לדרוש חתימה על כתב ויתור ודרישה כאמור היא שימוש לרעה ושלא כדין בכוח הציבורי שניתן לה. לפיכך, לדייר זכות לבטל את תניית הוויתור כתניה הנגועה בכפייה של רשות ציבורית.

בהיבט הפרטי - בית המשפט העליון מסתמך על סעיף 17 לחוק החוזים, אשר בהתאם לו: "מי שהתקשר בחוזה עקב כפייה שכפה עליו הצד השני אשר טעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה".

בית המשפט קובע כי הדיירים נקלעו למצוקה שלא היו יכולים להיחלץ ממנה אלא בחתימה על כתב הוויתור, שכן לא היו יכולים להעביר את זכויותיהם אלא בהסכמת החברה - ואילו החברה תבעה מהם כי יוותרו על זכויות שקנו - זכויות בנות ערך - במעשה אשר בית המשפט מכנהו כ"סחיטה". לאור האמור קובע בית המשפט כי דין תניית הוויתור בטלות מכוח כפייה.

תום לב - בית המשפט קובע כי החברה המשכנת עשתה שימוש שלא בתום לב (בלשון המעטה) בשיקול הדעת שהוקנה לה בהסכם המכר בינה לבין הדיירים, להסכים או שלא להסכים להעברת זכויות הדיירים לצדדים שלישיים.

סוף דבר - בית המשפט מגיע למסקנה כי כתב הוויתור שהדיירים והרוכשים מהם חתמו עליו זכאים אלה גם אלה לבטלו, ולפיכך פתוח בפניהם הפתח לתביעת פיצוי בגין ליקויי בנייה.

מגמה זו, המוצאת ביטויה בפסק הדין בעניין חברת דיור לעולה הנ"ל, כמו גם בצו הפיקוח על המחירים שהוזכר לעיל, היא ברוכה, ואולי יהיה בה כדי להביא לקידום פתרון כולל לנושא רישום הזכויות.

עו"ד לימור ממן, עוסקת בתחום מקרקעין וליקויי בניה ועורכת התחום באתר המשפט הישראלי פסקדין". כל המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטי