ירושלים של נדל"ן: בשנה האחרונה לבדה נמכרו בירושלים כ-20 נכסים בעלות של יותר ממיליון דולר כל אחד

שוק הנדל"ן הירושלמי חם מאוד. בוער. עסקות נדל"ן שבוצעו בשנתיים האחרונות במרכז העיר - במושבה הגרמנית, בבקעה, בטלביה בקטמון וברחביה - מלמדות על עלייה של 30%-25% במחירי הדירות. כשמדובר בבתים פרטיים, מוצר נדיר במיוחד, עליות המחירים גבוהות עוד יותר. המחירים הגבוהים ניתנים לעתים ללא קשר למצב המשק או לאיכותו של הנכס. מתווכים ואנשי נדל"ן הפועלים בעיר צופים שהמחירים ימשיכו לעלות. עם זאת, לדבריהם, בשונה משווקים אחרים בישראל, קשה להצביע על התפתחותה של בועת נדל"ן בבירה. העיר, שבה נמכרו כ-20 נכסים בשנה האחרונה ביותר ממיליון דולר, מהם 10 ב-10,000 דולר למ"ר ויותר, נשארת בגדר תופעה ייחודית בנדל"ן הישראלי.



רמות המחירים של דירות בפרויקטים בלב העיר יכולות לנוע מ-5,000 דולר למ"ר עד 11 אלף דולר למ"ר. לשם השוואה, מחירי הדירות בפרויקטים היוקרתיים בצפון תל אביב והרצליה פיתוח נעים סביב 6,000-4,000 דולר למ"ר.



לקרן פייר פרויקט ברחוב רבי עקיבא, סמוך למגדל ירושלים. עד כה נמכרו בפרויקט 12 דירות במחירים של 5,000 דולר למ"ר. משפחת שכטר קנתה ממשפחת ולרו מגרש סמוך, והיא אמורה להקים במקום 13 אלף מ"ר למגורים. מחירי המכירה ההתחלתיים הם 5,500 דולר למ"ר, לא כולל מע"מ. בפרויקט גני רחביה של חברת מ. אביב, הסמוכה לחצר גימנסיה רחביה, נמכרות דירות יד שנייה ברמות של 7,000 דולר למ"ר. אנגלו סכסון מכר דירת פנטהאוז חדשה יחסית ברחוב אלרואי במושבה הגרמנית ב-920 אלף דולר, כ-6,000 דולר למ"ר.



"המחירים הגבוהים נובעים בעיקרון מכך שהיצע הנכסים הטובים בשכונות הללו קטן, באופן מסורתי, ואילו האמצעים הכספיים שבידי הקונים מאפשרים להם לעמוד במחירים הללו", מסביר סגן נשיא אמבסדור, איציק לוי. "ניסיון למדוד את השוק הזה באמצעים כלכליים רגילים נדון לכישלון, משום שמה שקובע אצל הקונים אינם מניעים רציונליים, אלא אמוציונליים. הם רוצים דריסת רגל בירושלים".



במונחים דומים משתמשים אנשי נדל"ן רבים, שמנסים להסביר את התופעה. "כדי להבין מה קורה כאן, אתה צריך לפנות לשוק שונה לגמרי - שוק שמירת מקומות בבתי הכנסת המרכזיים בעיר, לימים הנוראים. אחרי שתיווכח, שכמעט שנה מראש כבר אין מקומות, תבין עד כמה אנשים רוצים להיות כאן במועדים. אני מכיר לא מעט משפחות מחו"ל שרכשו כאן נכסים, והבעלים ממשיכים במסעותיהם בעולם ברוב ימי השבוע. בימי חמישי הם טסים בחזרה לירושלים, כדי לבלות כאן את השבת. מדובר באנשים שקשה לדמיין את מידת עושרם ואת מידת רצונם לרכוש נכס בירושלים", מסביר איש נדל"ן ירושלמי.




אז מי הם אותם קונים, ואיך לא שמענו על קיומם של כל כך הרבה מולטי מיליונרים יהודים בחו"ל? "בניגוד לקונים משנים עברו, שהיו יהודים בשנות ה-60 שלהם, חלקם ניצולי שואה, גל הקונים הנוכחי מורכב מיהודים אורתודוכסים צעירים יחסית, בסוף שנות ה-30 ובשנות ה-40 שלהם, רובם מארה"ב, צרפת ובלגיה, שהצליחו להרוויח מיליונים רבים מעסקות פיננסיות, נדל"ן והיי-טק. מדובר באלפי משפחות כאלו, שאינן נבהלות מסכומים של 5,000 דולר למ"ר, משום שבמקומות מגוריהן בניו יורק ובלונדון ננקבים סכומים גבוהים אף יותר", מסביר יזם גדול בירושלים.



אשתי תהרוג אותי



לפני כחצי שנה נמכר בית באוהאוס במרכז הבירה לקונה אמריקאי תמורת 1.5 מיליון דולר. יומיים לאחר מכן הוצג הבית בפני קונה, מבלי שהקונה והמתווך שטיפל בה ידעו כי הבית כבר מכור. הקונה התלהבה מהבית ורצתה לקנותו מיד, אולם אז נודע לה שהבית כבר נמכר. הקונה לא התייאשה והציעה למוכר לקנות את הבית במחיר שהוא רצה, ולקונה הציעה פיצוי כספי, תמורת זכות הראשונים שלו לקנייה.



החלו מגעים לסכום הפיצוי, והקונה הנלהבת כבר הגיעה לחצי מיליון דולר, אלא שאז הודיע הקונה הראשון, כי עליו לנתק את המגעים, משום ש"לקח לנו חצי שנה עד שמצאנו דירה כלבבנו ואשתי תהרוג אותי אם תשמע שוויתרתי על הזכות הזו". הסוף היותר מפתיע הוא, שלאחר קרב האיתנים הזה, שבסופו ויתר הקונה על חצי מיליון דולר בעבור הבית, נשכח זה, ועד היום לא הוחל בשיפוצו.



אין מדובר בסיפור יוצא דופן, שבו נכס שנמכר במיליון דולר או יותר נותר כאבן שאין לה הופכין על ידי בעליו החדשים. "זה צד אחר של דריסת הרגל בירושלים", אומר לוי. "הכסף הרי אינו העניין, כשמדובר באנשים כאלה. רבים מהם הם אנשי עסקים ומשקיעי נדל"ן בכל העולם, וירושלים עבורם היא נעץ שצריך לתקוע על המפה. וכך קורה אצל אחדים שהם קונים נכס יוקרתי, משפצים אותו, או שלא, ובסופו של דבר, כשהם מגיעים לביקור התקופתי בירושלים, הם שוכרים חדר במלון, והבית נותר ריק".



כסף, אם כך, אינו חסר, והדרישות של הקונים מתמקדות בקרבת הבתים למקומות כמו הכותל המערבי ולבית הכנסת הגדול. גם נוף לעיר העתיקה הוא אלמנט חשוב ביותר. שטח הדירות חייב להיות גדול - מתווכים מעריכים לפחות 170 מ"ר, משום שלקונים משפחות מרובות נפשות. כשמדובר בבתים פרטיים, הארכיטקטורה של הבית חייבת לדבר אל לבם, או כמו שמכנה זאת המתווכת חוה טפרברג "בית עם נשמה". כשמדובר בדירות בפרויקטים, חשוב שהן יציעו את החידושים האחרונים.



האם באמת אין גבולות כלכליים לשוק הירושלמי, ושום גורם לא עוצר את יהדות התפוצות מלקנות נכסי יוקרה בעיר? העובדה היא, שבתחילת העשור רשמו הנכסים הללו ירידות מחירים של 15%-10%. מכך יוצא שגם לנדל"ן הירושלמי יש מגבלות, אולם אלו אינן קשורות לשוק הישראלי.



"כשהבורסה בתל אביב קרסה, השוק בירושלים פרח. השוק גם לא גילה שום התייחסות למיתון כאן. לעומת זאת, כשנרשמו ירידות חדות בוול סטריט, אנחנו הרגשנו אותן תוך 24 שעות", מספרת טפרברג. גם להתפתחויות בעלות משמעות ביטחונית יש השפעה על השוק המיוחד הזה.



טפרברג מסמנת שלושה אירועים כנקודות מפנה בשוק הירושלמי: הראשון - לחיצת היד רבין-ערפאת על מדשאות הבית הלבן. זה גרם לגל אופטימיות שבא לידי ביטוי ברכישות לרוב; נקודת המפנה השנייה היתה הפיגוע במגדלי התאומים, שגם הביאה עימה לנפילה בוול סטריט, שנוספה לנפילה הכואבת שנגרמה מפ