חברת ביטוח המשכנתאות EMI: "צריך לנצל את השפל ההיסטורי בריביות לטובת משכנתא צמודה בריבית קבועה"

שוק המשכנתאות בארץ סובל בשנים האחרונות מירידה ניכרת בהיקף הפעילות שלו. המיתון הכבד בענף הנדל"ן, לצד חוסר ביטחון של מרבית האזרחים ביכולות ההכנסה שלהם, כלקח מהמיתון הכללי במשק, פגע בענף קשות. היום, על רקע ירידת התשואות הדרמטית בשוק איגרות החוב, ירדה גם ריבית המשכנתאות לשפל חסר תקדים (אפשר היום להשיג משכנתא די בקלות בריבית קבועה צמודת מדד של 4.2%) ובענף מקווים כי הדבר ייתן זריקת עידוד לפעילות הדועכת.



"ההמלצה שלי היום ללקוחות היא לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה", אומר חיים קיפל, סמנכ"ל חברת הביטוח העולמית AIG לאיזור אירופה, המזה"ת ואפריקה, האחראי בארץ על פעילות חברת ביטוח המשכנתאות EMI, "ברמת ריבית כזאת נמוכה אין שום סיבה שלא לקחת ריבית קבועה - החשיפה לירידת תשואות נוספת לטווחים הארוכים היא מינימלית". דבריו של קיפל נועדו להזכיר לציבור הלקוחות הפוטנציאליים כי בהתחייבויות לזמן ארוך (והיום ניתן לקחת הלוואות של 20 ו-25 שנה) אין הרבה משמעות לריבית נמוכה מאוד לשנה הראשונה בלבד.



EMI החלה לפעול בישראל לפני 7 שנים והיא מתמחה בנישה ייחודית של ביטוח משכנתא, שמטרתו לאפשר לבנק להעניק משכנתא בהיקף גבוה יותר ללווים תוך כדי מינוף גדול יותר של הבית הנרכש. הבנקים בישראל נטו במשך רוב השנים להעניק משכנתא של 60%-70% מערך הכנס הנרכש, כשכספי הזכאות של המדינה, שהועברו גם הם באמעצות הבנק, מימנו את רוב היתרה. כך יכלו משפחות וזוגות צעירים ליטול משכנתא על רוב מחיר הרכישה של הבית. עם הצימצום הנמשך של התמיכה הממשלתית בציבור האזרחים ובכספי הזכאות נוצר ואקום בשוק, ולמרות שהבנקים החלו להעלות את שיעור המימון שלהם מסך עלות הנכס, נוצרה בעיה לזוגות שלא נהנים ממענק ממשלתי רציני ושחסר להם הון עצמי נדרש להשלמת רכישת הדירה או הבית.



EMI נכנסת כאן לתמונה ומאפשרת לבנק להלוות כסף בשיעור של עד 95% מערך הדירה, ללא ערבים, וזאת תמורת עמלה של 0.4% לשנה מסך המשכנתא. זאת באמצעות כיסוי ביטוחי שמבצעת EMI (הנהנית כאן מהגב של AIG) עבור הבנק. כיסוי זה כולל בדיקה של שמאי פנימי מטעמם, המעריך את שוויו האמיתי של הנכס וכן באמצעות בדיקה של יכולת ההחזר של הלווים: בדיקת מקום העבודה וההכנסה נטו. "בדר"כ אנחנו מוכנים לאשר הלוואות שההחזר החודשי שלהם מהוה 35%-45% מההכנסה נטו של בני הזוג", אומר קיפל. לדבריו, העלות החודשית של השירות שמעניקה EMI עומד על 100 שקל בחודש לכל הלוואה של 425 אלף שקל: "זה לא הרבה עבור מי שאחרת יש לו בעיה לממן ולהוציא את עסקת רכישת הדירה לפועל", אומר קיפל.



EMI צברה עד היום כ-20 אלף לקוחות וקצב הגיוס השנתי שלה מגיע ל-5,000-6,000 לקוחות בשנה. קיפל מקווה להגיע מתישהו לקצב של 7,000-8,000 לקוחות בשנה, אבל למרות הירידה הדרסטית בתשואות, הוא לא רואה סיום קרוב למצבו העגום של השוק: "אולי כשיבוא השלום", הוא עונה לשאלה מתי נחזור לימים היפים של תחילת שנות ה-90'.

בינתיים, ירידת התשואות מנוצלת בעיקר לצרכי מיחזור משכנתאות. מיחזור שכזה (כלומר החלפת ההלוואה הישנה בחדשה בעלת ריבית נמוכה יותר) הוא כדאי למי שלקח משכנתאות בריבית משתנה, או מי שנטל הלוואות צמודות בריבית קבועה וגבוהה באופן ניכר מהרמה של 4.2%-4.3% (צמוד למדד) השוררת בשוק כיום. נקודת התורפה במיחזור משכנתאות טמונה בקנס שנאלץ הלקוח לשלם לבנק הקרוי "עמלת פירעון מוקדם".



זו למעשה דרישה של הבנק להיוון 70% מההפרש בין זרם התקבולים ה"גבוה" מהמשכנתא הישנה והיקרה, לזרם התקבולים במשכנתא ה"חדשה", בעלת הריבית הנמוכה. לכן, במקרים לא מעטים, המיחזור כרוך בתשלום קנס גבוה והוא אינו כדאי, אם כי ניתן לגלגל אותו גם כחוב שישולם מתוך המשכנתא החדשה. בכל מקרה, דרישה לתשלום קנס זה נלווית כמעט לכל משכנתא שניטלה בריבית קבועה, ואת זה מגלים היום לקוחות רבים שנטלו משכנתא "משולבת" - כלומר גם מסלול ריבית קבועה וגם במסלול ריבית משתנה - ששווקה בבנקים ככזו שלא כרוכה בתשלום עמלת פירעון מוקדם, בשל החלק המשתנה שלה.