העלייה הגלובלית במחירי הבתים היא הבועה הגדולה ביותר בהיסטוריה; היכונו לכאב כשזו תתפוצץ

מעולם לא עלו מחירי הבתים כל כך מהר ובמשך כל כך הרבה זמן ובקרב כל כך הרבה מדינות. שוקי הנדל"ן הולכים ומתחזקים החל באמריקה, בריטניה ואוסטרליה וכלה בצרפת, ספרד וסין. עליית מחירי הנדל"ן סייעה למשוך את כלכלת העולם מן המיתון לאחר פקיעת בועת המניות ב-2000. ומה יקרה כששוק הנדל"ן יתגלה כבועה?



לפי הערכות האקונומיסט, כלל השווי של נכסים לשם מגורים במדינות מפותחות עלה ביותר מ-30 טריליון דולר במהלך 5 השנים האחרונות לרמה של יותר מ-70 טריליון דולר, עלייה השווה ל-100% מהתמ"ג של אותן מדינות. לא רק שפריחה זו מגמדת כל בועה קודמת בשוק הנדל"ן, אלא שהיא אף גדולה יותר מבועת המניות של סוף שנות ה-90 (זאת התגאתה בצמיחה של 80% מהתמ"ג ב-5 שנים) ומבועת המניות של סוף שנות ה-20 במאה הקודמת (55% מהתמ"ג). במלים אחרות: זוהי הבועה הגדולה בהיסטוריה.



לפריחה העולמית במחירי הבתים שני הסברים: שיעורי ריבית נמוכים אשר מעודדים הלוואות לשם רכישת בתים ובתי אב אשר איבדו את אמונם במניות ופנו לשוק הנדל"ן האטרקטיווי. האם מחירי הבתים יתחילו לרדת, או לפחות תיפסק העלייה בהם? מה יהיו ההשלכות על כלכלות העולם? התשובות לשאלות הנ"ל אינן מעודדות.



העלייה בחשיבות מחירי הבתים לכלכלה העולמית הובילה את האקונומיסט, בתחילת 2002, ליצור מדד עולמי של מחירי הבתים. מדד זה, אשר מכסה כ-20 מדינות, רשם ברבעון האחרון עלייה של 10% או יותר בקרב יותר ממחצית המדינות הנסקרות.



באמריקה נרשם אחד הזינוקים החדים ביותר במהלך השנה האחרונה, עם עלייה ממוצעת של 12.5% במהלך הרבעון הראשון. בקליפורניה, פלורידה, נוואדה, הוואי, מרילנד ו-ושינגטון, עלו מחירי הבתים ביותר מ-20%.



באירופה רושמים מחירי הבתים עליות דומות: באיטליה, דנמרק, בלגיה ושוודיה נרשמו עליות של כ-9% במחירי הבתים בשנה האחרונה בעוד שבצרפת וספרד נרשמו עליות של כ-15%.



לעומת זאת, במספר שווקים החל האוויר יוצא מן הבועה: באוסטרליה הואטה הצמיחה במחירי הבתים לרמה שנתית של 0.4% ברבעון הראשון לעומת צמיחה של כ-20% בסוף 2003. ישנם אלו שחושבים שמגמה זו תסתיים בנחיתה רכה, אך מדד אחר של מחירי הבתים של בנק קומונוולת אוף אוסטרליה מצביע על ירידה של 7% מאז 2003, וירידה של 16% באותה התקופה במחירי הבתים בסידני.



גם שוק הבתים הבריטי מתקרר במהירות. מדד ניישונווייד של מחירי הבתים עלה מאז תחילת השנה ועד חודש מאי ב-5.5% לעומת זינוק של 20% בחודש יולי 2004. אך במקביל, ישנם מדדים אחרים המספקים תמונה עגומה עוד יותר: מדד RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors דיווח על ירידה במחירים מזה 10 חודשים ברציפות ונפח המכירות ירד לכדי שליש מהתקופה המקבילה בשנה הקודמת. מדד זה מציין כי המגמה הנוכחית מזכירה את פיצוץ בועת הנדל"ן הבריטית ב-1992.



האינפלציה במחירי הבתים הואטה משמעותית גם באירלנד, הולנד וניו זילנד בשנה האחרונה.



עדות נוספת לחוסר הפרופורציה בין מחירי הבתים לשוויים האמיתי משתקף ביחס המחירים בין מחירי הבתים לעלות דמי השכירות. יחס זה הוא מעין מכפיל רווח לשוק הנדל"ן. חישובי האקונומיסט מצאו כי יחס המחיר לשכירות נמצא בשיא בארה"ב, בריטניה, אוסטרליה, ניו זילנד, צרפת, ספרד, הולנד, אירלנד ובלגיה ומשקף מצב חמור אף יותר מזה שמציגים מדדי מחירי הבתים. יחס שיא נוסף נרשם בקרב 9 מדינות מפותחות בין מחירי הבתים למשכורת הממוצעת.



בועת הבתים שיחקה תפקיד גדול במיוחד במשיכת כלכלת ארה"ב מביצת המיתון של שנת 2000, ועל כן לנפילה במחירי הבתים צפויות להיות השלכות כבדות. במהלך 4 השנים האחרונות שיקפה הצריכה הפרטית ושוק הבנייה למגורים כ-90% מכלל הגידול בתמ"ג. יותר מ-40% מהמשרות החדשות במגזר הפרטי מאז 2001 היו במגזרי הנדל"ן והבתים, דוגמת בנייה, מתווכי נדל"ן ומכירת משכנתאות.



קרן המטבע העולמית פירסמה לאחרונה מחקר בו היא מתארת את הפגיעה בכלכלה העולמית עם התפוצצות בועת הנדל"ן. הקרן בדקה את מחירי הבתים ב-14 מדינות במהלך השנים 1970-2001 וזיהתה 20 מקרים שונים של "פיצוץ" בועת מחירי הבתים (ירידה של כ-30%) אשר ב-19 מהמקרים הוביל למיתון. ארה"ב היתה המדינה היחידה שנמנעה מפיצוץ בועה בתקופה הנ"ל. נראה שהגיע הזמן שגם ארה"ב תצטרף למועדון.



יפאן מספקת את אחת ההדגמות הכואבות ביותר לפיצוץ של בועת הנדל"ן: מחירי נכסי נדל"ן יפאניים ירדו ב-14 השנים האחרונות ברציפות לרמה הנמוכה ב-40% מהשיא שנרשם ב-1991. לעומת זאת, העלייה במחירי הנדל"ן ביפאן במהלך העשור שלפני 1991 היתה קטנה מהעלייה ב-10 השנים האחרונות בקרב כל אותן מדינות מפותחות שתוארו קודם לכן. וככל הנראה, אין זו מקריות שיפאן וגרמניה, שתי המדינות אשר רשמו ירידה במחירי הבתים במהלך רוב העשור האחרון, רשמו גם כן את הגידול הנמוך ביותר בצריכה הפרטית מקרב כל המדינות המפותחות.



אנו ממליצים לאמריקאים אשר מאמינים שמחירי הבתים יכולים רק לעלות וכי הם אינם מהווים סיכון לכלכלתם לבחון את הדוגמאות שתיארנו.