מכירות חבס בפרויקט YOO הסתכמו ב-300 מיליון שקל

קשה שלא להבחין בפעילות המאסיווית המתרחשת באתר הבנייה של קבוצת חבס על דרך נמיר פינת רחוב ההלכה בתל אביב. ארבעה מנופים של חברת א.דורי פועלים כמעט ללא הפסקה ומקימים שם בקצב מואץ שני מגדלי מגורים. הפרויקט YOO תל אביב, המוקם כחלק משכונת פארק צמרת, יצטרף לשוק דירות היוקרה הצפוף ממילא בתל אביב ויתחרה מול מגדלי יוקרה כדוגמת פרויקט צמרת של אלפרד אקירוב, רובע לב העיר של אליעזר פישמן ואחרים על לבם וכיסם של בעלי הממון במרכז הארץ.



למרות התחרות העזה בשוק דירות היוקרה והיצע הדירות הגדול, בקבוצת חבס לא מודאגים. בראיון ל-Themarker אומר מ"מ יו"ר הקבוצה הרצל חבס שיש מקום לכולם: "אני ממש לא מודאג. מבחן התוצאה מלמד שיש שוק למוצר הזה. הנה, למשל, פרויקט צמרת של אלפרד אקירוב מצליח יפה, התוצאות מלמדות על הביקושים בשוק".



לפני 12 שנים רכשה חברת הבנייה חבס את הקרקע לפרויקט. בשלב מאוחר יותר היא גייסה את אחד המעצבים המובילים בעולם, פיליפ סטארק. סטארק, בשיתוף המתכננים ממשרד האדריכלים יסקי-סיון ומנהלי חבס, החל לתכנן את הפרויקט: שני מגדלים על שטח של תשעה דונמים, האחד של 37 קומות, השני של 41. בנייתם של השניים אמורה להסתיים בתוך שנתיים ושלוש שנים, בהתאמה.



חבס מסרב לתת פרטים על היקף המכירות בפרויקט: "מאחר שהחברה בורסאית, איני יכול לחשוף את נתוני המכירות בחודשים האחרונים למעט מה שמופיע בדו"חות". עם זאת, הוא מצהיר כי "עד היום מכרנו במגדל הראשון יפה מאוד. הרבה מעבר לציפיות".



על פי הדו"חות הכספיים של החברה מ-31 במארס 2005, היקף המכירות במגדל הראשון מאז תחילת השיווק (סוף אפריל 2004) ועד מארס השנה הסתכם ב-245.5 מיליון שקל - כרבע מסך המכירות הצפויות בפרויקט כולו. לפי הערכות בענף, החברה מכרה עד כה כ-75% מהמגדל הראשון תמורת כ-300 מיליון שקל.



באחרונה רכשה החברה 80% מהבעלות על שני מגרשים נוספים בשכונת פארק צמרת תמורת 26 מיליון דולר. שכונת פארק צמרת נמצאת דרומית לבבלי, בין נתיבי איילון במזרח, דרך נמיר במערב, דרך ההלכה בצפון ומתחם תחנת הרכבת ארלוזורוב בדרום. עד לשנים האחרונות נחשב המיקום לגרוע, עקב הסמיכות לצירים הראשיים והרועשים. ואולם לאחר שחבס הודיעה על הקמת YOO תל אביב, השתנה במידה רבה היחס למתחם, וגם יזמים אחרים נכנסו אליו.



אומרים שעשיתם את זה כדי לחסום תחרות פוטנציאלית לפרויקט שלכם?



האם זה נראה הגיוני שנשקיע קרוב ל-30 מיליון דולר באדמות שאנחנו לא ממש רוצים לקנות, רק כדי לחסום תחרות? זוהי עתודת קרקע אטרקטיווית וטובה, שתנוצל על ידינו לבנייה כשיבשילו התנאים. זה יקרה, לפי הערכתי, בעוד שנתיים.



ואז יוקמו עוד בנייני יוקרה? יש מספיק עשירים שירכשו את הדירות?



לא בטוח שההגדרה של עשירים בכל הקשור לנדל"ן היא נכונה. לא כולם קונים את אותן דירות. יש דירות בשטח קטן שלא עולות מיליונים. בפרויקט שלנו ניתן למשל לרכוש דירה על שטח של 88 מ"ר תמורת 350 אלף דולר.



כן, אבל בכל זאת יש הצפה של דירות יוקרה בתל אביב



יוקרה היא לא הגדרה שמעניינת אותי. היא עברה הזניה רבתי בשנים האחרונות ומנוצלת בכל פרויקט. תראי לי מודעה אחת של פרויקט שלא מכנה עצמו פרויקט יוקרה.



אז איך בכל זאת מודדים יוקרה?



תקחי למשל את תעשיית הרכב, יש דוגמאות רבות של כלי רכב, שכולם כוללים את אותם דברים אבל ההפרדה ביניהם מאוד משמעותית. לכן, כשאת מדברת על פרויקט מסוים במרכז העיר, יכול להיות שבסביבה שלו זה פרויקט מצוין, אך הוא אינו פרויקט יוקרה.



במה הם נבדלים?



בכל פרט ופרט אני יכול להראות לך את הבידול. ההבדל העיקרי הוא בפרויקט עצמו, בהשקעה בו. כך, למשל, רק תקציב הווילונות בפרויקט שלנו שקול לתקציב בניין בפרויקט אחר.



מה לגבי המחיר?



זה לא המדד העיקרי. אם הייתי מוריד את מחיר הדירה בפרויקט שלי זה היה פוגע ביוקרתו של המוצר?



מה המחיר הממוצע של דירה בפרויקט?



המחיר נע בין 4,000 ל-8,000 דולר למ"ר, תלוי בעיקר בגובה של הדירה ובכיוונים. ככל שהדירה גבוהה יותר והנוף מעניין יותר - מחירה עולה. יש מספר לא מבוטל של דירות על שטח של 800 מ"ר, שנרכשו תמורת כמה מיליוני דולרים.



מי הם רוכשי הדירות?



40% מהם לקוחות מחו"ל והיתר קהל מקומי - רווקים, מבוגרים ומשפחות.



רוכשי דירות יוקרה מעדיפים היום דירות על פני בתים צמודי קרקע?



עדיין קונים בכפר שמריהו וארסוף. צריך גם לזכור שתמיד המחיר למ"ר בדירות גבוה מזה של בתים צמודי קרקע. בדירות מקבלים מגורים במגדלים מודרניים עם דירות מפנקות. זה תהליך בשלות של שוק. ככל שהוא מתקדם ונהפך יותר מודרני, הבניינים נהפכים להיות מהודרים והדירה איכותית.



כן, אבל אז יש בעיות של שכנים



מצאנו פתרון לזה. חוזה הניהול בבניינים שלנו הוא הרבה יותר מחמיר מחוזה הרכישה. למעשה, הדייר אמור להיות חייל טוב במשטר שייקבע בבניין. כל ההתנהגות מחוץ לדירה כפופה למשטר של הנהלת החברה. אין שיקול דעת.



אתם כמעט ולא מפרסמים את הפרויקט, איך בכל זאת מוכרים דירות?



הפרסום היחיד שלנו הוא בטיסות אל על. המוצר מוכר את עצמו. אנשים קובעים פגישות עם נציגי המכירות, הם מגיעים לאתר, מקבלים סיור והדרכה מפורטים ויש תוצאות: בענף הנדל"ן הסטטיסטיקה של קונים מבין מתעניינים היא חד ספרתית, אצלנו היא דו ספרתית - מעל 10%.



השקעתם לא מעט במשרד המכירות



משרד המכירות הוא לא רגיל. מבקרים פה רק לאחר שנקבעות פגישות מראש. אנחנו לא מאמינים שניתן למכור את המוצר למישהו שעבר ברחוב ואמר לעצמו - נקנה דירה ונמשיך הלאה.



אין פה ממש דירות לדוגמה?



יש טיפוסים של דירות. הכל מאוד מושקע, כדי לתת את ההרגשה הטובה ביותר ללקוח. רק התקציב של פירות וירקות שמוצבים על השולחנות לדוגמה במטבחים, ושל הנרות הפרחים והשוקולדים מסתכם ב-12 אלף שקל בחודש.



מה משך הזמן לסגירת עסקה?



פרק זמן סביר מהרגע שהלקוח מגלה התעניינות בפרויקט ועד הרכישה הוא של