"הבנייה הקולקטיווית בחיפה נהפכה למגפה של ממש בשנים האחרונות", מתלונן יו"ר ארגון הקבלנים בעיר אבי ירום. "50% מהדירות המוקמות כיום בחיפה נבנות על ידי עמותות פרטיות ולא על ידי קבלנים, בעיקר בשכונות הוותיקות שעל הכרמל". אבל ירום מתלונן רק על הסימפטום. מחסור בהיצע קרקעות זמינות, נוסף על הגירה שלילית מהעיר, גורמים לחברות קבלניות גדולות להדיר רגליים מהעיר השלישית בגודלה בישראל.
הבעיה לא נולדה היום. זה שנים שחיפה נמצאת מחוץ למפת הבנייה של מרבית החברות הגדולות. פה ושם ישנן חברות גדולות שמגיעות לחיפה, כמו א. דורי שהקימה עם שיכון ופיתוח פרויקט בשכונת יזרעאליה, ויעקב אנגל שהקים פרויקט במורדות דרך הים. כיום פועלות בעיר כמה חברות גדולות: אזורים המקימה פרויקט מעל לשכונת נוה דוד, גב ים הבונה מגדלי יוקרה בכרמל צרפתי ושיכון עובדים, שלה כמה פרויקטים בעיר ותוכניות לפרויקטים נוספים - אבל מדובר במקרים נקודתיים. בעיר פועלות גם כמה חברות בינוניות כמו א. פבר, שרביב ומזרחי, הבונות במתחם של רמת אלון וסביוני דניה, וכן יובל אלון ודורון עופר הבונים בשטח צמוד לסביוני דניה, השייך מוניציפלית לעיר השכנה נשר.
יזמים מציינים כי בחיפה גם אין אתרים לבנייה מאסיווית שתצדיק כניסה של חברות גדולות. רק שכונות סביוני דניה ורמת אלון, שבהן מוקמים רבי קומות למגורים, מהוות אתרים לבנייה של עשרות יחידות דיור, שיכולות להוות עניין לקבלנים גדולים. בשאר השכונות מדובר על מגרשים לבניית 8-4 דירות, שאינם אטרקטיוויים לקבלנים גדולים, ומי שפועל בהן הם בעיקר קבלנים מקומיים קטנים.
אורי דורי, בעל השליטה בא. דורי, הוא בעל חברה קבלנית שאינה בונה כיום בעיר. "הבעיה היא שאין בעיר קרקעות זמינות במחירים סבירים לפרויקטים גדולים. רוב הפרויקטים לבנייה קולקטיווית מתבצעים על מגרשים ל-8-6 דירות. אנחנו מחפשים קרקעות בחיפה ומאמינים בעיר, אבל לא מצאנו עד עכשיו דבר", מסביר דורי.
בחיפה אין גם קרקעות מינהל. כמעט כל הקרקעות בעיר הן בבעלות פרטית, מה שמקשה מאוד על איתור קרקעות זמינות. בעיה נוספת היא המיקום והמחיר של הקרקעות בעיר. האזורים המבוקשים בעיר הם הכרמל-אחוזה, רמות אשכול ורמות גולדה - אך באלה אין כמעט מגרשים פנויים וכשיש, הם מיועדים ליחידות דיור ספורות, ומחיר קרקע ליחידת דיור יכול להגיע ל-180 אלף דולר. ירום מאשר כי זו הבעיה, הגורמת לריבוי העמותות. אין כמעט קבלנים מקומיים שיוכלו לעמוד בתנאי תשלום כאלה.
בהיעדר קרקעות זמינות במחירים סבירים בשכונות המבוקשות, קבלנים מנסים לאתר קרקעות במקומות פחות מבוקשים. סביוני דניה היא דוגמה אחת. דוגמה נוספת - מורדות הכרמל, במערב ובמזרח, אך שם קיימות עדיין קרקעות רבות שאינן מפותחות, ולא ברור מתי יפותחו, ועל כן הן פחות סחירות.
מנכ"ל אשדר, שרגא ויסמן, מציין את סוגיית הקרקעות הלא זמינות ומוסיף שתי סיבות נוספות המרתיעות את החברה שלו מלהיכנס לחיפה: "השוק החיפאי הוא שוק מיוחד, עם דפוסי התנהגות מיוחדים, שצריך ללמוד אותם היטב ואף להיות מוכנים לשלם את שכר הלימוד. אם יש לי פרויקט של 1,000 דירות, אני מוכן לשלם את שכר הלימוד ב-50 הדירות הראשונות, אבל בחיפה אין קרקעות לכל כך הרבה דירות.
"בנוסף, לחיפה יצא שם רע בקרב יזמים, כמי שמקשה מאוד על הוצאת היתרי בנייה ועריכת תוכניות - וזו סיבה מספיק טובה ליזם, שלא להשקיע בה", מדגיש ויסמן.
בעיה דמוגרפית
יש גם בעיה אחרת, דמוגרפית. אוכלוסיית חיפה אינה גדלה. מספר התושבים הגיע לשיא ב-2001, שעה שבעיר נמנו 271 אלף תושבים. ב-2003 מנתה העיר 269 אלף תושבים ואילו בסוף 2004, ירד מספרם ל-268 אלף. בשנתיים האחרונות מגיע קצב הקיטון השנתי באוכלוסיית העיר ל-0.5%.
"הבעיה של חיפה היא שצעירים רבים אינם מוצאים את עצמם בעיר", מסביר מתווך הפועל בעיר. "מי שלא מוצא עבודה, מנסה את מזלו במרכז. מי שיש לו עבודה, פוזל ליישובים הסמוכים, כמו נשר והקריות, ואף למצפים בגליל וזכרון יעקב, הנמצאים בשולי המטרופולין. הארנונה בעיר גבוהה מאוד, רוב הדירות על הכרמל ישנות ולא נוחות והאלטרנטיבות הנמצאות מחוץ לה קורצות. לכן, הקבלנים הבונים בעיר עושים זאת מול ביקוש שהולך ופוחת".
"אני לא סבור שכאן עיקר הבעיה", אומר דורי. "חיפה לא מתה ויש לה מנוף צמיחה נהדר והוא קרית המדע מת"ם, שנמצאת בפריחה".
על כך מעיר המתווך: "יותר מדי מתבססים בחיפה על מת"ם ועובדה, שעל אף שפארק ההיי-טק הזה פורח, העיר לא. המסקנה - מה שנכון לערים קטנות יותר, שהופכות את פארקי התעשייה שלהן למדד לצמיחה עירונית, אינו נכון לערים גדולות. עיר בסדרי גודל של חיפה חייבת להציע לתושביה מקורות תעסוקה הרבה יותר מגוונים, וזה לא קורה.
"נכון לעכשיו האוכלוסייה שצריכה להיות לב הביקושים לנדל"ן בחיפה, בני ה-30 ומשהו, עוזבת. לא פלא, לכן, שהעיר מרתיעה את הקבלנים", מסכם המתווך החיפאי.
הצעירים עוזבים את חיפה, אין קרקעות והקבלנים מצביעים ברגליים
אריק מירובסקי
15.7.2005 / 11:49