אלקטרה נדל"ן - מנוע הצמיחה החלופי של קבוצת אלקטרה

קבוצת אלקו החזקות לא הצטיינה תמיד ביכולת להגיב במהירות לתנאי השוק. כחברת השקעות אלקו החלה בניסיונות מהוססים למכור את חברת אלקו תעשיות זמן רב אחרי שהמודל העסקי שלה ספג מכה אנושה, וגם עתידה של חברת אלקטרה צריכה נראה זוהר פחות מבעבר.



חברת אלקטרה, שהיא הזרוע השלישית בקבוצה, ידעה להתאים את עצמה להרעה ההדרגתית בשוק הנדל"ן הישראלי. פעילותה העיקרית של החברה - ביצוע פרויקטים של תשתיות מיזוג אוויר, חשמל ותברואה בבנייני משרדים - צמחה ב-13% בשנתיים האחרונות, אולם הרווח התפעולי שלה ירד באותה תקופה ב-25%.











המצב היה גרוע יותר אלמלא הקימה אלקטרה ב-94' את חברת אלקטרה נדל"ן, שהחלה בהשקעות בנדל"ן מניב בישראל, ומ-97' גם בשוק הנדל"ן בחו"ל. סביר להניח שאלמלא אותה השקעה היו תוצאותיה הכספיות של אלקטרה וגרף מנייתה דומים לאלו של אלקטרה צריכה.



אלקטרה מנסה בימים אלו לממש חלקית את פירות ההשקעה באלקטרה נדל"ן באמצעות הנפקתה בבורסה בתל אביב. אלקטרה נדל"ן תגייס 390-370 מיליון שקל בהנפקת מניות ואיגרות חוב סטרייט, שמדורגות ב-+A, ואיגרות חוב להמרה לפי שווי חברה של 825 עד 925 מיליון שקל לפני ההשקעה. ההנפקה תניב לאלקטרה רווח הון של 72-58 מיליון שקל.



אלקטרה נדל"ן משקיעה בנדל"ן מניב בבריטניה, ארה"ב, קנדה וגרמניה, וכן במרכזים לוגיסטיים בהונגריה.



החברה מחזיקה ב-49 נכסים בישראל ובחו"ל, שמרביתם בבנייני משרדים ומרכזים לוגיסטיים שמושכרים בחוזי השכרה לטווח ארוך עם שוכרים בעלי דירוג אשראי גבוה, מסוגם של ממשלת בריטניה, מימשל ארה"ב, ממשלת קנדה ומבשלת הבירה מולסון.



אלקטרה נדל"ן מממנת את רכישת בנייני המשרדים בהלוואות בנקאיות לטווח ארוך ובריבית קבועה, ללא זכות חזרה ללווה, בשיעורים שנעים בין 80% ל-94% מעלות הרכישה.



החברה מתבססת על הצוות הניהולי של החברה האם, תמורת דמי ניהול של 2 מיליון שקל לשנה ו-3.5% מהרווח לפני מס של החברה. תזרים ההזדמנויות העסקיות מנותב לשולחנו של מנכ"ל אלקטרה ואלקטרה נדל"ן, שלמה שרף, בעיקר על ידי שותפיה של אלקטרה נדל"ן בבריטניה (יגאל אהובי), בארה"ב (RFR) ובקנדה (CRP).



אלקטרה נדל"ן הגדילה את היקף השקעותיה בנדל"ן מניב מ-130 אלף מ"ר בסוף 2002 ל-292 אלף מ"ר בסוף מארס 2005. נכסי החברה, שמושכרים בתפוסה של 96%, הניבו שכר דירה של 66 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2005, אולם פוטנציאל ההכנסות השנתי של הנכסים מגיע ל-365 מיליון שקל, שכן ההכנסות מדמי שכירות שמניבות השקעותיה בבניין משרדים בקליבלנד (45%), בעלות של 145 מיליון דולר ביוני 2005, וב-9 בנייני משרדים (40%) המושכרים לדויטשה טלקום שנרכשו תמורת 273 מיליון יורו בסוף מארס 2005, עדיין לא נרשמו בדו"ח רווח והפסד של החברה.



לבחרונה נכנסה אלקטרה נדל"ן לשוק הרותח במנהטן, כאשר רכשה עם שותף מקומי (40%) בניין של 24 קומות שכולל 128 יחידות דיור, כדי להסב אותו לבניין דירות למגורים ולמכור אותן בהליך שיימשך 18 עד 24 חודשים. אלקטרה נדל"ן מקווה שהריבית המשתנה על ההלוואות שמממנות 80% מעלות העסקה לא תעלה מהר מדי ותגרום לירידת מחיר חדה, כפי שמעריכים כמה מקורות בענף.



אלקטרה נדל"ן בוחנת אפשרות להשקיע בשווקים חדשים באמצעות השקעה בחברות שמחזיקות בנכסים מניבים בעלי תשואה גבוהה.



החברה תמשיך להתרכז בשווקים שבהם ניתן לקבל מימון פיננסי גבוה בהלוואות ללא זכות חזרה ללווה (non recourse), ותבדוק אפשרויות לבצע מימון מחדש לגבי חלק מנכסיה בתנאים נוחים יותר כאשר חל שינוי מהותי לטובה במצבו של הנכס. אחת הדוגמאות הבולטות לביצוע מהלכים מסוג זה על ידי אלקטרה נדל"ן היתה בבניין 400 University שבטורונטו, במחוז אונטריו בקנדה, שנרכש בינואר 2004.



הארכת חוזה שכירות ב-10 שנים עם ממשלת אונטריו, השוכרת 50% מהבניין, איפשרה לאלקטרה נדל"ן לקבל באפריל 2005 הלוואה של 51 מיליון דולר קנדי שהחליפה הלוואה של 30 מיליון דולר קנדי שנלקחה עם רכישת הבנין בינואר 2004, כך שהשקעתה של החברה במימון הרכישה (7 מיליון דולר קנדי בניכוי שכר הדירה שהתקבל עד כה) כוסתה בעודף המקורות שנוצר בתהליך.



מימון מחדש היא אחת הדרכים לממש את השקעותיה של החברה בשוקי נדל"ן גואים, ולהקטין את החשיפה של ההון העצמי שהושקע עד כה בנדל"ן מניב בארה"ב, בריטניה וגרמניה לאפשרות של עלייה חזקה במחירי ההון, וכתוצאה ממנה ירידה במחירי הנכסים.



שרף, שמחזיק ב-6% ממניותיה של אלקטרה נדל"ן, מציין כי החברה בוחנת אפשרויות למימוש השקעותיה בשוק הבריטי. עד כה מומשו 3 מ-11 נכסים שנרכשו בבריטניה, ועל אף שמכירתם הניבה שיעור תשואה פנימי של 26% עד 81%, סבור שרף שהחברה הקדימה לממש אותם, ואם היתה ממשיכה להחזיק בהם היתה רושמת תשואה גבוהה עוד יותר.



דרך אחרת להתגונן מפני החשיפה היא השקעה בערים מהשורה השנייה בצפון אמריקה, כמו קליבלנד באוהיו ובולטימור במרילנד, שבהן להערכת החברה רמת המחירים נמוכה יחסית לממוצע, ופוטנציאל העלייה של ערך ההשקעה גבוה יותר.



שרף מציין שתמורת ההנפקה תשמש להמשך השקעותיה של החברה בנדל"ן בחו"ל ובישראל, לאחר שהחברה לוותה 1.3 מיליארד שקל מבנקים, מיליארד שקל מסכום זה בהלוואות ללא זכות חזרה ללווה, ומיצתה כמעט לחלוטין את מסגרות האשראי שלה בבנקים.



יחד עם זאת, 122 מיליון שקל מהסכום שיגויס (33% במחיר המינימום, 31% במחיר המקסימום של ההנפקה) ישמשו לפירעון הלוואה שקיבלה החברה מהחברה האם, כשבנוסף התחייבה אלקטרה נדל"ן לפרוע הלוואת בעלים בסכום נוסף של 120 מיליון שקל עד ספטמבר 2009 והלוואה של 87 מיליון שקל הצמודה לדולר הקנדי עד 2012. למעשה, ניתן לומר שההנפקה מיועדת במידה מסוימת להעביר את הסיכון שלקחה עצמה קבוצת אלקטרה כשהקימה את חטיבת הנדל"ן לציבור, בתמורה לחלק מפוטנציאל ההשבחה ולתשואה גבוהה ב-2.3% מתשואת איגרת החוב הממשלתית למשך חיים ממוצע דומה. אלקטרה נדל"ן תונפק במכפיל של 2.2 על ההון העצמי ובמכפיל 11.25 על התזרים התפעולי מפעילות שוטפת הצפוי ב-2005, שאינו נראה נמו