תכנון ובנייה/ הביורוקרטיה שווה זהב - לעורכי הדין

תחום התכנון והבנייה מהווה כר נרחב לעורכי דין המבקשים לגרוף לעצמם סכומים נאים במיוחד. סבך הפיתולים והמהמורות, בהם נתקל כל מי שמבקש לעשות שימוש בקרקע שבבעלותו, רק מוסיף לאטרקטיוויות

מאת בן-ציון ציטרין

אסון ורסאי מיקד את תשומת הלב בשאלת היתרי הבנייה והפיקוח על הבנייה. השלב המקדים נוגע לדיני התכנון והבנייה. תחום התכנון והבנייה מבוסס על היחסים שבין השלטון המרכזי - משרד הפנים (המועצה הארצית לתכנון ולבנייה) - לבין השלטון המקומי (ועדות מקומיות). התחום סבוך מאוד, מאחר שקיימות תוכניות מתאר רבות, החלות על כל קרקע, והן משתנות חדשות לבקרים.

חוק התכנון והבנייה עובר שינויים תכופים. המגמה כיום היא תוכניות פינוי-בינוי, המחייבות שיתוף פעולה עם משרד השיכון ועם מינהל מקרקעי ישראל. לדברי עו"ד יובל גלאון, משום כך נדרשת יצירתיות רבה בתחום הייזום וקשירת קצוות בין משרדי ממשלה שונים לרשויות מקומיות.

התמחות בתכנון ובנייה כוללת הגשת בג"צים, עתירות מינהליות לבית המשפט המחוזי ועררים לועדות ערר. עורכי דין המתמחים בתחום פועלים לעתים יחד עם שמאים, אדריכלים, יועצי תחבורה ותשתיות.

חלק מהמשרדים נהפכו לפרויקטורים, ולכן חלק נכבד מעבודתם הוא להביא לכך שפרויקטים יקרמו עור וגידים, החל בשלב הדיונים ברשויות התכנון ועד שיווק יחידת הדיור האחרונה ו/או יתרת שטחי המשרד והמסחר. לא במקרה חלק מהפעילים בתחום נהפכו למשקיעים ויזמים בנדל"ן.

דיני התכנון והבנייה עוסקים בשני תחומים נפרדים מבחינה כרונולוגית וסטטוטורית; עו"ד יחיאל שמיר, ממשרד ד"ר רענן הר-זהב ושות', מסביר את ההבדל ביניהם ואת מעורבותם של עורכי הדין בנושא.

תחום התכנון קובע את ייעוד המקרקעין ומגדיר את מה שמותר ואסור לעשות בהם. לשימוש המותר במקרקעין יש חשיבות מכרעת לקביעת ערכם הכלכלי. השימוש המותר נקבע בתוכניות המתאר השונות, שמעמדן הוא כמעמדו של חוק.

תוכניות המתאר השונות מאושרות על ידי מוסדות התכנון. הליך האישור הוא ארוך, לעתים ארוך מדי (חודשים ארוכים ולעתים שנים), והתוצאה המיוחלת בסופו היא קביעה כי התוכנית הוכנה כהלכה והחלטה על הפקדת התוכנית.

בשלב זה מתחיל שלב ההתנגדויות, בו רשאי הציבור לעיין בתוכנית ולהגיש לה התנגדויות. בשלב הבא ידון הגוף הרלוונטי בהתנגדויות ויקבע האם הוא מאשר את התוכנית. לאחר שהסתיים הליך התכנון, בין אם התוכנית אושרה או לא, רשאי מי שרואה עצמו כנפגע ממנה להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי, היושב כבית משפט לעניינים מינהליים. לאחר שנקבע בתוכנית מתאר מה מותר ומה אסור לעשות ולבנות במקרקעין - רשאי בעל זכות במקרקעין לממש את הפוטנציאל הגלום בהם. התנאי לבנייה ושימוש במקרקעין הוא קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית. בנסיבות מיוחדות רשאית הוועדה להתיר שימוש החורג מעט מהתוכנית, אך זאת בתנאי שניתנה הזדמנות להתנגד לכך.

החלטה של ועדה מקומית בעניין מתן היתר בנייה נתונה לערעור בפני ועדת ערר. על החלטת הוועדה ניתן להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי.

עורכי דין העוסקים בתחום נחשפים לכסף גדול. לא בכדי צמרת עורכי הדין העשירים עמוסה במשפטנים מומחי מקרקעין. זכורים לטוב ששת עורכי הדין - משה שוב, ברוך גרוס, אליהו מירון, זלמן רוזובסקי, יובל לוי ואברהם נאמן - שמונו ב-75' לנהל את שטח "הגוש הגדול" - רזרוות הקרקע הענקית בצפון מערב תל אביב, מעבר לירקון. שכר טרחתם, שאושר על ידי בית המשפט העליון, היה %8 מערך הקרקעות, בתוספת מע"מ. מדובר בכסף גדול, גם בקנה מידה אמריקאי.

עשרות משרדים ומאות עורכי דין פעילים בתחום באופן קבוע. כל המשרדים המסחריים הגדולים מתגאים במחלקות המקרקעין שלהם, אך יש גם משרדי-בוטיק. להלן רשימה חלקית, אך מייצגת, של משרדים שעוסקים בדיני תכנון ובנייה, כתחום התמחות יחיד או כחלק משירותי המשרד. הרשימה היא לפי סדר האלף בית:

* א.ש. שמרון, י. מלכו, פרסקי ושות' - אורן פרסקי עוסק זה יותר מ-20 שנה בנושאי פיתוח מקרקעין, תכנון ובנייה. טיפל בפיתוח כ-100 דונם פרדסים של משפחת טיכו בחדרה; יחד עם שלומית אגמון מטפל בשינוי ייעוד והשבחה של קרקעות במפרץ חיפה ליד קרית ביאליק. מייצג את ממשלת ארה"ב בעניין העברת השגרירות למחנה אלנבי בירושלים, מזווית המקרקעין.

* ד"ר אברהם ציון ושות' - משרד בוטיק ותיק לדיני תכנון ובנייה ושלטון מקומי. * אהרונסון, אבולעפיה, גלאון, צין, אמודאי ושות' - יובל גלאון ורון צין מתמחים בתחומי תכנון ובנייה, השלטון המקומי ודיני מקרקעין. מייצגים ומטפלים בענייניהם של מוסדות תכנון, גורמים מוסדיים, יזמים, קבלנים ולקוחות פרטיים. השניים היו הראשונים שהביאו לאכלוס דיירים במרינה בהרצליה. בין לקוחותיהם: הוועדות המקומיות של שוהם, חבל מודיעין, עמק לוד, גזר, מטולה, חצור הגלילית, ראש פינה. מתמחים בעתירות מסובכות ובייזום פרויקטים.

* אילן בומבך ושות' - נוסד ב-95', מתמחה בדיני רשויות, תכנון ובנייה, באזרחי ופלילי. בין לקוחותיו - רשויות מקומיות, קניונים וגם שופטים שמתנהלים נגדם הליכים אזרחיים ופליליים בתחומי התכנון והבנייה.

* בלטר, גוט, אלוני ושות' - למשרד, שדורג על ידי דן אנד ברדסטריט בשלוש השנים האחרונות כמשרד הגדול בישראל, מחלקה העוסקת בתכנון ובנייה שבראשה עומדים אהוד גוט ויוחנן וינר. אנשי המשרד מרבים להופיע בפני מוסדות התכנון ובבתי משפט, לחלקם ייפוי כוח מהיועץ המשפטי לממשלה להופיע בשמו בבתי משפט ולהגיש כתבי אישום נגד מבצעי עבירות על פי חוק תכנון ובנייה. בין לקוחות המחלקה: ועדה מקומית לתכנון ובנייה - רמת חובב, רכבת ישראל ופרויקטים בחיפה.

* בנימין-מרדכי שגיב - משרד חיפאי שבעליו, אשר הוא גם מהנדס בעל תואר שני ורקע של היה מהנדס ברשות מקומית, עשה הסבה - נתון המהווה יתרון. מתמחה בייצוג ארגונים ואזרחים מול רשויות, בעיקר בחיפה והצפון.

* דן כהן, שפיגלמן, ברק, זמיר ושות' - חיבור בין משרד ותיק לשני בנים של שופטי בית המשפט העליון, שילוב של כישורים וקשרים; מטפלים גם בדיני שלטון מקומי. * המבורגר, עבר