"השנים הקשות בנדל"ן מאחורינו; במגורים צפויה התייצבות, בנדל"ן המניב - מהפיכה"

גם על רקע הגיאות בהצהרות הקבלנים מהתקופה האחרונה על עליית מחירים צפויה, הערכותיו של דורון אביב, המנכ"ל ובעל השליטה בקבוצת אוסיף אביב, נשמעות קצת מרחיקות לכת: "אני מעריך שבתוך שלוש שנים יעלו מחירי הדירות בשיעור של 20%-10%".



זה לא קצת מוגזם?



לא. זה בלתי נמנע על רקע העלייה במחירי תשומות הבנייה וייקור מחירי הקרקע.



במשרדו המרווח במרומי הקומה ה-47 במגדלי אביב שברמת גן, אביב משדר אופטימיות. בראיון ל-TheMarker הוא אומר: "אני מאמין שהשנים הקשות בנדל"ן מאחורינו. בתחום הנדל"ן למגורים צפויה התייצבות בהתחלות בנייה ואפילו גידול של 10%".



מה לגבי הנדל"ן המניב?



בנדל"ן המניב בישראל צפויה מהפכה גדולה בארבע השנים הקרובות. אני מאמין שאם ייעשו השינויים המתחייבים בהשוואה למה שמקובל בעולם - אז זה יקרה. לדעתי הריטים, קרנות ההשקעה בנדל"ן, ייהפכו לאחד הכלים הפיננסיים המובילים ביצירת הכנסה לגופים מוסדיים ופרטיים. זה יביא לשיפור ניכר בנדל"ן המניב".



קבוצת אוסיף אביב, שבשליטת משפחת אביב, היא אחת מקבוצות הנדל"ן החזקות בישראל ועוסקת בייזום ובהשקעות בפרויקטים בישראל וחו"ל. אחד הנכסים הבולטים שהקימה החברה הוא מגדל אביב ברמת גן. המגדל שהושק לפני כשנתיים נחשב לגבוה ביותר במזרח התיכון. הוא אמור היה להיקרא, בשל מיקומו, שער העיר רמת גן, אך לבסוף הוא כונה על שמו של משה אביב, שמת לפני כארבע שנים בתאונה.



אחד החידושים המעניינים בפרויקט הוא השילוב של שטחי משרדים וקומות מגורים בחלק העליון של המגדל. קומות המגורים משתרעות בין הקומות ה-55 ל-66, ובהן 98 דירות עם דירות פנטהאוז. דורון אביב, מחזיק בארבע דירות הפנטהאוז.



איך המכירות בפרויקט?



שטחי המשרדים בבניין מאוכלסים כמעט כולם, 90%-85% - חלק בשכירות וחלק במכירה. בתקופה אחרונה המכירה די אקטיווית. מחירי השכירות נעים סביב 15-14 דולר למ"ר.



מה לגבי הדירות?



הדירות הפנויות במגדל הן בקומות העליונות. יש ארבעה פנטהאוזים שמוצעים למכירה, וכיום מתנהל משא ומתן מתקדם למכירת 2 פנטהאוזים לפי 6,000 דולר למ"ר פלוס מע"מ.



קצב המכירות, בפרויקט ששיווקו החל לפני כשנתיים קצת אטי לא?



לא. זאת תקופה לא קלה ושרדנו אותה בסדר.



די קרוב אליכם, ברחוב פנקס בתל אביב, מוקמים על ידי קבוצת אקירוב מגדלי צמרת, שנחשבים לסיפור הצלחה. מדובר למעשה בקרקע שהיתה גם בבעלותכם ומכרתם את חלקכם, אתה לא מתחרט?



אנחנו הבאנו את השטח לידי הבשלה ומכרנו לאקירוב את חלקנו לפני כ-8 שנים, בשלב שלפני המימוש. אני לא מרגיש שעשינו טעות. בעסקים לא הולכים אחורה. מכרנו את חלקנו בתקופה שהיתה האטה בדירות. כל אחד עושה את השיקולים שלו.



בכל מקרה, מכרנו את הקרקע ברווח גדול, ואני שמח שהוא מצליח. בנוסף, בתמורה שקיבלנו קנינו את הקרקע ברמת אביב ובנינו את פרויקט אביב בגימל שהוא אפילו יותר רווחי.



איך המכירות בפרויקט?



מצוינות. שלב א' בפרויקט נמכר כולו. הפרויקט כולל 6 מגדלים של 17 קומות. השלב הראשון כולל 2 בניינים ובהם 120 דירות. המחירים נעים בסביבות 4,000 דולר למ"ר כולל מע"מ.



מי הם רוכשי הדירות, תושבי חוץ?



לא. רוכשי הדירות הם בעיקר ישראלים. חלקם הגיעו מרמת אביב ג'. יש לא מעט רוכשי דירות שגרו קודם לכן בקוטג'ים ועברו לגור בדירות גדולות בפרויקט.



הבנייה המאסיווית בגוש בגדול, הממוקם בסמוך, לא פוגעת במכירות?



לא. אנחנו יותר מזרחיים, נמצאים על גבעה וקצת מרוחקים. מלבד זאת כל הדירות אצלנו צופות לים.



יש לכם עוד פרויקטים למגורים?



כן. ישנו פרויקט אביב של אלתרמן בהרצליה - ליד משתלת הפיקוס. הוא מוקם בשותפות עם אמריקה ישראל. שלב א' בפרויקט כולל 80 יחידות מגורים. התחלנו לשווק לפני שבוע ומכרנו 6 יחידות תמורת 380 אלף דולר כל אחת. בנוסף, כרגע השלמנו עסקת קומבינציה נוספת במתחם של אביב באלתרמן ונקים שם 50 דירות נוספות. בימים אלה אנחנו מנהלים משא ומתן על עוד חטיבות קרקע בגוש דן להקמת 500 יחידות דיור נוספות.



מה התוכנית הכוללת לגבי נדל"ן למגורים?



האסטרטגיה שלנו היא להגיע למלאי של כ-2,000 יחידות דיור עד סוף 2005. כרגע המלאי הוא 1,500 דירות.



מדובר בהיקף גדול מאוד



כן, אנחנו בתחושה שאחרי קיפאון כל כך ממושך, של כמעט חמש שנים, צפויה התעוררות בשוק.



מה לגבי הנדל"ן המניב?



בימים האחרונים הושלם מרכז ויצמן. סיימנו הקמת 250 יחידות לדיור מוגן שנמכרו לפאלס תמורת כ-70 מיליון דולר. המרכז המסחרי מצליח מאוד ואנחנו עומדים להעלות את מחירי השכירות בחוזים החדשים מ-40-35 דולר למ"ר ל-45 דולר למ"ר. בנוסף, נפצל חלק מהחנויות ונכניס עוד שוכר.



ברחובות, במרכז המסחרי שאנחנו מקימים ליד תחנת הרכבת, השכרנו לטיב טעם 2,500 מ"ר ונחתם זכרון דברים עם סופר פארם לרכישת 800-600 מ"ר. יש גוף גדול, שמתנהל עמו משא ומתן על שכירת 2000 מ"ר.



חוץ מזה אנחנו מקימים פרויקט גדול מאוד ברמת החייל במסגרת עוגן. יש לנו שטח של 20 דונם, הושלם הליך תב"ע לבניית 300%, כלומר 90 אלף מ"ר, ואושר שימוש בחלק מהפרויקט למרכז רפואי אסותא.



בפעילות בנדל"ן המניב, שאתם מבצעים יחד עם אלוני חץ כחלק מחברת עוגן, מתוכננות השקעות חדשות?



עוגן השלימה הנפקה מאוד מוצלחת לפני כחודשיים. לאחר ההנפקה בוצעה בה הזרמת הון על ידי הבעלים, וכיום היא יכולה לרכוש נכסים מניבים ב-600 מיליון שקל. באחרונה השלימה עוגן את רכישת בית תים בפתח תקוה וכרגע נמצאת בכמה משאים ומתנים לרכישת נכסים מניבים נוספים. אנחנו בודקים עסקות בתחום הקניונים והמשרדים. בנוסף בעוגן נמצאים במשא ומתן לרכישת קרקע לפיתוח עתידי בתחום המשרדים.



אתם מתמודדים במכרז הרכבת הקלה בתל אביב, שנחשב לפרויקט בעייתי מבחינת העלויות הגבוהות. נראה לך שמדובר בפרויקט רווחי? העלויות בו גדלות כל הזמן.



אני מאמין שעלות הפרויקט תסתכם בסופו של דבר ב-3-2.5 מיליארד דולר. אנחנו בשלבי תמחור. זה פרויקט מורכב מאוד, מסובך, שכרוך במגע עם הרבה רשויות מקומיות ועבודה מ