המחוזי: חברת הבנייה פרידמן-חכשורי גבתה דמי רישום בשיעור גבוה מהמותר

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, ציפורה ברון, קבעה כי חברת הבנייה פרידמן-חכשורי גבתה דמי רישום גבוהים מן המותר מרוכשי דירות. פסק הדין, הנוגע לציבור גדול של רוכשי דירות, ניתן בחודש שעבר.



פסק הדין עוסק במחיר המרבי שרשאיות חברות הבנייה לגבות מרוכשי דירות בגין רישום זכויותיהם בספרי החברה (מכירה לצד ג', משכנתא, עיקול וכדומה). בהעדר רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הנמשך לעתים שנים רבות בגלל אי השלמת הליכי האיחוד והחלוקה של חלקות המקרקעין, הרישום בספרי חברת הבנייה הוא במקרים רבים הכרחי, שכן הוא מהווה ראיה לרכישת הדירה ולמצב הזכויות בה.



השופטת בדקה אם פרידמן-חכשורי פעלה בהתאם לצווי הפיקוח שהגבילו החל ב-1 בינואר 2000 את השיעורים של דמי הטיפול שחברות הבנייה רשאיות לגבות בגין העברת זכויות הרוכש לצד ג' (כאשר הרוכש מבקש למכור את דירתו לאחר). יובהר כי הצווים אינם מגבילים את דמי הטיפול שגובות חברות הבנייה מהרוכש המקורי בעבור רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, אלא רק את המחיר המרבי בגין העברת זכויות בספרי החברה לצד ג'. המחלוקת נסבה על השאלה אם צווי הפיקוח חלים גם על דמי טיפול ששיעורם נקבע בהסכמים שנכרתו לפני שהצווים נכנסו לתוקף.



בהסכמי המכר, שנחתמו בין חברת פרידמן-חכשורי לרוכשי הדירות, התנתה החברה את המחאת זכויות הרוכש לצד ג' בתשלום דמי טיפול בסך 1% מהתמורה בתוספת מע"מ - סכום הגבוה מזה הקבוע בצווי הפיקוח. פרקליטה של החברה, עו"ד יהושע קליינמן, טען בין היתר כי צווי הפיקוח אינם מכוונים להתערב בהסכמים שנחתמו טרם כניסתם של הצווים לתוקף, ולכן אין להגביל את דמי הטיפול אשר נקבעו על ידי החברה. לעומת זאת, נציגת המדינה, עו"ד גלי בהרב-מיארה, טענה כי צווי הפיקוח חלים על כל תשלום שמבקשות החברות לגבות לאחר כניסת הצווים לתוקף.



בהחלטתה הביאה השופטת מדברי הוועדה שמונתה על ידי הממשלה לבדוק, בין היתר, את הדרכים לייעול תהליך רישום המקרקעין, ואשר המליצה, נוכח המחירים המופקעים שגובות חברות הבנייה עבור הרישום הפנימי ונוכח התמריץ השלילי שלהן בכל הנוגע לקצב הטיפול בהשלמת הרישום של יחידות הדיור בלשכת רישום המקרקעין, להבטיח את זכויות רוכשי הדירות על ידי הגבלת תעריפי הרישום. על רקע האמור, גרסה השופטת, ברור כי החלת צווי הפיקוח על הסכמים שנכרתו קודם למועד כניסתם לתוקף תסייע להגשים את תכליתם.



לדעת השופטת, בכל הנוגע לניהול המרשם הפנימי מעמדן של חברות הבנייה הוא "מעין ציבורי". השופטת העירה כי במצב דברים זה לא יכולה להישמע מפי החברה טענה כי "היא לא יכולה היתה לצפות להתערבות ממשלתית בגובה דמי הטיפול". עוד קבעה ברון כי "צווי הפיקוח חלים גם על הסכמי מכר שנכרתו טרם הוצאו הצווים".



ואולם, בכך לא הוסרו כל המחלוקות בין החברה למדינה: חברת פרידמן-חכשורי טענה עוד כי צווי הפיקוח לא חלים על שירותי רישום להעברת זכויות בדירות שנבנו בפרויקטים המוקמים על מקרקעין שבבעלות החברה (בניגוד לאלה המוקמים על מקרקעין בבעלות המדינה), שכן אז עומדת לרוכשי הדירות חלופה למרשם הפנימי על דרך רישום הערת אזהרה. גם טענה זו נדחתה על ידי השופטת, בנימוק כי רישום הערת אזהרה אינו מהווה חלופה סבירה לרישום הזכויות במרשם הפנימי של החברה המשכנת. "משמעות הדברים", הבהירה השופטת, "כי המבקש לרכוש דירה ספציפית ייאלץ לבדוק את כל הסכמי הרכישה, אשר בגינם נרשמו הערות אזהרה בחלקות הרלוונטיות לדירה הספציפית שהוא מבקש לרכוש".



השופטת חתמה את פסק הדין בביקורת חריפה על חברת פרידמן-חכשורי, אשר יזמה את ההליך במטרה לקבל פסק דין הצהרתי לטובתה. לדבריה, המבקש פסק דין הצהרתי נדרש לשמור על ידיים נקיות. השופטת קבעה כי הוכח בפניה כי החברה המשיכה לגבות מחירים הגבוהים מאלה הנקובים בצו הפיקוח ביחס לחוזים שנחתמו לפני כניסת הצווים לתוקף, על אף שעמדתו השלילית של משרד השיכון למעשיה הובהרה לה. "בעשותה כן לא ניתן לומר כי המבקשת (החברה) יצאה ידי חובתה לנהוג בניקיון כפיים", כתבה.