דירה להשכרה: היכן התשואות הגבוהות בישראל

לפני כחודש נמכרה ברחוב ברנר בחיפה דירת 2.5 חדרים משופצת ב-63 אלף דולר, למשקיע שידע כי סביבת הרחוב, שכונת רמות רמז, אהודה על סטודנטים. הדירה הושכרה ב-365 דולר לחודש - תשואה שנתית של כמעט 7%. בדיקת TheMarker מעלה, כי אין מדובר במקרה מיוחד, וכי חיפה היא העיר הטובה ביותר להשקעה בנדל"ן למגורים, מבין שלוש הערים הגדולות.



בסוף השנה שעברה שיעורי התשואה הממוצעים על דירות 2-1.5 חדרים בחיפה הגיעו לרמות של 6.5%, ואילו במחצית הראשונה של השנה ירדו לרמה של 5.4%, עקב עליית מחירי הדירות. בירושלים ובתל אביב שיעורי התשואה על דירות דומות מגיעים לכ-4% בממוצע. ככל שהדירות גדלות, שיעורי התשואה יורדים, ודירות 4 חדרים בתל אביב מניבות תשואה נמוכה יותר.



ההפרשים בין התשואות המתקבלות בחיפה לבין אלה המתקבלות בתל אביב ובירושלים נובעים מהקשר ההפוך שמתקיים בין מחירי דירות לבין שיעורי תשואה - כשהמחירים עולים התשואה יורדת ולהיפך (בתנאי שמחירי השכירות נותרים על כנם). מחירי הדירות בחיפה ירדו בשנים האחרונות, בעוד שמחירי הדירות בתל אביב ובירושלים עלו. וכך, למשל, שיעורי התשואה על דירות 4-3.5 חדרים בתל אביב עלו בין 97' ל-2001, לעתים בגלל ירידות מחירי הדירות ולעתים בגלל עליית שכר הדירה. מ-2002 ועד היום נרשמו עליות מחירים של הדירות הללו, מה שהוריד את אחוזי התשואה השנתית עליהן מ-4.8% ב-2001 ל-3.5% היום.







בחיפה, לעומת זאת, מחירי הדירות יורדים, מה שמעלה את התשואה השנתית עבור דירות להשקעה. "הקונה קיבל את הדירה ברחוב ברנר עם השוכר בפנים, כך שגם המוכר ידע מה הפוטנציאל הגלום בה, ולמרות זאת החליט למכור את הדירה במחיר שמכר. זהו מחיר השוק של הדירה, ותשואה גבוהה אינה סיבה לעליית המחיר", מספר כרמל עדה, בעל סוכנות התיווך סנצ'ורי 21, שביצעה את העסקה.



אבל המציאות החיפאית אינה כה ורודה. "כלל בכלכלה אומר, שתשואה גדולה יותר משמעה סיכון גדול יותר. ישנן דירות רבות להשכרה בחיפה שעומדות ריקות במשך חודשים, והענף נמצא במשבר לא קטן", אומר המתווך ירון וינוקור מתיווך עמגר. עדה סבור אחרת: "מי שמכיר את המחירים הנהוגים כיום, הן עבור שכירות הן עבור הדירות, ולא נלחם בשוק אלא הולך אתו, מצליח להשכיר".



השקעה בדירות להשכרה מעולם לא היתה פופולרית בארץ, וחלק גדול מהדירות המושכרות בישראל הן דירות שהועברו בירושה. הסיבה העיקרית לזה היא התשואות הלא מרשימות שהענף מציע - 4% בממוצע. גם באר שבע, שמציעה שיעורי תשואה שיכולים להגיע ל-8% ומעלה, הגדילה רק במעט את ענף השכירות למגורים.



הסיבה לכך היא שטיב ההשקעה בדירה אינו מתבטא כל כך בתשואה השנתית משכר דירה, אלא בעיקר בעליית ערכה, וקניית נכס טוב ברעננה, שהעלה את מחירו ב-20%, בשנים האחרונות, התגלתה מוצלחת יותר מדירת 2 חדרים נושאת תשואה גבוהה בבאר שבע, שמחירה ירד בשנים האחרונות ב-20%.



בעלי דירה בחיפה למדו את הדברים בצורה הקשה. ברשותם היתה דירת 3 חדרים משנות החמישים ברחוב יותם שנרכשה לצורכי השקעה, לפני עשר שנים. בשנה שעברה היתה הדירה מושכרת לסטודנטים, שהודיעו לבעלי הדירה כי אינם מוכנים לחדש את חוזי השכירות, עקב בעיות רטיבות, התקלפות הצבע מהקירות והתחזוקה הכללית הירודה של הדירה. בין הצדדים נתגלעו גם חילוקי דעות על חשבונות הטלפון, עד שהקו לדירה נותק, והסטודנטים עזבו.



בעלי הדירה, שהתעייפו מהמריבות, ניסו למכור את הדירה במחירה מאמצע שנות התשעים - 150 אלף דולר, אולם אז התברר להם, שלנוכח מצבה והקומה השלישית שבה היא נמצאת, ללא מעלית, אף אחד לא ייתן להם יותר מ-100 אלף דולר. "לא נכנסנו לחישובי תשואות וכדאיות ההשקעה, אבל נראה לי, בדיעבד, שזה לא היה האפיק המוצלח ביותר", מודה בעל הדירה, שהחליט לשפץ אותה ולהמשיך להשכירה.



גם התעוררות זמנית שנרשמה בענף בתחילת העשור בתל אביב, עקב הצפת המדינה בעובדים זרים, נחלשה באחרונה לנוכח המגבלות החמורות שהוטלו על הבאתם ארצה והגירושים ההמוניים. "מאות דירות להשכרה באזור דרום תל אביב והתחנה המרכזית נותרו ריקות, עם בעיות לא קטנות להשכיר אותן לישראלים, משום שהן בסטנדרטים נמוכים מהנדרש", מספר היזם יוסי סיונוב, בעל חברת התיווך הומלנד.



עם של פיינשמיקרים



עליית הסטנדרטים הקשתה מאוד על חיי בעלי הדירות. עד לפני כמה שנים לא נדרש הרבה כדי להוציא דירות לשוק ההשכרה - עם האמבטיות הישנות, ארונות המטבח המרקיבים והריצוף המשחיר. כיום הסטנדרטים השתנו, ושוכרי דירות דורשים תמורה הולמת לכספם.



אין ספק שנהפכנו לעם של פיינשמקרים", אומר לוי יצחק, עורך מחירון הדירות. "רק מעטים מוכנים להתפשר היום על דירה מוזנחת, על אמבטיה מתקלפת וארונות מטבח מימי המנדט. אפילו דירת חדר לא תצליח למצוא שוכר ללא מיזוג אוויר, וחלפו הזמנים בהם ניתן היה להשכיר דירה עם ברז דולף במקום מקלחון.



"כיום לשוכרים יש דרישות, וכמו במכירה, גם בשכירות, הדירות המועדפות הן אלה הנותנות תמורה נאותה: נקיות, צבועות ומסוידות, ממוזגות, בעלות ארונות מטבח מסודרים ונקיים, שירותים ואמבטיה במצב מעולה, רצוי עם מעלית וחניה ולפחות שלושה חדרים.



"למרות העלייה בסטנדרט הדירות, אין השוכרים מתכוונים להעלות את תשלום שכר הדירה. כל ניסיון של המשכירים להטיל על השוכרים השתתפות בשיפוץ או בחלקו גרר אחריו פשוט פיצוץ של העסקה".



התשואה בפועל נמוכה יותר



התוצאה של הצורך בשיפוצים ובהשקעות היא גידול בעלויות של קניית הדירה עבור בעליה. רוב השיפוצים בדירות נעים בסביבות 5,000 דולר בממוצע. בנוסף, בעלי דירות צריכים להפחית מהתשואה הגולמית הוצאות שונות שנגזרות עליהם, בהן הוצאות שיפוץ ותחזוקה שוטפות של הדירה ותשלומים שונים עקב הישארות הדירה ריקה לתקופות מסוימות בשנה, משכנתא לבנק ועוד. בסך הכל, ההערכה היא, ששיעורי ההפחתה הממוצעים נעים בסביבות של דמי שכירות לחודשיים (כ-20%), מה שמוריד את התשואה השנתית של דירה שמניבה 4% לבעליה, לרמה של 3.3% בלבד.



רבים יראו גם בשיעורי תשואה כאלה הכנס