מו"מ בעסקת הנדל"ן הגדולה בישראל: המדינה מציעה לקק"ל 1.3 מיליארד שקל תמורת זכויותיה בקרקעות עירוניות

המדינה מציעה לשלם לקרן קיימת לישראל 1.3 מיליארד שקל תמורת זכויותיה בקרקעות העירוניות במדינה, בתוספת קרקעות חלופיות בנגב ובגליל. זכויות קק"ל בקרקעות העירוניות נאמדות ב-2.5 מיליארד שקל - כך קובעת הערכת שווי שהזמינה הקרן, שממצאיה מתפרסמים כאן לראשונה.



עסקת חילופי הקרקעות תפלס את הדרך לביצוע המלצות ועדת גדיש ולאפשר את מכירת הקרקעות העירוניות במדינה לגורמים פרטיים. היא צפויה להיות עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שנעשתה אי פעם בישראל. בקק"ל אומרים שהסיכויים לחתימת ההסכם בין הצדדים גדלו במידה ניכרת לאחר ששר האוצר, אהוד אולמרט, כמעט הכפיל את ההצעה המקורית של האוצר, שעמדה על 700 מיליון שקל.



בפגישה עם ראשי הקרן שנערכה באחרונה, הציע אולמרט תשלום של 1.3 מליארד שקל שיתפרסו על פני עשר שנים. בנוסף, תקבל קק"ל מהמדינה שטחים בנגב ובגליל בהיקף זהה לשטחים שתמסור.



גם לאחר הצעתו של אולמרט נותר פער של מאות מיליוני שקלים בין הצדדים. יו"ר קק"ל יחיאל לקט, סבור כי ניתן יהיה לגשר על הפער אם האוצר יוסיף על הצעתו דמי חכירה בהיקף של כ-600 מיליון שקל שהמדינה התחייבה לגבות עבור קק"ל, אך לא גבתה בפועל.



הממשלה אישרה ביוני את המלצות ועדת גדיש לרפורמה בקרקעות המדינה ולהפרטת הקרקעות באזורים העירוניים (ראה מסגרת). אלא שיישום הדו"ח אינו אפשרי כל עוד קק"ל מחזיקה בבעלות על חלק ניכר מהקרקעות העירוניות המנוהלות על ידי המדינה. מדובר בכ-117 אלף דונם, שמחציתם משמשים למגורים והיתר לתעשייה, מסחר, תיירות ושימושים לא חקלאיים נוספים.



תקנון קק"ל אוסר עליה למכור את הבעלות בקרקע וכן למכור זכויות כלשהן ללא יהודים. על רקע זה עלה הרעיון של חילופי קרקעות בין המדינה לקק"ל. בפני דירקטוריון קק"ל עומדות שלוש חלופות: הראשונה היא "לשבור את הכלים" ולפתוח במאבק משפטי נגד הפרטת הקרקעות, בתקווה שבדרך זו תצליח לסחוט מהמדינה ויתורים נוספים. חלופה זו צפויה לעורר ביקורת ציבורית חסרת תקדים על קק"ל; החלופה השנייה היא לקבוע את שווי הקרקעות בשמאות, כשבינתיים תקבל קק"ל מקדמה בגובה של 500 מיליון שקל. הליך השמאות צפוי להיות ארוך ויקר ולעכב למשך זמן רב את יישום המלצות הדו"ח; האפשרות השלישית, הסכמה מראש על סכום הפיצוי, מאפשרת להתחיל ביישום דו"ח גדיש בטווח כמעט מיידי.



בעקבות הצעתו של שר האוצר מינה דירקטוריון קק"ל צוות מומחים לבחינת כדאיותן של שלוש החלופות. חברי הצוות - הכלכלן אבי חפץ, מנכ"ל המינהל לשעבר עו"ד גדעון ויתקון ושמאי המקרקעין ארז כהן ממשרד ז.כ. מדידות והנדסה - העדיפו את החלופה השנייה.



הדו"ח מבוסס על הערכת שווי ראשונה מסוגה של זכויות קק"ל בקרקעות העירוניות בישראל. הערכת השווי קובעת כי שווי הבעלות של קק"ל בקרקעות מגיע כיום ל-2.5 מיליארד שקל. להערכת מחברי הדו"ח, הצעת אולמרט, הכוללת העברת כ-100 אלף דונם בנגב ובגליל מהמדינה לקק"ל, שווה 2.174 מיליארד שקל. ואולם, המע"מ שתידרש קק"ל לשלם על העיסקה מפחית את ערכה הריאלי ל-1.84 מיליארד שקל בלבד. באוצר הבהירו לקק"ל כי אין סיכוי שהיועץ המשפטי לממשלה יאשר לפטור את הקרן מתשלום מע"מ כחוק על העיסקה.



יו"ר קק"ל, יחיאל לקט, אמר ל"הארץ" כי קק"ל לא תסכים לעיסקה אם זו תפגע בזכויותיה, במטרותיה או במצבה הכלכלי. הוא אמר כי קק"ל תשתמש בכספים שתקבל מהמדינה למטרות פיתוח סביבתי ובהן ייעור, בניית מאגרי מים, חינוך ומחקר חקלאי וטען כי בדרך זו תקבל המדינה החזר מלא על השקעתה. לקט הוסיף שמינהל מקרקעי ישראל, המנהל כיום את אדמות קק"ל, לא הצליח לגבות דמי חכירה בהיקף של 600 מיליון שקל המגיעים לקק"ל והציע לקזז סכום זה כדי לגשר על הפער בין עמדות הצדדים.



דוברת מינהל מקרקעי ישראל, אורטל צבר, מסרה בתגובה כי המינהל פועל לגביית החובות הבלתי משולמים של החוכרים וכשחובות אלה ייגבו, יינתן לקק"ל החלק היחסי המגיע לה.