4 שנים אחרי הנפקת סינאל חוזר גבי בוגנים, בעל השליטה בחברה, לסיבוב נוסף בשוק ההון

4 שנים לאחר שהנפיק את בבורסה, חוזר גבי בוגנים, בעל השליטה בחברה, לסיבוב נוסף בשוק ההון. הפעם מנסה בוגנים להנפיק את החברה הבת של סינאל (בעלות של 100%), העונה לשם דורסל. לא, לא מדובר ביצרנית הסוללות המפורסמת, אלא בחברה העוסקת בתחום הנדל"ן. לא מדובר בעניין של מה בכך: סינאל היא חברה טכנולוגית בעיקרה, המוצרים העיקריים שלה הם שעונים לבקרת נוכחות עובדים, בהם היא נחשבת למובילת השוק.



בשנה האחרונה נכנסה סינאל גם לשוק נתוני השכר, עיבודם, והפקת תלושים, לאחר שרכשה מחצית ממניות חברת מלל-חיפה הפועלת בתחום. אם כך, מה לחברת היי-טק ולנדל"ן?



'זרעי הפורענות' הראשונים נטמנו ב-2002, בעסקת בעלי ענין שנרקמה בין סינאל לבין בעלי השליטה שלה. בדרך כלל עסקות שכאלה מטרתן אחת: ריקון נכסי החברה, וקיפוח בעלי מניות המיעוט על חשבון בעלי השליטה. אלא, שהמקרה של סינאל קצת שונה: שנה לאחר הנפקתה בבורסה, רכשה סינאל קרקע ונכס נדל"ן בו שכנו משרדיה ביקנעם תמורת כ-35 מיליון שקל.



את הנכס הזה פיתחה סינאל, והקימה בו בניין נוסף, שהושכר ליצרנית השבבים האמריקאית מארוול, המשכנת בו את 400 עובדיה שבישראל. בסך הכל כוללים נכסי דורסל ביקנעם שלושה מבני משרדים בני 4 קומות כל אחד, בהם כ-16.6 אלף מ"ר בנוי. המבנים הללו מניבים הכנסה שנתית של 8.7 מיליון שקל, והתשואה בהם גבוהה במיוחד: 12.9% במבנה המושכר לסינאל, ו-15.7% במבנה המושכר למארוול.



אבל הנכס היותר משמעותי של דורסל הוא "מיתחם אורדן" באזור התעשייה הצפוני של נתניה. המתחם נרכש באוגוסט האחרון מידי קבוצת אורדן של שרם-פודים-קלנר והושכר חזרה לאורדן (בעלת השליטה באורלייט, איטונג וכו'). המתחם, המשתרע על שטח של 56 דונם, נרכש תמורת 13 מיליון דולר ומושכר לאורדן תמורת דמי שכירות של 1.3 מיליון דולר לשנה, לתקופה של 10 שנים. הפוטנציאל של המתחם טמון גם בשינוי התב"ע (תוכנית בניין עיר) שלו למשרדים ומסחר - תהליך שדורסל מקדמת מול עיריית נתניה. השבחת כזו עשויה להביא לעליית ערך של מיליוני דולרים בשווי המתחם.



אחרי עסקת אורדן, דורסל הינה חברה עם נכסים מניבים בשטח כולל של 39 אלף מ"ר בתפוסה של 100%, והמניבים דמי שכירות של 16.5 מיליון שקל בשנה. הרווח הנקי בצד פעילות זו, לאחר עסקת אורדן שתיכלל בדו"חות, רק החל מהרבעון השלישי של 2005 צפוי לעמוד על כ-6 מיליון שקל.



דורסל, בעקבות ההתלהבות מנושא קרנות הריט בישראל, הודיעה כי תחלק דיווידנד בשיעור של 30% לפחות מהרווח הנקי שלה. הצצה למאזני החברה מעלה, כי נכסי החברה רשומים בשווי נמוך משווי השוק שלהם. אם מביאים בחשבון הנחת תשואה סבירה של 8.5% לנכסים, מתקבל שווי של 180 מיליון שקל לנכסים. מזה יש לנכות, כמובן, את החוב שבצד הנכסים, בערך של כ-110 מיליון שקל. השווי המתקבל נטו מגיע לכ-70 מיליון שקל - שווי שעל בסיסו פחות או יותר מתוכננת ההנפקה לצאת אל הפועל.



במסגרת ההנפקה, אותה מובילים פועלים-אי.בי.אי ודיסקונט חיתום, מתכוונת דורסל לגייס כ-50 מיליון שקל במניות ובאג"חים להמרה. ההנפקה תכפיל למעשה את הונה העצמי של החברה העומד כיום על כ-23 מיליון שקל. סינאל מעונינת שההנפקה תציף ערך עבור בעלי המניות. כיום, שווי סינאל בבורסה מגיע ל-110 מיליון שקל, בעוד ששווי האחזקה בדורסל עצמה מוערך כעת ב-70 מיליון שקל.



בוגנים מתכוון להשתמש בכספי ההנפקה על מנת למנף את פעילות הנדל"ן של החברה, שכאמור צמחה בקצב מרשים בשנים האחרונות. עד כה התעסקו בעסקי הנדל"ן של סינאל בוגנים עצמו ותמיר שבת סמנכ"ל הכספים של הקבוצה בעלות של 45 אלף שקל בלבד. בוגנים לא שולל עתה כי בעקבות ההנפקה יצטרף מנכ"ל במשרה מלאה לחברה, שיעסוק באיתור אינטנסיווי של נכסים נוספים לרכישה.



השווי בו יוצאת סינאל לגיוס ההון משקף מכפיל 11-10 על הרווח הנקי שלה ועל ה-FFO שלה (רווח תזרימי המשמש כמודד לבחינת רווחיות חברות נדל"ן). לא מדובר אמנם במכפיל זול במיוחד, אבל גורמים המקורבים להנפקה מזכירים כי לא מדובר בחברת חלום, אלא בחברת נדל"ן, ואלה המכפילים המקובלים בקרב חברות בענף.