7 עצות לבעל עסק איך להתמודד עם הארנונה

שיעור הארנונה עלה מאוד בשנים האחרונות, עד כדי כך שבאזורים מסוימים בדרום תל אביב יש אנשים שמוכנים להשכיר נכסים בחינם רק כדי שיהיה מי שישלם בעבורם את הארנונה הגבוהה.



יו"ר ועדת הערר של עיריית תל אביב, עו"ד עדי הדר, אומר כי "לא פעם הייתי בישיבות ערר מרגשות כשאנשים במצב בריאותי קשה שהידרדרו לחובות אמרו לנו: 'אנחנו לא מצליחים למכור, לא להשכיר ובכל זאת משלמים ארנונה גבוהה'. עם כל הרצון לעזור נשארנו חסרי אונים כי על פי דיני הארנונה השאלה אם העסק רווחי, אינה רלוונטית. ועדות הערר אינן מוסמכות לעסוק בענייני מצוקה, אלא רק בחוקים יבשים. מי שרוצה לבקש את הסעד של העירייה - צריך לפנות לוועדת הנחות".



כל רשות מקומית קובעת לעצמה את גובה הארנונה, תחת מגבלות קבועות בחוק. כל שנה קלנדרית היא סיפור חדש וחייבים להתעדכן בפרסומי העירייה, כי מה שגבו ב-2005 זה לא בהכרח מה שיגבו ב-2006. כך למשל, בתל אביב החליטו לאחרונה לבטל את התעריף המיוחד לביתני מפעל הפיס והם יחויבו לפי תעריף משרדים, שירותים ומסחר. פירוש הדבר עלייה של 19% בשיעור תשלום הארנונה. גם השגרירויות שפועלות בעיר ירגישו את נחת זרועה של העירייה כשייאלצו לשלם מעתה ארנונה הגבוהה בכ-50% מזו הקיימת.



פקודות הארנונה נוטות לאזן את הגזירות, כך שחלק מפסידים מהן וחלק יוצאים נשכרים. הכל תלוי בהרכב הפוליטי של המועצה, ובצרכים המקומיים. כדי לחסוך זמן וכספים מיותרים מעניק הדר טיפים פשוטים ויעילים לבעלי עסקים ודירות, ולכל מי שתשלומי הארנונה קרובים ללבו וכיסו.



1.סיווג הנכס: השאלה החשובה ביותר בארנונה היא איך יש לסווג נכס. הסיווג היקר ביותר הוא עסקים בכלל וחברות ביטוח ובנקים בפרט. הסיווג הכי נמוך הוא מגורים. אם יש כמה אפשרויות לסיווג הנכס - העירייה מחויבת לבחור בסיווג הזול ביותר.



"מכיוון שמגורים הוא הסיווג הזול ביותר, אנשים רבים מעבירים את העסקים הביתה, אבל זו חרב פיפיות. מצד אחד הם מגישים למס הכנסה בקשה להכיר בחלק מהוצאות הבית כהוצאות של משרד, ומצד שני הם פונים לעירייה לקבל הנחה", אומר הדר ומדגיש "העירייה לא פראיירית. מחלקת ארנונה מעסיקה אנשים שעוברים על מודעות בעיתון ומתקשרים לראות אם האיש עובד מהבית - כדי להעלות לו את הסיווג ממגורים לעסק. ברוב המקרים מדובר בחיוב רטרואקטיווי של שלוש שנים לאחור". אם זה נשמע מופרך מה נגיד על כך שמס הכנסה החליט לאחרונה להכיר בפרוטקשן כהוצאות של עסק?"



מכיוון שסוכנויות ביטוח ובנקים מחויבות בארנונה היקרה ביותר, המוסדות הללו משקיעים הון בייעוץ משפטי שיעזור להם להוכיח כי חלק מהחדרים שלהם לא עוסקים בביטוח. "השיטות המקוריות הן לשים מכונת קפה באחד החדרים ולקרוא לו 'חדר מנוחה לעובדים', או לשים מכונת כביסה וארגז מצעים ולקרוא לחדר 'מכבסה'. חלק מחברות הביטוח הקימו חברות בנות וטענו כי אינן עוסקות בכלל בביטוח, אלא ב'שירותי ייעוץ למשרדים'".



2.מי הבעלים? על פי דיני הארנונה מי שמחויב בתשלום הוא הבעלים או המחזיק בנכס. חשוב לוודא בתיקי העירייה שמי שרשום כמחזיק הנכס הוא המחזיק בפועל. כדי לרשום אדם כמחזיק בפועל צריך להציג חוזה שכירות של לפחות שנה. "שוכרים רבים לא מודעים לכך שבעל הבית הלך לעירייה ורשם אותם כמחזיקים בנכס. לכן כאשר הם מסיימים את השכירות ועוזבים את העסק הם לא דואגים לשנות בחזרה את שם המחזיק. התוצאה היא שכעבור שנה הם חוטפים דרישת תשלום מנופחת עם קנסות ופיגורים", אומר הדר. "בעניין זה קרו לנו גם מקרים של שוכרים 'חכמים' שעזבו את הנכס לפני המועד שנקבע בלי לשלם שכירות, ורצו לעירייה להודיע על 'חדילת החזקה'. כך יצא שלא רק שבעל הנכס נותר ללא שכירות - הוא צריך גם לשלם ארנונה בתקופה שהוא אמור להיות מכוסה על פי החוזה. העירייה מנסה לקבוע סידור לפי ראיות מי באמת החזיק בנכס בפועל, אבל צריך להודות שברוב המקרים התוצאות הן לרעת הבעלים, שלא יכולים לעשות כלום פרט לתביעה אזרחית בבית משפט נגד השוכר".



3. מי זכאי לפטור? נכס שעומד ריק יותר מחצי שנה זכאי לפטור מלא מארנונה. אלא שחשוב לזכור שניתן לעשות בפטור הזה שימוש חד פעמי, ובפעם הבאה שהנכס יעמוד ריק - ולא חשוב לכמה זמן - תשלמו מחיר מלא. בעניין זה ניסה שר הפנים לשעבר, אברהם פורז, לקבוע תקנה שתאריך את הפטור לשלוש שנים, אלא שלאחר לכתו נקבע כי התקנה היא בגדר המלצה לא מחייבת, ולכן מרבית הרשויות בחרו מטעמים מובנים שלא לאמץ אותה.



גם נכס שלא ראוי למגורים או עבודה כתוצאה מנזק חד פעמי (ולא הזנחה), כמו שריפה, זכאי לפטור מלא. כמה זמן יכול העסק ליהנות מהפטור? התקנה הזו לא מסודרת והתקבלו לאחרונה כמה פסיקות סותרות בעניין. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי בעל עסק רשאי להשאיר את העסק הרוס ולא חייב לשפצו, אבל בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע דווקא להיפך, וקיבל את עמדת העירייה שהפטור יינתן לכל היותר לחצי שנה, כדי שלא ייווצרו אזורי מסחר שוממים. ומה אם אין לך כסף לשפץ? "זה לא טיעון קביל לוועדת ארנונה, אלא לוועדת הנחות", אומר הדר.



4.מחסן הואלאמילת קסם: גם הכרזה של חדר כמחסן מזכה בתעריף מופחת, אלא שכדי שמבנה מסוים יוכר על ידי הרשויות כמחסן הוא צריך לעמוד ברשימה של דרישות בלתי אפשריות, כמו למשל שלא יהיה באותה קומה של בית העסק, ששטחו יהיה יותר מ-100 מ"ר. לכן מרבית הבקשות להכרה במחסן נדחות.



5.שיעור בקומבינה: עוד דרך לזכות בתעריף מופחת הוא באמצעות הכרזה של בעל העסק על עצמו כמוסד חינוכי. בתל אביב, למשל, חלק מהמספרות בעיר טענו שהן למעשה בית ספר לספרות, מספר הדר, "אלא שכדי לקבל הכרה כבית ספר צריך להוכיח שיש לך תוכנית לימודים מסודרת ומוכרת, ולא רק קורס של יומיים בחפיפה ופן".



6.ערעורים: בשונה מבית משפט חובת ההוכחה בוועדת ערר של ארנונה היא על המערער ולא על העירייה. לוועדה יש סמכות להטיל הוצאות דיון של מאות ואלפי שקלים על המערער, אז כדאי לחשוב היטב לפנישממהרים להגיש ערעור. אם בכל זאת החלטתם לערער על גובה הארנונה אתם צריכים לשלוח למנהל מחלקת הארנ