ארץ הצימרים

מהו ענף הנדל"ן המניב הרווחי ביותר בישראל? ובכן, לא - לא מדובר קניונים במרכז המדינה וגם לא במבני משרדים במתחם הבורסה ברמת גן. התשובה רחוקה, תרתי משמע: צימרים בגליל. עם תשואה שנתית של 20%-15% - כפול מנדל"ן מניב מקובל בישראל ופי ארבעה מדירות להשכרה - נהפך ענף זה לתעשייה של ממש, שמנצלת בצורה המקסימלית את ערכי הקרקע הנמוכים בצפון המדינה, את הטבות המס הגלומות בחבל ארץ זה ואת המתירנות היחסית בכל הקשור לתכנון ולבנייה.



הנתונים הללו מרשימים עוד יותר בהתחשב בעובדה שמדובר בענף כלכלי עונתי, שמתפקד 5-4 חודשים בשנה בלבד. ואולם מה שמרשים עוד יותר הוא המינוף שהצימרים הביאו לכלכלת הגליל. מדובר בהרבה יותר מאשר מבנה של חדר שמושכר למבקרים. בד בבד עם התפתחות הענף צמחו ענפים נוספים כמו מסעדות ייחודיות, טיולי ג'יפים, ענפי אטרקציות שונים, מכבסות, מתפרות, טיפולי גוף, שיפוצים, תחזוקה ועוד. רבים מתושבי הגליל מתפרנסים כיום באופן כזה או אחר מענף הצימרים המגלגל, על ספיחיו, מאות מיליוני שקלים בשנה, ומהווה תחליף נאות לחקלאות שהולכת ונעלמת.



לא פחות מרשימה היא העובדה שעם ישראל, שמזוהה בעיקר עם נופש בבתי מלון, מוכן לשלם סכומים שעולים על מחירי חדר במלונות 5 כוכבים באילת ובים המלח, כדי לבלות במושב או בקיבוץ בגליל.



סיפורם של שרה וחיים הלוי, בני 70, שהקימו את צימר נופש בהרים במושב רמות נפתלי לפני 16 שנה, אופייני. השניים ראו כיצד מפעל חייהם - לול התרנגולות ומטע התפוחים - מקרטע, וניסו למצוא לו תחליף.



באותה עת התפנו בביתם של בני הזוג שתי יחידות מגורים ששימשו עובדי קטיף ארעיים. "החלטנו להפוך אותן ליחידות צימר", מספר הלוי. כיום יש לבני הזוג כבר 9 יחידות צימר ומטעי התפוחים משמשים יותר לאטרקציה של הנופשים, המוזמנים לקטוף בעצמם.



לא ג’קוזי - לא בא



בני הזוג הלוי לא היו היחידים. עם השנים גילו גם אחרים שצימרים יכולים להיות לא רק תחליף לחקלאות, אלא ענף רווחי. כיום יש כ-5,000 צימרים בכל הגליל, מתוכם כ-3,200 בגליל העליון, שרובם הוקמו בשנים האחרונות. בדיקות שערך מט"י (המרכז לטיפוח יזמות) אצבע הגליל העלו כי בגליל העליון הענף הזה מגלגל הכנסות בסדרי גודל של 200 מיליון שקל בשנה, עם רווחים של כ-90 מיליון שקל (45%).



מנכ"ל מט"י אצבע הגליל, דורית אלמליח, מספרת שהצימרים שינו הרגלי חופשה בישראל: "לצימרים יש ותק של 12 שנים בערך, והמיוחד במוצר הזה שההיצע בו יצר את הביקוש. כלומר, ככל שהתרבו הצימרים - כך גדל הביקוש להם". דוגמה טרייה לשינוי בהרגלי החופשה של הישראלים מצויה בממצא שאליו הגיעו אנשי מט"י - בניגוד לסברה שלפיה צימר הוא מוצר עונתי שמאוכלס בשלושת חודשי הקיץ ובחגים, המציאות מראה שהצימרים פועלים בממוצע 140 יום בשנה, כלומר כמעט 5 חודשים.



עם רווחים של 45% מהמחזור נראה שמדובר בענף עתיר רווחים, ואולם בשנים האחרונות החלו להסתמן בו סימנים של תחרות שלא היו בו בעבר, ואפילו של רוויה מסויימת. סימנים אלה מביאים את בעלי הצימרים להשקיע הרבה בתחזוקתם ובשדרוגם.



"מימון לצורך שדרוג הצימרים הוא הבעיה מספר אחת של הענף, וזאת לנוכח הדרישות ההולכות וגוברות של ציבור הנופשים", אומרת אלמליח. "עד לפני 5 שנים, למשל, לא ידעו מה זה ג'קוזי בצימר. כיום, השאלה הראשונה ששואלים בעל צימר היא 'יש לך ג'קוזי?'. יש כאלה שכבר בודקים אם רצפת הפרקט אינה שחוקה מדי, ועל פי זה קובעים אם הצימר מתוחזק כהלכה.



"ספא בחוץ או בפנים; חדר אוכל לכל מספר חדרים; הגדלת מספר היחידות; הגדלת ההשקעה באבזור ובחבילת האטרקציות - כל אלה גוררים הוצאות של עשרות אלפי שקלים בשנה ויותר. לכן, למרות שהרווחיות הגולמית גדולה, חלק הארי שלה צריך להיות מושקע בחזרה בצימר".



גם משפחת הלוי נזקקת לשדרג. "פעם באמת לא ידעו מה זה DVD וג'קוזי. כיום אי אפשר בלי זה", אומר הלוי. והתוצאה: לפני כשנה הוקמו במקום בריכת שחייה מחוממת, ספא, פינת משחקים וג'קוזי, בהשקעה של כ-2 מיליון שקל.



התוצאה של ההשקעות ההולכות וגדלות היא עליות מתמידות במחירים. לפני שנה דובר על 400-250 שקל לזוג ללילה בימי חול, ו-700-500 שקל ללילה בצימרים יוקרתיים. כיום המחירים עלו בכ-100 שקל ללילה, ואולם הרווחיות לא עלתה. יחסית להשקעות נדל"ניות רגילות שמחזירות עצמן תוך 12-10 שנים, מדובר בעסק מצוין שהחזרי ההשקעות בגינו מגיעים כעבור 7-5 שנים.



ואולם בשנה האחרונה נרשמה האטה בהקמת צימרים חדשים. "בכמה יישובים מרגישים סימנים ראשונים לרוויה; יזמים פוטנציאלים סובלים מכך שהסוכנות הפסיקה לסייע לבעלי הצימרים בהלוואות ובמימון", אומרת אלמליח.



הופ, הנה עוד צימר



ראש פינה היא מרכז הצימרים של הגליל העליון. זה מכבר נהפכה המושבה הוותיקה למעצמת צימרים שבה כ-60 בתי אירוח ובהם 350-300 חדרים. בכינוס התקשורת שהתקיים באחרונה בראש פינה התפוסה היתה כמעט מלאה. עם זאת, תהילה ישראלי - המנהלת עם בעלה עמיחי את "וילה תהילה" - חוששת שמדובר בבועה שקרובה להתפקע: "לא בכל שבוע מתקיים כינוס ראש פינה, ולא בכל שבוע יש באמת צורך בכמות גדולה כל כך של חדרים. אנשים מקימים כאן צימרים בשרשרת רק משום שהשכן הקים צימר; הם פועלים על סמך הכלל של 'אם הוא יכול, אז גם אני' מבלי לעצור רגע ולחשוב. עוד אנו מדברים, וברגעים אלה מוקמות יחידות צימרים נוספות".



החשש הגדול המקנן בלבם של בעלי הצימרים בראש פינה הוא שבמתחם בית הספר הראשון של המושבה יוקמו עוד 61 יחידות אירוח - דבר שיכניס את שוק הצימרים בסביבה לסחרחורת גדולה עוד יותר. "לצרכן זה כמובן טוב. יש יותר תחרות, ובעלי צימרים משקיעים יותר בשדרוג ובתחזוקה. הבעיה היא שכאשר בועת הצימרים תפקע בסופו של דבר, רבים מבעלי הצימרים ייפגעו", מסכמת ישראלי.



רעש בסוף שבוע



לא כל תושבי הגליל רוצים להצטרף לענף המשגשג. "בפרויקט ההרחבה בקיבוץ שדה נחמיה יש זכות להקים צימר על יד כל מבנה מגורים. למרות זאת, בודדים בלבד מבין ה-67 שקנו אצלנו יחידות דיור הוסיפו