סקר "אקונומיסט": האטה מובהקת בשוקי הנדל"ן למגורים בעולם

האוויר דולף באיטיות מבועת הדיור העולמית. ברוב המדינות שאחריהן עוקב ה"אקונומיסט" בכל רבעון הואט קצב התייקרות מחירי הנדל"ן למגורים בשנה האחרונה. רוב מכריע של מומחים בתחום צופה נחיתה רכה לשוק הנדל"ן, ולא נפילה כואבת. מחירי הנכסים במדינות רבות גבוהים כל כך שאפילו אם לא יפלו הם צפויים לדרוך במקום ולא לעלות במשך עשור שנים.



השוק האמריקאי נשאר לוהט יותר במשך זמן רב יותר מכל השאר אבל אפילו שם נראה כי הרתיחה מסתיימת. העלייה השנתית במחירי הבתים האטה ל-12% ברבעון השלישי של 2005, לעומת 14% ברבעון השני. מחירי בתים חדשים, לעומת זאת, עלו ב-1% מאוקטובר 2004 ועד אוקטובר 2005, לעומת 16% בתחילת 2004. היצע גדול של בתים חדשים מאלץ את הקבלנים להוריד את המחירים. הסימן הטוב ביותר להמשך ההאטה במחירים בעתיד הקרוב הוא עלייה במלאי הבתים שלא נמכרו. מספר הבתים הקיימים העומדים למכירה היה שקול למכירות של 4.9 חודשים באוקטובר, לעומת מלאי של 3.8 חודשים בינואר.



רמז עבור בעלי הבתים האמריקאים על רמת המחירים הצפויה עשוי להימצא בבריטניה ובאוסטרליה, שבהן החלה בועת מחירי הבתים לאבד אוויר ב-2004. בבריטניה עלה מדד מחירי הבתים הארצי רק ב-2.4% ב-12 החודשים האחרונים לעומת קיץ 2004 שבו נמדדה עלייה שנתית של 20%. שני סקרים אחרים מראים כי שמחירי הבתים בשנה שהסתיימה בספטמבר 2005 ירדו למעשה. השבוע אמר בנק בריטי אחד כי לא יספק יותר משכנתאות למימון רכישה לצורך השכרה של נכסים חדשים.



הירידות בשוק האוסטרלי התפשטו מעבר לסידני שבה רמת המחירים כבר נמוכה ב-10% מהשיא. ברבעון השלישי נפלו המחירים במלבורן, בריסביין, הוברט וקנברה. באוסטרליה כולה ממוצע המחירים עלה ב-1% בלבד ב-12 החודשים שהסתימו ב-30 בספטמבר. במונחים ריאליים המחירים נפלו.



האינפלציה במחירי הבתים ירדה בצרפת, ספרד, איטליה ואירלנד. לעומת זאת הירידה הנמשכת ב-14 השנים האחרונות ביפאן קרובה כנראה לסיומה. המחירים בלב טוקיו עולים בכל המדינה עדיין רמת המחירים בנסיגה ונמוכים ב-40% מהשיא של 1991.



דו"ח חדש של OECD (הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי) הראה כי אוסטרליה היא שוק הנדל"ן המנופח ביותר, עם מחירים הגבוהים ב-52% ביחס לרמתם המציאותית, ובריטניה שנייה, עם 33%. שיטת האומדן מבוססת על יחס מחיר מכירה למחיר השכרה. אם היחס גבוה - כדאיות הרכישה לצורך מגורים או השקעה יורדת - ואז אמורים המחירים בשוק לרדת. באוסטרליה היחס גבוה ב-70% ממה שהיה בממוצע מאז 1970.



עם זאת, ניתן להצדיק את היחס הגבוה בשערי הריבית הנמוכים השוררים. ה-OECD ניסה לחשב את "עלות השימוש", הלוקחת בחשבון ריבית, מיסי רכוש, עלות תחזוקה, הטבות מס ואינפלציה צפויה. לפיכך מחירי הנדל"ן באוסטרליה מנופחים ב-52%. המחקר מסיק כי רק בריטניה, הולנד ואירלנד רותחות (כלומר, שיש בהן רמת מחירים הגבוהה ב-15% לפחות מהערך המציאותי). בגרמניה וביפאן הבתים זולים ביותר מ-20% משוויים האמיתי. הבעיה היא שנתוני ה-OECD מעט מיושנים - מאז 2004 נרשמו עליות בכמה שווקים בעולם, בעיקר בארה"ב.



משקיפים בבריטניה ובאירלנד טוענים כי שוקי הדיור מתייצבים לאחר שנים של רתיחה, אולם מי שמנסה להתייצב על חבל דק המתוח בגובה רב, יתקשה לעשות כן. ללא ירידה במחירים, ידרש לפחות עשור, בקצב האינפלציה הנוכחי, למחירי הנדל"ן בבריטניה להגיע לשווי הוגן. אף אחד אינו מצפה בכיליון עיניים לעשור כזה.