כל מי שניסה לסגור מרפסת, להוסיף קומה או להוסיף זכויות בנייה לנכס שבבעלותו, חווה את הקושי הכרוך בהתמודדות מול המערכת הביורוקרטית והגורמים האחרים המעורבים בכך, וישמח לספר לכם על האיטיות של הפקידים העירוניים, הקטנוניות של השכנים הנקמנים העלויות הגבוהות והטרחה הרבה.
הדבר בולט במיוחד כאשר מדובר בבנייה על גג בניין משותף. אף שקשה לאמוד את מימדיה, מבט מהיר על גגות העיר תל אביב, רמת גן ואפילו חלקים בירושלים, מלמדת כי מדובר בתופעה שתופסת תאוצה בשנים האחרונות על רקע צפיפות הבנייה הגוברת בין חדרה לגדרה. למרות זאת מדובר בעסק לא פשוט: ההנחיות שונות מעיר לעיר ואינן תמיד ברורות, העירייה מערימה קשיים, והשכנים, הם כמו תמיד ממהרים להתנגד ומנסים לקבל נתח קטן מעוגת הבנייה המתרחבת.
טפסים, רבותיי טפסים
"לבנייה על הגג יש שני היבטים - קנייני ותכנוני", אומר עו"ד גלעד הס. "לא מספיק שאתה גר בקומה האחרונה כדי שתוכל לבנות על הגג. צריך להוציא נסח טאבו ולבדוק שהגג עם הזכויות צמודות אליך. אחר כך יש לבדוק בוועדה המקומית מהן בדיוק זכויות הבנייה ותחת אילו מגבלות. היה לי מקרה שבו אדם ראה שבטאבו יש לו זכויות בנייה, ואולם לפי תקנות הרשות המקומית שלו, לא בונים חדר על גג בבניין שבו יש פחות משתי קומות. על כן הוא לא היה יכול לממש את הזכות שלו לבנות".
"באזור השרון למשל", מוסיף הס, "מותר לבנות עד 30 מ"ר על הגג. בתל אביב מותר לבנות לכל היותר 23 מ"ר. צריך לשים לב אם השטח כולל מדרגות או לא, ומה המרחק הנדרש מהמעקה, כי לכל דבר כזה יש השלכה על כדאיות הבנייה. דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון זה היטל השבחה - בתל אביב זה עשוי להגיע לאלף דולר למ"ר, ובערי השרון זה נע סביב 600 דולר למ"ר".
מחכים לעירייה
"לפני כשנתיים פורסמה בעיתונות המקומית ידיעה על כך שעומדת להשתנות התב"ע בעניין ההיתר לחדר על הגג", מספרת תושבת תל אביב. "לפי התב"ע החדשה, שטח הבנייה המותר על הגגות יורחב מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר. רבים מאתנו שקראו את הכתבה הזו, שמחו מאוד על התיקון. ידוע כי שטח של 23 מ"ר ברוטו - כולל הפחתות רבות - נהפך לחדר של כ-16 מ"ר נטו וכי הדבר לא כלכלי מבחינת ההוצאות המרובות וכל הטרחה הקשורה בכך". לדברי התושבת, זאת הסיבה שדיירים רבים - חלקם בעלי היתר לבניית 23 מ"ר על הגג - החליטו ששווה לחכות זמן מה, "כי בקרוב נוכל לבנות חדר מרווח יותר".
שנה מאוחר יותר דיווחו העיתונים על התקדמות נוספת בעניין: נמסר כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה באופן עקרוני תוכנית המאפשרת את ההרחבה האמורה ואף מאפשרת לרכוש את שטח הגג של השכן.
מהנדס העיר תל אביב, דני קייזר, צוטט אז באומרו כי "הדבר ישפר את רווחת הדיור ויעלה את ערך הנדל"ן לדירות הגג בעיר". עוד אמר אז קייזר: "מטרת התוכנית לעודד תושבים לנצל את הגג".
תושבי תל אביב שבבעלותם נכסים בקומות העליונות מיהרו לעירייה כדי להסדיר את הגדלת הזכויות, ואולם נענו כי העניין בטיפול ועדיין לא אושר. "קיימת עמימות רבה בנושא", טוענת תושבת העיר, "יש אלפי אנשים שיושבים על הגדר ואינם יודעים כיצד לפעול, משום שכולם קראו בשנים האחרונות את הפרסומים האמורים".
באחרונה מסר קייזר כי התוכנית בטיפול וכי היא עומדת בפני דיון להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. קייזר העריך כי האישור לתוכנית יינתן בתוך כשנתיים.
הביורוקרטיה מנצחת
מובן שתושבי תל אביב אינם היחידים ש"בונים" על היתרי הבנייה על הגג. בירושלים, שבה אדרכילות נהפכה שם נרדף לכושר האלתור הישראלי, עמלים בימים אלה על הוספת קומה על כל פיסת גג פנויה.
מנהלת מחלקת רישוי בעיריית ירושלים, רות ביקסון, אומרת כי בשנים האחרונות נרשמו ביקושים ערים לבנייה על הגג - בעיקר במרכז העיר, אבל גם ברמות ובפסגת זאב מתחילים להתעניין בעניין. "צריך לזכור כי בניגוד לתל אביב - שבה יש תוכנית מתאר שמאפשרת בנייה על גגות - בירושלים אין קביעה גורפת", אומרת ביקסון. "אנחנו משתדלים ללכת לקראת התושבים ולתת היתרים ברחובות שניתן לבנות בהם. ואולם יש רחובות שניצלו עד תום את כל זכויות הבנייה שלהם ולכן לא ניתן לאשר בהם חריגות נוספות.
"בעירייה מודעים לצפיפות האורבנית בעיר שגרמה למעבר תושבים ליישובים בסביבה, ולכן מגבשים תוכנית מתאר חדשה שתגדיל את אחוזי הבנייה בעיר - ובכלל זה על גגות".
אחת הסיבות למדיניות הפתוחה יחסית של עיריית ירושלים נובעת מהיקף עבירות הבנייה, בעיקר במזרח העיר. "היקף העבירות במזרח העיר גדול במאות אחוזים לעומת מערב העיר", אומר מנהל אגף רישוי ופיקוח בעיריית ירושלים, מיכה בן נון. "אם בשכונות המערביות פותחים מרפסת ללא פיקוח - במזרח העיר מרימים מגדלים לאוויר. אנחנו נלחמים בתופעה בשני מישורים - החרמת כלי עבודה כמו מערבלי בטון ומשאיות, והתערבות משפטית. היקף הקנסות על בנייה לא חוקית בירושלים היה 34 מיליון שקל ב-2004, כשכל קנס נאמד בעשרות אלפי שקלים. התופעה מעידה על מצוקה אמיתית של התושבים, ולכן אנחנו משתדלים ככל האפשר להתיר בנייה על הגג במקומות שבהם הדבר ניתן".
לא כל העיריות מגלות הבנה למצוקת התושבים. "בקריות ניתן לבנות בקלות יחסית", אומרת האדריכלית רונית ליכטמן. "אבל כל הוצאת היתר בנייה על הגג בכרמל כרוכה בהוצאת הנשמה. אני לא מבינה את מדיניות העירייה שמעכבת מתן היתרי בנייה כאלה. הרי בחיפה, שבנויה לצלע הר, זה הגיוני מאוד להוסיף מימד חמישי לבנייה - זה גם לטובת הנוף האורבני וגם לטובת התושבים. יש לנו שמונה חודשים שאפשר ליהנות מהגג וחבל להפסיד את זה, אבל כנראה שהביורוקרטיה מנצחת כל שיקול אחר".
סחטנות בחסות החוק
אחרי שהצלחתם להתמודד עם פקידי העירייה תגלו שהגורם הביורוקרטי הוא רק הקדימון לקראת המכשול האמיתי - השכנים שלכם. על פי החוק, כל בנייה בשטח משותף מחייבת הסכמה של כל הדיירים בבניין. עניין זה מעורר את כל הריבים והחשבונות הישנים: מהבחירות לוועד ועד מסיבת הסילבסטר שהסתיימה בהזעקת ניידת משטרה.
בנייה על גגות בתים משותפים: התופעה צוברת תאוצה על אף קשיי הביורוקרטיה
תומר קרן
25.12.2005 / 11:05