יישובים כפריים בשולי מטרופולין תל אביב, רושמים עליות מחירים מרשימות

גן יבנה, מזכרת בתיה וכפר יונה הם שלושה יישובים כפריים בשולי מטרופולין תל אביב, שרושמים עליות מחירים מרשימות בתקופה האחרונה - כל אחד בנסיבות המקומיות שלו. בה בעת שגן יבנה מושפע לא מעט מזינוק שוק הנדל"ן של אשדוד, כפר יונה יונק את הפופולריות שלו מהמחירים הגבוהים של מושבי השרון, ואילו הביקושים הממריאים במזכרת בתיה מגיעים בעיקר מרחובות.



כביש עוקף ותיקים



גן יבנה היא תוצר קלאסי של מה שמכונה "הגל השני" בשוק הנדל"ן. הגל הראשון של עליות המחירים היכה במקומות מוגדרים היטב - מרכז ירושלים, תל אביב, הרצליה פיתוח, אשדוד ונתניה - ונוצר בעיקר על ידי תושבי החוץ והמאיון העליון הישראלי, ואולם הגל השני הוא תוצר ישראלי אותנטי.



גן יבנה היא מועצה מקומית בת כ-14 אלף תושבים הממוקמת מזרחית לאשדוד. ביישוב אוכלוסייה ותיקה - שבה בולט מגזר מסורתי המתגורר בבנייה צמודת קרקע ורוויה ישנה; בצפון היישוב ישנה בנייה חדישה של החברות הקבלניות י.ח. דמרי, פלסים ואמירי גן, ושוק ער של מגרשים לבנייה עצמית.



המתווך יוסי ברזילי מסוכנות מילנו נכסים הפועלת ביישוב מספר על ביקושים ערים למגרשים לבנייה עצמית ולקניית דירות חדשות מהקבלנים הפועלים במקום. "הביקושים הגדולים נובעים במידה רבה מהקירבה של גן יבנה לאשדוד", אומר ברזילי, "כמו כן נובעים הביקושים מעליית המחירים של הדירות באשדוד. לפתע מצאו אשדודים שהחזיקו דירת 4 חדרים ששוויה 190-180 אלף דולר, כי בגן יבנה ניתן לקנות קוטג' יד שנייה ב-230-220 אלף דולר". ביקושים ערים מגיעים גם מכיוון חולון, בת ים וראשון לציון, וביישוב מתנהל גם שוק ער של שכירות.



הביקושים הערים הביאו גם לעלייה של 30%-20% במחירי הקרקע בשנה וחצי האחרונות. ברזילי מציין כי לגן יבנה יתרון גדול על פני יישובים כפריים בסביבה, בכך שחלק מהקרקעות במקום פרטיות ואינן קרקעות מינהל. ב-270 אלף דולר בקירוב ניתן להקים במקום בית של 150 מ"ר במפלס אחד, על מגרש של 500-350 מ"ר. קוטג'ים מקבלן בפרויקטים נמכרים ב-240-230 אלף דולר לקוטג' דו משפחתי 6 חדרים, ו-270 אלף דולר ויותר לווילות בודדות. דירות חדשות 4 חדרים עולות בסביבות 185 אלף דולר.



למרות עליית המחירים, גן יבנה נחשבת עדיין למועדפת על הקהל הישראלי, ומתווכים מעידים שתושבי החוץ כלל לא פוקדים אותה. "עליית מחירי הקרקעות בגן יבנה הפתיעה רבים", אומר זכיין רשף נכסים למגורים באשדוד, חן אוחיון, הפועל גם בגן יבנה. "אם פעם יכולת לקנות קוטג' בדו-משפחתי על שטח של 330 מ"ר ב-185-175 אלף דולר, כיום מדובר ב-250-220 אלף דולר, ועדיין המחירים במקום נוחים למדי". כך, מחיר דירות בקוטג'ים טוריים חדשים יחסית, בני 5-4 שנים, מגיעים לרמות של 185-175 אלף דולר, שהן נוחות מאוד יחסית למחירים בסביבה. לצורך השוואה, במושב ביצרון הסמוך, מחירי קוטג'ים חד-משפחתיים, על חצי דונם, יכולים להגיע ל-400-350 אלף דולר.



בדומה ליישובים כפריים קטנים אחרים, שמתאפיינים בחדירה של תושבים חדשים מבחוץ, גם בגן יבנה אין הרבה מגע בין האוכלוסייה הוותיקה לחדשה. כיום, הכביש המוביל לשכונות החדשות עובר דרך השכונות הוותיקות, ואולם במקביל נסלל כביש עוקף. עם פתיחתו - הצפויה בעוד כחודשיים - יוכלו תושבי השכונות החדשות להגיע ישירות לבתיהם. לדברי ברזילי, סביר שבמועד ההוא מחירי הדירות בגן יבנה החדשה יעלו בעוד אחוזים ספורים.



כבר לא מעברה



כפר יונה מהווה לכאורה מקבילה צפונית של גן יבנה - אף הוא נמצא בסמיכות לעיר בקצה מטרופולין תל אביב. מדובר בנתניה, שמחירי הדירות שבמערבה המריאו כתוצאה מכניסת תושבי החוץ אליה. בפועל נראה כי מחירי הנכסים ביישוב עלו בהדרגה מתחילת העשור, ללא קשר לתושבי החוץ.



אם בוחנים את מכרזי מינהל מקרקעי ישראל שבוצעו החל ב-2000 על קרקעות לבנייה רוויה, ניתן להיווכח שמחירי הקרקע במקום קפצו בשיעורים של 45%, ואולם דווקא בשנתיים האחרונות שיעורי העלייה היו נמוכים בהרבה - כ-15%. מחירי הדירות החדשות באזור החדש של הכפר עלו בסדר גודל של 10% בשנתיים האחרונות.



"קבוצת חפציבה זיהתה את הפוטנציאל של היישוב לפני שנים ספורות ובונה כיום 300 יחידות דיור", מספר סמנכ"ל השיווק של הקבוצה, אודי הררי. לדבריו, עיקר רוכשי הדירות במקום מגיעים מכפר סבא, רעננה והוד השרון, וזאת עקב המחירים הנוחים: דירת גן 4.5 חדרים עם גינה נמכרת ב-160 אלף דולר ויותר, וקוטג' דו-משפחתי נמכר ב-220 אלף דולר ויותר. "מדובר במחירי דירות של 4-3 חדרים בערי השרון המבוססות", אומר הררי.



כפר יונה עובר מהפכה תדמיתית קיצונית - ממושב של מעברות עם מוניטין גרועים, למקום שגם אוכלוסייה טובה יכולה לגור בו. עמותה צבאית הקימה שכונה במקום, ואליה הצטרפו כמה חברות בנייה, שהבולטות בהן הן חפציבה ופרץ בונה הנגב.



בנוסף, רוכב המושב באיחור על גל עליות המחירים שפקד בתחילת העשור את כל אזור השרון. גל הביקושים החל במושבים הסמוכים לרעננה מצפון - בני ציון, בצרה ושדה ורבורג - עבר צפונה לכיוון תל מונד, אבן יהודה וקדימה, המשיך בפרדסיה ועכשיו הגיע התור של כפר יונה.



בכפר יונה, כמו בגן יבנה, אין קשר הדוק בין האוכלוסייה הוותיקה, המרוכזת בעיקר במרכז המושב, לבין האוכלוסייה החדשה, שנמצאת בדרום-מזרח ובקוטג'ים במערב המושב. "עליות המחירים נרשמו במקום רק אחרי שאנשים מבחוץ שוכנעו שהאוכלוסייה החדשה שתתמקם בכפר תעלה במספרה על האוכלוסייה הישנה, תשתלט מבחינה דמוגרפית על המקום ותשביח אותו", מספר מתווך הפועל בכפר יונה.



מחירי קרקע בכפר יונה ובגן יבנה



זיכרון יעקב של השפלה



מזכרת בתיה בת 8,000 תושבים והיא סמוכה לרחובות מדרום-מזרח. יש לה עבר היסטורי מפואר - היא היתה אחת המושבות שהקים הברון דה רוטשילד - ולא לחינם יש המשווים אותה למושבה הצפונית זכרון יעקב, שאף היא רשמה עליות מחירים. ברחוב המייסדים ההיסטורי הוקם מדרחוב, שמזכיר במקצת את המדרחוב בזכרון. ציפי פרנס מאנגלו סכסון רחובות מספרת שעליית המחירים במקום החלה לפני כשנ