לרכוש או לשכור - במחשבה שנייה

במאמר שפורסם במדור זה לפני שבועיים נשאלה השאלה מדוע שכר הדירה בישראל נמוך יחסית למחירי הדירות - תופעה שביטויה הוא בכך ששיעור התשואה על ההשקעה בדירה, הנובע משכר הדירה, הוא נמוך יחסית לריבית הנהוגה במשק. ההשלכה לכאורה של מציאות זו היא שמנקודת מבט כלכלית גרידא, לא כדאי למשפחה לרכוש דירה - אלא עדיף לה להתגורר בדירה שכורה. התשובה שניתנה במאמר היא ששיעור התשואה על השקעה בדירה צריך לכלול גם את רווחי ההון שהרוכש מצפה לקבל כתוצאה מהתייקרות הדירה; כשמביאים בחשבון גם התייקרות זו שיעור התשואה על השקעה בדיור אינו נופל מזה שניתן לקבל על השקעות אלטרנטיוויות, כמו ריבית על פיקדון בנקאי.



הדיון, שהוגבל במתכוון לחידת היחס הנמוך בין שכר הדירה למחירי הדירות, גרר אחריו תגובות של קוראים שטענו כי ישנן סיבות כלכליות נוספות להעדפת רכישה על שכירות - לא רק החיסכון בתשלומי שכר הדירה. ברור שהטענות נכונות, וננסה למנות כאן את מגבלות החישוב הפשטני של תשואת שכר הדירה.



לאור החשיבות של רווח ההון כגורם המניע להשקעה בדיור, ברור כי הנעלם הגדול מבחינת המשקיע הוא העלייה הצפויה בערך הדירה הנרכשת. ברובד הראשון זו שאלה הנוגעת למחירי הדירות בכלל: מה צפוי שיקרה להן לאורך זמן. יש לזכור כי בהיעדר דרך אחרת להגן על עצמו מפני עליית מחירי הדירות, רכישת דירה היא פתרון טבעי בעבור משק הבית. דרך אלטרנטיווית להתגונן מפני התייקרות הנדל"ן תיפתח בקרוב גם למשקיע הישראלי, עם התחלת פעולתן של קרנות להשקעה בנדל"ן (Real Estate Investment Trust).



אבל מעבר לשאלת ההגנה על כספו של המשקיע מפני התייקרות כללית של הדירות ישנו גם רובד שני: הרוכש הפוטנציאלי אינו מעוניין בשאלת מחירי הדירות בממוצע - הוא הרי אינו רוכש את מדד מחירי הדירות - אלא בעיקר בשאלת הדירה הספציפית שהוא שוקל לרכוש. מה יקרה למחיר היחסי של דירה בגודל מסוים, הנמצאת במיקום מסוים, הבנויה בסטנדרט בנייה מסוים ונמצאת בקומה מסוימת. ייתכן כי הציפיות בשוק הן שמחירי דירות מסוימות (גדולות, בשכונות מסוימות, חדשות, בקומות גבוהות) יתנהגו אחרת ממחירי דירות אחרות.



ברובד השלישי קיימת שאלה לגבי עיתוי ההשקעה: ייתכן ששאלת הרוכש אינה רק אם לקנות דירה בכלל - אלא אם להקדים ולקנות דירה היום או לדחות את הרכישה למועד מאוחר יותר, שאולי יהיה נוח יותר מבחינה אישית (הכנסתו תגדל, או שיוכל לקבל סיוע משפחתי). ברור כי ההחלטה לגבי עיתוי הרכישה מוכתבת על ידי הציפיות לעליית מחיר הדירה בטווח הזמן הקרוב: אם הציפיות בשוק הן שמחירי הדירות יעלו בטווח הקרוב - סביר שהרוכש יעדיף להקדים את הרכישה, ולהפך. זהו גם חלק ממנגנון ההגברה האוטומטי של תנודות מחירי דירות, שהוצג במאמר של השבוע שעבר.



כפי שציינו כמה קוראים, מחיר הכסף - המרכיב השני בחישוב הכדאיות - אינו אחיד לכל רוכשי הדירות. לגבי משק בית שיש לו מקורות עצמיים המספיקים להשקעה בדיור, מחיר המקורות הוא התשואה האלטרנטיווית שהוא יכול לקבל על נכסיו. לכן השתמשנו בדוגמה המספרית, שהובאה באותו מאמר, בשיעור הריבית על פיקדון בבנק.



הוצאות חד-פעמיות



לעומת זאת, לגבי משק בית שמתכוון לרכוש דירה בעיקר בהסתמך על הלוואת משכנתא - מחיר המקורות הוא אחר: הריבית על המשכנתא, שהיא גבוהה יותר מהריבית על חיסכון. אם מדובר במשק בית שיש לו עסק עצמאי - מחיר המקורות הוא שוב אחר: הוויתור על התשואה שיכול היה לקבל לו השקיע את כספו בעסק הפרטי שלו. הבדלים אלה במחיר הכסף של רוכשי הדירות יכולים להכתיב הבדלים ביניהם בכדאיות ההשקעה בדירה, גם אם בכל המקרים מדובר באותה דירה.



אחד הגורמים המשפיעים על כדאיות ההשקעה בדירה לצורך מגורים עצמיים הוא אורך התקופה שבה צפוי הרוכש להשתמש בדירה. בגלל ההוצאות החד-פעמיות הגבוהות הכרוכות בקנייה ובמכירת דירה - מסים, עמלות רישום, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין - חשוב לשקול באיזו תקופת השקעה מדובר. לדוגמה, זוג צעיר הרוכש דירה סמוך למועד החתונה ובוחר לכן בדירה קטנה המתאימה לצרכיו באותו זמן, עלול למצוא עצמו נאלץ כעבור כמה שנים לחזור על התהליך היקר של הרכישה, לרגל התרחבות המשפחה.



קיימים גם שיקולים כלכליים נוספים המשפיעים על ההחלטה לרכוש דירה. אחד מאלה הוא הביטחון הכלכלי שמקנה הבעלות על דירה: משפחה המתגוררת בדירה שבבעלותה אינה חייבת לעמוד בהוצאה השוטפת הכרוכה בתשלום שכר דירה. הביטחון חשוב למקרה שתיווצר בעתיד פגיעה בהכנסה של משק הבית, או לקראת יציאה לגימלאות.



שיקולי מס



שיקול אחר הוא גודלו המצומצם של שוק הדירות להשכרה בישראל ומיעוט הגופים המסחריים המעורבים בו, שגורמים לחשש מפני היצע מצומצם של דירות מתאימות ומפני צורך לעבור מדירה לדירה בפרקי זמן קצרים. נוהג נוסף של זוגות נישאים הוא לרכוש דירה בסמוך למועד החתונה, כדי לנצל את נכונות שתי המשפחות להתגייס לתמיכה ברכישת הדירה.



מניע השקעה שאינו קיים (עדיין?) בישראל נוגע לשיקולי מס. בארה"ב, כחלק ממדיניות כוללת שמטרתה לעודד רכישת דירות על ידי משקי בית, תשלומי הריבית על המשכנתא מוכרים כהוצאה הניתנת לקיזוז לצורך חבות במס הכנסה. מדיניות זו מעודדת רכישת דירות למגורים, וגם גורמת לכך שמשקי בית נוטלים משכנתאות גדולות יחסית - בדרך כלל את המשכנתא הגדולה ביותר שהבנק מוכן להעמיד לרשותם - כדי להקטין ככל האפשר את תשלומי מס ההכנסה. בישראל, תשלומי הריבית על משכנתא אינם מוכרים עדיין כהוצאה לצורך חיוב במס הכנסה, על אף שיוזמה להנהגת תקנה כזו עולה מדי פעם, ולכן שיקול המס אינו רלוונטי.