מצאתם את דירת החלומות שלכם? מזל טוב. כמו רוב רוכשי הדירות בישראל אתם עומדים לגלות, כי אחת התחנות ההכרחיות בדרך להגשמת החלום היקר הוא הבנק למשכנתאות. בניגוד לבנקאות הקמעונאית הרגילה התחרות כאן קשה, וככל שהתחרות גדלה - גדל גם הבלבול. איפה הכי כדאי לקחת משכנתא? איזה בנק מעניק את ההטבות הגדולות ביותר? מהו המסלול העדיף? לכמה שנים לקחת? אלו הן רק חלק מהשאלות שעומדות להעסיק אתכם.
מי שכבר עבר את החוויה יודע, שהבנקים מלעיטים את הלקוחות באינסוף אינפורמציה ומספרים - חלקם רלוונטיים, מרביתם פחות. הדברים החשובים באמת איכשהו תמיד יחמקו לכם מתחת לאצבעות. לכן, ולטובת כל אלה שעומדים בפני אחת ההכרעות הכספיות הקשות בחייהם, הנה 10 דברים שבבנק למשכנתאות לא יגידו לכם, או לכל הפחות יצניעו מכם:
1. אתם שוקלים לקחת משכנתא של 400 אלף שקל? הסכום בוודאי נראה לכם סביר. דירה הרי לא קונים כל יום, ובכל מקרה, ההלוואה פרוסה לשנים רבות (הממוצע, אגב, הוא 20 שנה). אבל אם 400 אלף שקל משכנתא נשמעים לכם כסכום סביר, אז המספר הבא כנראה יישמע לכם קצת פחות: בהנחה שהמשכנתא נפרסת על פני 20 שנה, הרי שבסיום התקופה תחזירו פחות או יותר כ-800 אלף שקל. כן, זה מה שהריביות, ההצמדות ושאר ירקות יעשו לסכום ההלוואה המקורי שלכם.
2. אחד המסלולים הפופולריים ביותר לנטילת משכנתאות בישראל נקרא "ריבית קבועה". הסיבה פשוטה: המלה "קבועה" אמורה למנוע הפתעות מיותרות, והצרכן הישראלי - ולא רק הוא - שונא סיכונים ואי-ודאות. הלקוח התמים שבחר במסלול "ריבית קבועה" מסיק מכך, שאם הריבית לתקופה של 15 שנה עומדת כיום על 4.4% בממוצע, זו בדיוק הריבית שישלם על ההלוואה שלקח. נכון? לא נכון.
המונח "קבועה" מתייחס רק לריבית, ולא להצמדה. בדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. סביר להניח כי מתישהו במהלך חיי ההלוואה האינפלציה תרים ראש. התוצאה עלולה להיות כואבת במיוחד. מדד של 4%-3% בשנה הוא לא חזיון תעתועים, ובמיוחד כשהוא מחושב כמדד דמדד. אבל ספק אם יש מי שלוקח את זה בחשבון כאשר הוא ממהר להצטרף למסלול ה"קבועה".
3. ואם כבר בענייני מסלולים עסקינן, הנה עוד דבר שכדאי לדעת: המסלול היחידי בו קרן ההלוואה לא צוברת הצמדות שונות, הוא מסלול ריבית הפריים. פקידי המשכנתאות נוהגים להזהיר מהמסלול הזה, שכן הריבית בו משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים (הנמצאת, אגב, במגמת עלייה כיום). אבל משום מה הם לא נוטים להפנות את תשומת הלב של לקוחותיהם לסוכרייה שמתחבאת במסלול הפריימי. ריבית הפריים משתנה כאשר הציפיות לאינפלציה סוטות מהיעד, וכאשר צריך להשוות את הריבית בארץ לריבית בחו"ל. לדוגמה: השנה, עד אוגוסט האינפלציה המצטברת השנתית עמדה על 1.9%, אבל ריבית הפריים לא השתנתה, משום שהאינפלציה השנתית עדיין עמדה ביעד.
4. עברו חמש שנים מאז לקחתם משכנתא, מדי חודש יורדים מהעו"ש שלכם אלפי שקלים על חשבון ההלוואה, ואז אתם מתפנים לבדוק מה המצב ובכמה הצטמק הסכום הראשוני. זו עשויה להיות הפתעה מאוד לא נעימה לגלות שלאחר פרק זמן כזה, סכום ההלוואה רק גדל. איך זה יכול להיות? האם יש טעות בחישובים של הבנק? לא בהכרח. לא נלאה אתכם בשיטת חישוב ההלוואה, אבל דעו שמצב כזה בהחלט אפשרי אם בחרתם מסלול צמוד משהו (מדד, דולר או כל מטבע אחר).
ההשוואה לא תמיד משתלמת
5. בנק לאומי מציע ריבית משתנה של 4.1%, וטפחות 3.5%. האם טפחות עדיף? לא בהכרח. למרות שבנק ישראל יצא בחוק המחייב את הבנקים לפרסם לפי איזה פרמטר הם ישנו את הריבית בנקודות השינוי, עדיין לא בכל הבנקים בחרו את אותו פרמטר, וייתכן מאוד שבסיס קרן ההלוואה של טפחות במגמת עלייה, ושל לאומי במגמת ירידה. במקרה זה המצב עלול להתהפך בשנה הבאה, והריבית הנמוכה לכאורה שבחרתם תהפוך לריבית קצוצה.
6. אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה הכי טוב לאורך זמן. מי שלקח משכנתא דולרית לפני 10 שנים ופרע אותה לפני חצי שנה הרוויח בגדול, מכיוון שהדולר בתקופה הזאת בקושי זז. הריבית היתה נמוכה מהריבית השקלית, וההצמדה שלילית. בקיצור, עסקה חלומית. אבל מי שינסה להיצמד להצלחות העבר ולקחת היום משכנתא צמודת דולר בתקווה לביצועים דומים, עלול להתאכזב. מדוע? בגלל האמת הפשוטה שמה שהיה נכון בעבר, לא בהכרח נכון גם בעתיד. ואם בבנקים יגידו לכם שמי שלקח הלוואה צמודת דולר הרוויח הרבה כסף, זו אינפורמציה לא רלוונטית עבורכם.
7. מה שנכון היום, לא בהכרח נכון מחר. למה? מפני שבדרך כלל בפרק זמן של חמש שנים ויותר קורים המון דברים: המשפחה מתרחבת, ההוצאות עולות, השכר שלכם או של בני הזוג שלכם עולה וכו'. את כל הפרמטרים האלה צריך וחשוב לקחת בחשבון כשבאים להחליט על היקף ואופי החזרי תשלומי המשכנתא.
8. הבנקים לא סנטימנטליים. הבנקים ישמחו להעמיד הלוואה לכל דורש, גם אם הוא חותם על עסקה נוראית, ובלבד שיעמוד בתנאים מסוימים. איך אפשר לזהות עסקה כזו? הלוואה בגובה של יותר מ-75% למימון דירת מגורים היא אינדיקציה די טובה לכך שמדובר בטעות. הביטוחים השונים הנדרשים, כמו ביטוח EMI (ביטוח מיוחד שמשלמים מי שנוטלים יותר מ70%-60% מימון לדירה), ביחד עם הריביות וההצמדות, מבטיחים כמעט באופן אוטומטי שלא מדובר בעסקה כלכלית. אמנם רכישת דירה לא נעשית תמיד משיקולים כלכליים, אבל היה רצוי בכל זאת להציע לזוג צעיר את האפשרות, שאולי כדאי לו לגור בדירה שכורה כמה שנים, ורק אחר כך ללכת על המהלך הכלכלי הגדול של רכישת דירה משלו.
9. התשלומים על המשכנתא הם לא סוף הסיפור. לכל משכנתא צריך לעשות שני ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. התשלום על שני הביטוחים הללו נגזר מגודל ההלוואה וממשך הזמן שלה. בדרך כלל נעים תעריפי הביטוח מעשרות שקלים עד 150 שקל לחודש. אבל יש גם מקרים אחרים. ככלל, ככל שהגיל עולה והמצב הבריאותי מידרדר, התשלומים עולים ועלולים להגיע אף למאות שקלים בחודש. במצב כזה עסקת המשכנתא מקבלת משמעות חדשה לגמרי, שלא בטוח שבבנקים ישמחו להבהיר לכם אותה. (הערה: הביטוח לא משולם לבנק אלא לחברה שדרכה רכשתם את הביטוח).
10. משכנתא זו חתונה קתולית. נטילת משכנתא מבטיחה שאתם נשארים בבנק שהעניק לכם את ההלוואה למשך תקופה ארוכה. בדרך כלל למשך כל חיי ההלוואה ולעיתים אף ליותר מזה, במקרה של החלפת דירה ונטילת משכנתא חדשה. זו עוד סיבה לבחור פרטנר ראוי.