בור בלי תחתית

מאת אורי וינברגר

זקני ענף הנדל"ן יודעים לספר על עזרא קחטן, שבשנות ה-50 היה מסתובב עם אופניים ועיתון ביד וקונה קרקעות. הם גם זוכרים כי היתה זו תקופה טובה מאוד לרכישת קרקעות. מי שידע לנצל היטב את ההזדמנות הזו נהנה מפירות ההשקעה לאורך שנים. חלפו 50 שנה והמצב השתנה במקצת; הקרקעות כבר אינן זולות כבעבר; משקיעים ויזמים רבים ניצלו הזדמנויות; התחרות גברה; והמיתון ממשיך להכות בכל הכיוונים. אחת הדוגמאות הטובות למצב שאליו נקלע שוק הנדל"ן בשנים האחרונות היא סיפור הבור.

כל מי שעבר בעשור האחרון בפינת הרחובות דיזנגוף-פרישמן בתל אביב, ודאי הבחין בבור ענק הפעור באדמה, המוקף גדרות מתכת גבוהות. על הגדרות תלויים שלטי ענק צבעוניים המבשרים על פרויקט מגורים יוקרתי ושטחי מסחר הנבנים במקום.

על הפרויקט אחראים האחים עזרא ואליהו קחטן, באמצעות החברה הציבורית יוניקורן שבבעלותם. הפרויקט, כפי שמתואר בכל הדו"חות הרבעוניים של החברה מהשנים האחרונות, עוסק בהקמת בניין שיכיל 3 קומות מרתף מסחריות; 4 קומות מרתף לחניה שמעליהן קומה מפולשת; ומעליה מגדל מגורים יוקרתי בן 18 קומות.

לפי הדו"חות הכספיים, הפרויקט כולל מגדל בן 18 קומות המכיל שטחי מסחר גדולים. אמנם האזור נחשב לאחד המקומות המרכזיים ביותר בעיר, ונראה כי מדובר בפרויקט מבטיח, ואולם מסתבר שבפועל המצב לא כל כך מאיר פנים. ייתכן אף שהשכנים המתגוררים בסמוך ייאלצו גם בשנים הקרובות לראות את הבור הגדול בשעה שהם פותחים את חלון ביתם בשעות הבוקר המוקדמות כדי לשאוף אוויר צח. ייתכן שיחנו שם גם כמה טרקטורים ואיזה דחפור בודד - אבל פרויקט יוקרה ספק אם יהיה שם.

אתמול, לאחר המתנה ממושכת ומורטת עצבים, פירסמה יוניקורן את הדו"חות הכספיים לרבעון הראשון של 2001. הדו"חות פורסמו מעט באיחור, שכן ראשית יולי היא תקופה שבה חלק מהחברות כבר מפרסמות את הדו"חות לרבעון השני של השנה (המועד האחרון לפרסום דו"חות הרבעון הראשון הוא סוף מאי). ואולם, ממבט חטוף בדו"חות החברה עולה כי ליוניקורן היו הרבה סיבות טובות לפרסם אותם באיחור.

מסתבר שהפרויקט היוקרתי בדיזנגוף-פרישמן הסב לא מעט צרות ליוניקורן בשנים האחרונות, עד כדי אזהרה מפני המשך פעילות החברה כעסק חי. רואי החשבון של החברה מפנים את הקוראים לביאור 5 בדו"חות הכספיים, שממנו עולה כי עלות אחזקת הבור הגדול היא כלל לא נמוכה; לחברה נגרמו הפסדים בסך 8 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2001. הגירעון בהון לסוף הרבעון הראשון הסתכם בכ-64 מיליון שקל, והגירעון בהון החוזר הסתכם בכ-72 מיליון שקל. גורמים אלה, מציינים רואי החשבון רהב רשף בן עמי ושות' - בנוסף לגורמים אחרים - מעוררים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כעסק חי.

סך השקעות החברה בפרויקט הסתכמו לסוף הרבעון הראשון ב-133 מיליון שקל, שמומנו בעיקרם מאשראי שהעניק לה בנק דיסקונט . עוד מצוין בדו"ח כי עבודות הבנייה בפרויקט הושעו באופן זמני, בהיעדר הסדר מלא של הסכם הליווי הבנקאי. בדצמבר 2000 חתמה החברה ושותפתה לפרויקט - חברת גרנד סנטר (שגם היא חברה בבעלות האחים קחטן) - על הסכם עם בנק דיסקונט שלפיו יממן הבנק במסגרת ליווי פיננסי (פרויקט סגור) את בניית הפרויקט כולו. תוקפו של ההסכם הותנה בקיומם של כמה תנאים מוקדמים ומתלים, שאמורים היו להתקיים לא יאוחר מסוף אפריל 2001.

ואולם, מדו"חות הרבעון הראשון עולה כי עדיין לא התקיימו כל התנאים המוקדמים לכניסתו לתוקף של הסכם הליווי, שכלל בין השאר שיעבודים לגבי חלק מהנכסים שנדרשה גרנד סנטר לשעבד לטובת הבנק. לכן המשך ביצועו של הפרויקט וקיומה של החברה כ"עסק חי", מותנים היום במימושו של הסכם הליווי על ידי כל הצדדים והעמדת אשראי לחברה. על רקע ההאטה המתמשכת בענף הנדל"ן וההתחייבויות הגבוהות בענף שנטל על עצמו ממילא בנק דיסקונט, נראה שקו האשראי להמשך בניית הפרויקט עומד בספק - וכך גם המשך קיומה של החברה כעסק חי.

עיסוקה של יוניקורן שעיקרו ייזום, פיתוח, הקמה והחזקה של נכסי מקרקעין, מחייבת לגייס מקורות מזומנים שיאפשרו את הקמת הפרויקטים הנבנים על ידיה. העיכוב בהקמת פרויקט דיזנגוף, כמו גם היקף המימון ששימש ברכישת נכס באשדוד המופעל כקניון, חייבו את החברה לגייס אשראי בהיקף גדול, שפירעונו מחייב את השלמת הפרויקטים וההכנסות הצפויות בגינם. בד בבד על החברה לממן ממקורותיה העצמיים את יתרת ההוצאות השוטפות.

עם זאת, בהנהלת יוניקורן מציינים כי עם השלמת בניית הפרויקט בדיזנגוף ומכירת החלקים המיועדים למכירה, ינבעו לחברה בתוך כמה שנים רווחים ותזרימי מזומנים שיאפשרו את פעילותה ללא צורך במקורות מימון נוספים; בהחלט תרחיש אופטימי.