נבלמה הירידה בהתחלות הבנייה: 30 אלף דירות חדשות ב-2005 - עלייה של 4% לעומת 2004

ההתאוששות בענף הנדל"ן, שהתבטאה בחודשים האחרונים בעיקר בעליות מחירים במקומות רבים בישראל בשיעורים הנעים בין 5% ל-15% ובעלייה חדה יותר במחירי הקרקעות, מקבלת חיזוק נוסף: נתונים שפירסם אתמול משרד הבינוי והשיכון מגלים כי הירידה המתמשכת בהיקף התחלות הבנייה נבלמה, ואף חלה עלייה מסוימת. לפי הנתונים, היקף התחלות הבנייה במשק (פרטי וציבורי) הסתכם ב-30 אלף יחידות דיור ב-2005, לעומת 28,745 אלף בלבד ב-2004.



עם זאת, מנתוני המשרד עולה כי במספר התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית נרשמה ב-2005 ירידה משמעותית לעומת 2004: לפי הנתונים, ב-2005 החלה בנייתן של 4,321 יחידות דיור, אל מול 5,138 ב-2004 - ירידה של 16%. כלומר, העלייה בהתחלות הבנייה היתה בבנייה שביוזמה פרטית.



בענף הנדל"ן מסכימים כי השנה האחרונה הביאה איתה ניצני צמיחה, שהתבטאו בין השאר בעלייה חדה בהיקף שיווק הקרקעות. בנוסף, מאחר שעובר פרק זמן ממושך בין רכישת הקרקע ועד התחלת הבנייה, הפעילים בענף מעריכים כי היקף התחלות הבנייה יגדל עוד יותר ב-2006.



הפריפריה עדיין בירידה



הפעילים בענף מדגישים כי קיים פעם ניכר בין אזורי הביקוש לפריפריה. לטענתם, בשעה שבאזורי הביקוש חלו עלייה במחירי הדירות, גידול משמעותי יותר בקצב שיווק קרקעות לבנייה ועלייה חדה במחירי הקרקעות, המצב בפריפריה ממשיך לדשדש.



מנכ"ל קבוצת צ.מ.ח המרמן, חיים פייגלין, מסכם את המצב: "הירידה בהתחלות הבנייה הציבורית משמעותה ירידה בהתחלות בנייה בפריפריה. לעומת זאת, עלייה בהתחלות הבנייה הפרטית משמעותה עלייה בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש, וזה למעשה כל הסיפור". לדבריו, במדינת ישראל קיימות כיום שתי מדינות שונות: מדינת אזורי ביקוש ומדינת פריפריה. במדינת הפריפריה עדיין לא רואים התאוששות, ועל כן ניתן להבחין בירידה בבנייה, שהיא בעיקר ציבורית באזורים אלה; במדינת אזורי הביקוש, לעומת זאת, ניתן לראות עלייה קלה בהתחלות הבנייה נוכח הביקוש הרב לדיור באזורים אלה.



"אני מעריך כי ההתאוששות תגיע בסופו של יום גם לפריפריה, אם כי זה לא צפוי לקרות בטווח של שנה-שנתיים", אומר פייגלין. "אם השקט והרגיעה היחסיים יימשכו, 2006 תהיה טובה יותר מקודמתה, אם כי הפערים בין הפריפריה לאזורי הביקוש לא צפויים להיעלם בטווח הקרוב, כי אם בטווח של חמש-שש שנים".



נשיא התאחדות הקבלנים, אהרון כהן, אומר כי ההתאוששות בענף הבנייה למגורים החלה במחצית השנייה של 2005. התאוששות זו התבטאה הן בגידול במספר העסקות שביצעו קבלנים לרכישת קרקעות, הן בגידול במספר התחלות הבנייה במגזר הפרטי והן בעליית מחירים של כ-6% במחירי הדירות באזורי הביקוש.



ואולם, לדבריו, "באזורי הפריפריה יש ירידה בהתחלות בנייה (המתבטאת בירידה בהיקפי הבנייה הציבורית), אין ביקושים לדירות וכמובן שאין עליית מחירים". כהן טוען כי מה שבלם את ההתאוששות באזורי הפריפריה היתה החלטת הממשלה לבטל את המענקים לרוכשי דירות זכאים ב-2003.



מנכ"ל קבוצת הבנייה חפציבה, בועז יונה, אופטימי יותר. לדבריו, עלייה בהיקף הכולל של התחלות הבנייה מעידה על עלייה בביקושים לרכישת דירות ברחבי ישראל. "מדובר בביקושים שמורגשים בכל הארץ, מגדרה עד חדרה. הקבלנים מתחילים לבנות יותר ונותנים מענה לביקושים". יונה הוסיף כי הניצוץ הראשון של היציאה מהמיתון החל ברבעון האחרון של 2005. להערכתו, מגמה זו תביא גם לעלייה במחירי הדירות.



תופעה מקומית



חיים קקון, מנהל השיווק של בוני התיכון, טוען לעומת זאת כי ההתאוששות היא מקומית. "יש מקומות שבהם ניכרת התאוששות, כמו אור יהודה, ראשון לציון ובת ים, אבל במקומות אחרים, כמו אשדוד ופתח תקוה, יש רגיעה".



בעניין הגידול בהתחלות הבנייה אומר קקון כי באופן טבעי, ברגע שמלאי הדירות הקיים מתחיל להצטמצם, קבלנים ויזמים מחליטים להגדיל את המלאי. "למרות זאת, איני רואה רצף סדיר של גידול בביקושים המצביע על התאוששות כללית בענף". לדבריו, בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי הקרקעות מסיבות שאינן ברורות, עלייה הגבוהה משמעותית מהעלייה במחירי הדירות, שנבעה בעיקר מהעלייה בתשומות הבנייה.



מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, שמואל אבוהב, אמר כי מאז 2001 מתייצבים נתוני התחלות הבנייה במשק סביב כ-30 אלף דירות בשנה. לדבריו, היקפים אלה נמוכים מהצרכים הרב-שנתיים שעליהם מצביעים מודלים שונים. אבוהב הוסיף כי על פי אומדן לביקושים, נדרשות 35-32 אלף דירות בשנה ברמה הרב-שנתית. נתון זה סביר גם לאור העובדה שאמנם היקף התחלות הבנייה במשק לפני גלי העלייה של ראשית שנות ה-90 הגיע לכ-20 אלף יחידות דיור בשנה, אולם מאז גדלה האוכלוסייה מ-4.48 מיליון נפש ל-6.96 מיליון.