שוק הנדל"ן בשלושת המקומות הבאים עדיין ישנוני. יקנעם מתבססת בעיקר על שוק נדל"ן פנימי; באר יעקב אינה מוכרת לרבים, ואילו אחרים מכירים אותה רק בשל בית החולים הפסיכיאטרי שבה; בעתלית נרשמות עסקות ספורות בלבד בשנה. עם זאת, בשלושת המקומות הללו ישנם סימנים המעידים על כך שהמצב עומד בפני שינוי מהותי.
הניסיון מלמד כי יישוב לקראת זינוק מתאפיין בדרך כלל באנונימיות, מיקום בסיסי אטרקטיווי, תוכניות בנייה גדולות, פיגור יחסי במחיר הדירות לעומת היישובים סביבו, אך עם ניצנים ראשונים של עלייה במחירי הקרקע. היישובים האמורים מתאימים במידה רבה למאפיינים אלה.
"מקימים יישוב חדש"
בבאר יעקב המהפכה נמצאת ממש בפתח. עניין של חודשים ספורים. המושבה בת 100 - שנמצאת בין ראשון לציון (צפון-מערב), נס ציונה (דרום-מערב) ורמלה (דרום-מזרח) - מונה כיום 8,900 תושבים, ואולם בתוכניות לעתיד הקרוב מדובר על כ-8,000 יחידות דיור, מהן ישווקו כ-3,000 על ידי קבלנים שונים בקרוב. באר יעקב גם תעבור שינוי גדול בכל הקשור בעורקי התחבורה המוליכים אליה והחוצים אותה. לא לחינם אומר ראש המועצה המקומית ניסים גוזלן: "מה שקיים היום לא רלוונטי לעתיד. אנחנו מקימים יישוב חדש, שחלקו הוותיק יהווה 10% ממנו". כחיזוק לדבריו, הגיעו ליישוב בשבוע שעבר 2 אוטובוסים של יזמים שאורגנו על ידי מרכז הבנייה הישראלי, מה שמעיד על העניין הרב בבאר יעקב.
בין היתר יתחילו בקרוב שיכון עובדים, נתנאל וחנן מור לשווק 1,100 יחידות דיור במושבה תלמי מנשה שכלולה בשטח המוניציפלי של באר יעקב. במערב היישוב מתוכננת שכונת רסידו סיטי של חברת רסידו - היזמית הגדולה ביותר במקום - שתכלול 3,200 יחידות דיור, ואילו במרכז המושבה מתוכננת הקמת 1,600 יחידות דיור במתחם שנמצא בבעלות משפחות ותיקות מהמושבה. בעתיד הרחוק יותר יסופחו לבאר יעקב כ-1,400 דונם משטח המחנה הצבאי בצריפין - שם מתוכננות כ-10,000 יחידות דיור.
למרות הפעילות התכנונית והיזמית הענפה שמתרחשת ביישוב בעת האחרונה, הציבור הרחב אינו יודע עליה. עובדה זו מציבה את באר יעקב במצב אידיאלי בעבור משקיעים בדירות - אף שערכי הקרקע בה החלו לעלות, מחירי הדירות נותרו נמוכים לפי שעה. ההערכה היא כי דירות חדשות במושבה יגיעו לרמות של 180-160 אלף דולר לדירת 4 חדרים חדשה, ו-220-200 אלף דולר לדירת 5 חדרים. "אנו כבר חשים בביקושים גדולים לנכסים, ואולם כרגע אין היצע מספיק", אומרת שמחה מרציאנו מסניף אנגלו סכסון בבאר יעקב.
המחירים שנמוכים בכ-20% יחסית למחירי דירות חדשות בנס ציונה הסמוכה נותנים לבאר יעקב סיכוי טוב להעלות את מחירי הדירות בה, לאחר שקונים המחפשים דירות בסביבה יגלו את הפוטנציאל של המקום. עם זאת, ישנם אנשי נדל"ן שמצביעים על הקירבה לרמלה, שעשויה להביא לבאר יעקב אוכלוסייה טובה פחות מהציפיות.
פעילות ענפה ו"חשאית"
עתלית הוא יישוב עירוני קטן שנמצא כ-10 ק"מ דרומית לחיפה ומונה כ-4,500 תושבים. חלק הארי של היישוב בנוי על גבעת כורכר גבוהה שסמוכה לקו החוף ולכביש חיפה-תל אביב. ראשיתה של עתלית כיישוב חקלאי. עם גלי העלייה לישראל בשנות ה-50 נהפך היישוב למעברה, ולאחר מכן לעיירה שבה שוכנו עולי המעברות בשיכונים שנבנו בעבורם.
עד לשנות ה-90 סבלה העיירה הקטנה מפופולריות נמוכה בכל הקשור לנדל"ן, משום היותה מורכבת בעיקר משיכונים ישנים ומאוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי נמוך. בנוסף, עתלית כלואה בין מסילת הברזל תל אביב-חיפה במערבה לכביש החוף במזרחה - שני מפגעים שלא הוסיפו לאטרקטיוויות של המקום.
בשנות ה-90 החלו יזמים לפקוד את המקום והקימו בו את השכונה הצפונית הכוללת קוטג'ים. בין השאר, בנייה חדשה זו נהפכה אטרקציה לזוגות צעירים מחיפה שיכלו לעמוד במחירים הנמוכים של הדירות. בהמשך הוקמה שכונה נוספת בצדה המערבי של מסילת הברזל - אף היא מורכבת מקוטג'ים - והמקום החל להתפתח. חרף התפתחות זו, מעולם לא נרשמו ביקושים יוצאי דופן למגורים בעתלית.
עם זאת, מתחת לפני השטח הנדל"ני הרוגע רוחשת פעילות ענפה: לאפריקה ישראל 124 דונם בדרום-מזרח היישוב. החברה מתכננת להקים שם 250 יחידות דיור צמודות קרקע בעוד כמה שנים. לרסקו קרקעות בחלק המערבי של היישוב, והחברה מתכננת להקים עליהן יחידות דיור, אף הן צמודות קרקע. מעבר מפעל המלח של דנקנר יפשיר לבנייה שטחים נרחבים, שייועדו לצמודי קרקע. הקבלן דוד כרפיס בונה בימים אלה 163 קוטג'ים ווילות בשדות המזרחיים של עתלית, בסמיכות לכביש החוף.
"הביקושים ליישוב באים בעיקר מכיוון חיפה", אומרת נעה אשכנזי מסוכנות רימקס העוגן, "ואולם החיפאים מעדיפים את זכרון יעקב ואת המושבים היוקרתיים גבע כרמל וכרם מהר"ל. רק מי שאין לו משאבים להיכנס למקומות הללו, שוקל אם כדאי לו להיכנס לעתלית, מה שמחייב את בעלי הנכסים והקבלנים בעתלית לשמור על מחירים נמוכים מספיק שיגרמו למקום להיות אטרקטיווי".
מחירי דו-משפחתיים בעתלית מגיעים לרמות של 200-180 אלף דולר - תלוי במיקום - ואילו חד-משפחתיים של 260 מ"ר בנוי על מגרשים של יותר מחצי דונם יוכלו להגיע ל-300 אלף דולר.
סמנכ"ל השיווק של רסקו אביתר כהן אומר כי עתלית אכן מסומנת כפוטנציאל עתידי, ואולם עדיין חסרים לה כמה מרכיבים חשובים. "אין במקום מרכז מסחרי ראוי לשמו", אומר כהן, "כמו כן אין שם מוסדות חינוך טובים - מה שירתיע רבים. לכן אני סבור שמבחינת לוחות זמנים, עתלית תתחיל לפרוח אחרי באר יעקב, שם המועצה המקומית דאגה לתשתיות ולמוסדות חינוך חדישים עוד לפני שהתחילו לקנות דירות".
לפיכך ההערכה היא שעתלית אכן תתרומם, ואולם הדבר יתרחש כשהפרויקטים הגדולים יתחילו להיות משווקים בשנתיים הקרובות.
מ"ליל הכלבים" לתנופת ההיי-טק
בעיירה יקנעם עילית - הממוקמת בקצה ואדי מילק - מתגוררים 20 אלף איש. במשך השנים זוהתה עם מפעל סולתם שבו הועסקו מאות מתושבי המקום. המפעל הלך וקרס, עד שהגיע ב-90' הלילה שמכונה "ליל הכלבים". באותו לילה גירשו אנשי חברת אבטחה מצוידים
מחירי הנדל"ן מתחילים לעלות בכל הארץ: ישובים בפריסה - באר יעקב, יקנעם עילית ועתלית
אריק מירובסקי
19.2.2006 / 13:31