שמאים: השכירות שמשלם אולמרט נמוכה ביותר מחצי

אנשי נדל"ן טוענים, כי דמי השכירות שמשלם ממלא מקום ראש הממשלה אהוד אולמרט, למליארדר היהודי דניאל אברמס, עבור הדירה שמכר בשכונת קטמון הישנה בירושלים בה הוא מתגורר, נמוכים ביותר מ-50% מהמחיר בשוק, זאת במיוחד על רקע עליות המחירים לאחרונה באזור.



יחד עם זאת טוענטים אנשי נדל"ן, כי המחיר שקיבל אולמרט עבור הדירה שמכר סביר, ומשקף את רמות המחירים שהיו מקובלות במקום בזמן ביצוע העסקה. לא רק זאת אלא שאם היה מוכר את דירתו היום, יכול היה לקבל עבורה מחיר גבוה יותר. עסקות נדל"ן שבוצעו בשנתיים האחרונות במרכז העיר - במושבה הגרמנית, בבקעה, בטלביה בקטמון וברחביה - מלמדות על עלייה של 25%-30% במחירי הדירות.



הדירה שמכר אולמרט נמצאת ברחוב כ"ט בנובמבר, הגובל בשכונת טלביה הנחשבת ליקרה שבשכונות ירושלים. היא משתרעת על שטח של 465 מ"ר וכוללת בנוסף גינה רחבה. לפי פרטי העסקה שנחשפו אתמול ב"הארץ", אולמרט מכר את הדירה בסוף ינואר 2004 תמורת כ-2.690 מיליון דולר, כלומר לפי 5,800 דולר למ"ר. בשנה הראשונה הוא המשיך להתגורר בדירה המכורה ללא תשלום ובינואר 2005 הוא אמור היה להתחיל לשלם לבעל הבית שכר דירה בגובה 2,250 דולר לחודש.



שמאי מקרקעין: שכ"ד היה צריך להיות 5,000-7,000 דולר



שמאי המקרקעין קובי ביר, לשעבר יו"ר סניף השמאים בירושלים המכיר היטב את השוק הירושלמי, מעריך שמקובל לגבות שכר דירה בגובה 3%-4% ממחיר הבית, כלומר סדר גודל של 5,000-7,000 דולר לחודש.



"דמי השכירות יכלו בשקט להגיע ל7000 דולר לחודש", אומר ביר, "כלומר ההטבה שהוא קיבל מסתכמת ב-5000 דולר לחודש, שהם 60 אלף דולר הטבה לשנה. אם לוקחים בחשבון שהוא עתיד לשאר בבית כחמש שנים, מדובר בהטבה בגובה 300 אלף דולר".



ביר טוען אם זאת, כי אם היה אולמרט מוכר את ביתו בשלושה מיליון דולר, עדיין מדובר היה במחיר סביר, אם כי מעט גבוה מהמקובל. "צריך להבין שאת הנדל"ן אי אפשר לבדוק בפינצטה אלא מחפשים את גבול הסביר, והעסקה הזאת כמכלול נראית סבירה".



רן וירניק, יו"ר לשכת השמאים, מסכים שעסקת המכירה היא סבירה. "ביוני 2003 בוצעה במקום עסקה בסדר גודל דומה ולכן אין פה שום דבר חריג. הבעיה היחידה היא עם משך זמן השכירות שניתן ודמי השכירות, בסיכום כולל הם מייקרים את העסקה במונחים שמאים ל-3.5 מיליון דולר, ואז מדובר בעסקה יקרה". וירניק מסייג עם זאת ואומר כי באזורי יוקרה, מדובר לא פעם בנכסים יחודיים שנהוג לעיתים לשלם עבורם עד מיליון דולר יותר.



בעלי משרד תיווך: מחיר השכירות סביר



אלי טפרברג, מבעלי משרד התיווך טפרברג נכסים, מחדד את עניין הייחודיות: "בשכונה האמורה יש שוק מאוד מצומצם של בתים המוצעים למכירה וביקושים גדלים של תושבי חוץ בעלי אמצעים שמחפשים דירות רחבות ידיים", הוא אומר, "לכן הרבה פעמים מבחינת הקונה המציאה היא בעצם הימצאות הנכס למכירה ולא המחיר. בכל מקרה היום המחיר נשמע נמוך כי הוא יכול היה לדרוש עבורו כ-8,000 דולר למ"ר, אבל נכון לאותה תקופה מדובר במחיר סביר אך לא נמוך".



לדברי טפרברג בשנה האחרונה נמכרו בקטמון הישנה ובטלביה מספר נכסים בסדר גודל של קרוב ל-10,000 דולר למ"ר. לעומת זאת, לדבריו, בתקופה שבה מכר אולמרט את הביתו המחיר המקסימלי לנכס הגיע עד 6,500.



טפרברג מוסיף בעניין שכירת הדירה מהקונה, כי מדובר בתופעה מקובלת: "הרבה פעמים המוכר מבקש להשאר בדירה בשכירות לתקופה כי הוא לא מוצא דיור חלופי. עם זאת, משך הזמן המקובל להישאר בדירה הוא בין שנה לשנתיים לא יותר. בעניין המחיר טוען טפרברג, כי דמי השכירות למגורים בארץ נעים בין 2% ל4.5% ממחיר הנכס. "פה מדובר על פחות, אבל המחירים הגבוהים מתייחסים לנכסים משופצים. פה הסטנדרט הפנימי בדירה הוא רגיל. ולכן מחיר השכירות סביר".



ג'ורג' טיביקה, מתיווך טאק, מסכים גם הוא כי מדובר במחיר מכירה סביר שאינו חורג מהמקובל בתקופת העסקה ונמוך מזה שמקובל היום. "היום יכל אולמרט לדרוש מחיר הגבוה 20%-10% יותר". גם לגבי השכירות טוהן טיביקה כי מדובר במחיר סביר למועד חתימת ההסכם, אם כי היום הוא צריך היה לשלם הרבה יותר. "מחירי השכירות צפויים עוד לעלות בשנים הקרובות ב30%-20% ואז מדובר למעשה בשכר דירה נמוך".