המדריך לבנייה עצמית: כל המכשולים שבדרך

משפחה מרמת השרון שהחליטה להרוס את ביתה ולבנות תחתיו אחד חדש לא תיארה לעצמה שהחלום ייהפך לסיפור אימה הכולל רשלנות מסוכנת, איומים והפסדים כספיים. המסע החל באווירה אופטימית: לאחר שהחליטה על בניית הבית החדש פנתה המשפחה לאדריכל שהכין תוכניות והוציא היתר בנייה. עם קבלת ההיתר היא התקשרה עם קבלן מפתח כדי שיבצע עבורה את הפרויקט. פגישות ההיכרות בין הצדדים היו נעימות ומכובדות. הקבלן הקרין אמינות, המשפחה היתה מרוצה וההסכם לביצוע העבודות נחתם.



אבל אז החלו הבעיות. כבר בשלב הראשון הופיע באתר צוות עובדים אחר מזה שהובטח. במקום הקבלן הופיע אדם שטען כי הוא שותף שלו, אך לא הכיר את הפרויקט או את התוכניות ולמעשה סיכן את העבודות. הדבר יצר עימותים קשים בין השותף לבין האדריכלים ולאחר שלושה חודשים של ריבים בלתי פוסקים החליטה המשפחה להפסיק את ההתקשרות עם הקבלן.



בני המשפחה האמינו שבזה יסתיימו הבעיות, ואולם הן רק התעצמו. הקבלן סירב לצאת מהשטח, התחיל לאיים על המשפחה ודרש סכום כספי מוגזם כדי להתפנות מהמקום. בשל כך הופסקה העבודה על הפרויקט למשך שבעה חודשים וחצי. בסופו של דבר הגיעו הצדדים להסכמה, בתהליך גישור, והמשפחה היתה יכולה להמשיך בבנייה לאחר הפסד של 40 אלף דולר.



בכתבה הראשונה על בניית בית, שפורסמה בשבוע שעבר, דנו בקשיים הכרוכים בתכנון הפרויקט והוצאת היתרי בנייה. ואולם, קשיים שונים מוסיפים לצוץ כמעט בכל שלב בתהליך הבנייה. לדברי פעילים בענף הבנייה, תכנון לא נכון מביא לביצוע כושל ומגדיל את העלויות. בנוסף, יש לא מעט קשיים הקשורים להתמודדות עם קבלנים. משפחות שהחלו בבנייה עצמית מספרות על קבלנים שנעלמים במהלך העבודות או שמבצעים עבודות כושלות, קבלני טיח, אינסטלציה או חשמל שמעכבים ביצוע עבודות, וקבלני שיש או צבעים שמשתמשים בחומרים ומרכיבים לא תקינים באיכות ירודה.



יותר זול, יותר מסוכן



"הבעיה המרכזית בבנייה צמודת קרקע היא המספר הגדול של קבלנים לא רשומים שפועלים בתחום", אומר ישראל פסטרנק, מנכ"ל מכללת בילדינג, המרכז הישראלי לבנייה. לדבריו, חוק רישום קבלנים מחייב כל בעל מקצוע שמעורב בפרויקט בנייה להיות רשום אצל רשם הקבלנים במשרד השיכון. ואולם, לטענתו, בשונה מהבנייה הרוויה והציבורית, בתחום הבנייה הפרטית של צמודי קרקע לא מבוצעת אכיפה - ולפי הערכות כמחצית מהפרויקטים בישראל שבהם נבנים בתים צמודי קרקע בשיטה עצמית מבוצעים על ידי בעלי מקצוע שאינם רשומים ואינם נתונים תחת פיקוח. דבר זה, מוסיף פסטרנק, הופך את היזמים עצמם - כלומר המשפחות שבונות את ביתן - לעבריינים פליליים.



אז מדוע בכל זאת גדל בהתמדה מספר המשפחות שעושות זאת? לדברי יובל נחמני, הנדסאי בניין ובעל משרד להנדסת בניין, המלווה הרבה מאוד משפחות שמקימות את ביתן בשיטה עצמית, בנייה זו מאפשרת להגשים את החלום על בית קטן עם גג רעפים באופן הרבה יותר מדויק. לדבריו, בשעה שאצל קבלם מקבלים מבנה מוגמר, בבנייה עצמית ניתן להקים בית בדיוק לפי החלום. בנוסף, החולמים מאמינים כי בנייה עצמית זולה יותר מרכישת בית מקבלן, משום שהיא חוסכת את דמי התיווך שהוא גובה.



מומחי בנייה מעריכים כי בית בבנייה עצמית עולה 1000-800 דולר למ"ר. ההוצאה הגדולה ביותר היא על בניית השלד - כ-33% מהעלות הכוללת של הבית. בהתאם לכך, עלות ממוצעת של שלד לבית בן 200 מ"ר היא 70 אלף דולר. עלות בניית השלד מורכבת מעבודה (45%) וחומרים (בטון 22%, ברזל 18%, בלוקים 5% והיתר 10%).



מרכיב בולט נוסף בעלות הבית הוא האלומיניום. בשנים האחרונות השתנתה הארכיטקטורה הטיפוסית בישראל - בבתים שנבנים כיום יש פחות קירות ויותר פתחים - ולכן יש צורך ביותר אלומיניום המשמש בדלתות, חלונות ומשקופים. ההוצאה על אלומיניום היא לפחות 9% אחוז מהעלות הכוללת של הבית - כ-100 אלף שקל בממוצע.



מרכיבים משמעותיים נוספים ברשימת ההוצאות הם ריצוף וחיפוי (8%), חשמל (5% - ללא תאורה), טיח פנים וחוץ (9%), מטבח (4%), אינסטלציה (4%), איטום (3%), דלתות (3%) מסגרות ונגרות ועוד.



המרתף נבנה במקום הלא נכון



ישנן כמה שיטות לבנייה עצמית של בית. השיטה הראשונה היא שכירת מפקח, שמלווה את ההקמה עוד משלב תכנון התקציב ומסייע בהכנת המכרזים לקבלנים. המפקח מלווה את הפרויקט לכל אורכו. "המפקח הוא איש מקצוע מיומן שאמור להיות יד ימינו של בעל הבית", מסביר נחמני. "הוא מכין את כל המכרזים ואת כתבי הכמויות ובוחר את קבלני המשנה יחד עם הבעלים. לאחר מכן הוא מנהל ומפקח על תהליכי העבודה. למעשה הוא איש קשר בין המשפחה לבעלי המקצוע. עם זאת, המפקח אינו קבלן ראשי ואין לו אחריות על ליקויים או כשלים בבנייה".



השיטה השנייה היא שכירת קבלן מפתח, שאמור לבצע את כל הפרויקט. מבקשים הצעת מחיר מכמה קבלנים ובוחרים מתוכם אחד על סמך קריטריונים של תקציב, איכות ומוניטין. הקבלן אמור לבצע את הפרויקט כולו. "בשיטה הזאת לבעל הבית יש כתובת אחת לכל הצרות לאורך כל הדרך", אומר נחמני. "עם זאת, הקבלן הוא זה שבוחר את קבלני המשנה ולבעלי הבית אין שליטה עליהם ועל איכות העבודה שלהם. הם יכולים להעסיק קבלן שנראה להם הכי טוב, אבל הוא, מצדו, יכול לשים את קבלני המשנה הכי טובים שלו בפרויקטים אחרים. בעיה חמורה יותר מתעוררת אם הקבלן פושט רגל. במצב שכזה בעל הבית נופל אתו".



פסטרנק מחזק את הדברים: "הבעיה המרכזית בבנייה בשיטה זאת היא שאם קבלן עושה פאשלה ואתה נופל אתו הפרויקט נהרס. לדוגמה, היה מקרה שבו משפחה באחד המושבים בשרון החליטה לבנות בית צמוד קרקע בשיטה עצמית בסיוע קבלן מפתח. היא בחרה קבלן וחתמה איתו על הסכם עבודה. ואולם, הקבלן לא קרא נכון את התוכניות ובנה מרתף במרחק של 2.5 מטר מהמקום הנכון. בד בבד, נקלע הקבלן לקשיים והפעיל לחץ גדול מאוד על המשפחה להקדמת תשלומים. בין הקבלן למודד התפתח ויכוח באשר לאחריות על הטעות שעיכבה את ביצוע התיקון. בסופו של דבר נהרס המרתף ואחר הוקם במקומו, והעניין עלה למשפחה 17 אלף דולר. בנוסף, היא נאלצה להמשיך את הבניי