בעלי בתים בעולם יכולים להפסיד גם אם מחיר הבית לא יירד

בשנה האחרונה נפלו מחירי הבתים גם בדרום אפריקה ובסין, הצמיחה השנתית במחירי הבתים ירדה בספרד מ-17% ל-13%. הבועה החדשה מתרקמת עתה בדנמרק, עם צמיחה של 17.7% בשנה האחרונה לעומת השנה שעברה. מיד אחריה ניו זילנד, עם צמיחה של 16.8%. הצמיחה במחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב נשארה חזקה, עם שיעור של 13% בשנה האחרונה לעומת השנה הקודמת. אבל ישנם סימנים כי השוק מתקרר, והמכירות לבתים קיימים ירדו בפעם החמישית ברציפות והגיעו לשפל של שנתיים.



איאן מוריס, כלכלן בבנק HSBC, חישב כי חצי משוק הנדל"ן למגורים בארה"ב הוא בועתי - עם תמחור יתר של 40%, אפילו לאחר שלוקחים בחשבון את הריבית הנמוכה. בתים בקליפורניה ובוושינגטון הבירה מתומחרים במחיר הגבוה ב-50% ממחירם הריאלי, המבוסס על דמי שכירות.



העלייה במחירי הבתים באוסטרליה ובריטניה התמתנה ולא התהפכה, ועודדה את רוב הפרשנים לצפות כי כך יהיה גם בארה"ב. כאשר העלייה במחירי הבתים בבריטניה התמנתה, הצמיחה במכירות הקמעונאים ירדה מ-7% ל-1%. מוריס חישב כי אפילו נחיתה רכה במחירי הבתים בארה"ב יכולה לגרום לירידה של 40%-30% במכירות הבתים. אם זה יקרה, היכולת של האמריקאים לממן באמצעות לקיחת משכנתא נוספת את הוצאותיהם השוטפות תיחלש. מציאות כזו עלולה לגרוע 3% מן התמ"ג.



בעלי בתים בבריטניה יכולים לנחם עצמם בכך שבניגוד להערכות הכלכלנים, המחירים לא נפלו; אבל הבתים עדיין יקרים, והמחירים יכולים ליפול. אך לא פחות גרוע - המחירים יכולים להישאר ללא שינוי תקופה ארוכה. גם אז משקיעים בנדל"ן עשויים להפסיד כסף, מכיוון שעלויות ההעברה - הקנייה והמכירה - גבוהות מאוד, וכמוהן גם העלויות המשפטיות.



לדוגמה: אדם קונה דירה בלונדון תמורת 500 אלף ליש"ט (870 אלף דולר) ומוכר אותה לאחר חמש שנים באותו סכום. אפשר לחשוב שלא הפסיד, אך למעשה הוא לא החזיר את השקעתו - אלא הפסיד סכום לא מבוטל.



אם אותו אדם הוציא מתוך חסכונותיו סכום של 50 אלף ליש"ט והיתר שולם על ידי משכנתא נושאת ריבית בלבד, עלויות הביול, העלויות המשפטיות והוצאות אחרות מאמירות ל-20 אלף ליש"ט. אחזקה לחמש שנים מגיעה ל-10,000 ליש"ט בשנה, ועלויות המכירה הן 15 אלף ליש"ט. מתוך התשלום הראשוני של 50 אלף ליש"ט נשארו ברשותו של אותו אדם לאחר חמש שנים 5,000 ליש"ט - הפסד של 90% מהכסף. אם היה שם את הכסף בבנק בתוכנית סולידית, היה מרוויח בתוך חמש שנים 20% על כספו - והיו ברשותו 60 אלף ליש"ט.



אך הבשורות הרעות למשקיעים בנדל"ן לא הסתיימו - התשואות על השכירות נמוכות, ואותו אדם שילם יותר על הריבית של המשכנתא מאשר קיבל בשכר דירה. ברוב הארצות, שיעור עלויות ההעברה גדול פי שניים מאשר בבריטניה, וההפסדים יכולים להיות אפילו גדולים יותר.



אך גם אם המחירים לא ייפלו - ביתו של האדם, בניגוד למקובל לחשוב, אינו מבצרו.