"ההערכה היא שב-2006 יצמח שוק הנדל"ן בשיעור גבוה מזה של 2005"

אי אפשר לדבר על ענף הנדל"ן בלי להזכיר באותה נשימה את הבנקים - הם, בעלי המאה, שולטים למעשה בשוק ומנהלים אותו. הנוכחות שלהם מורגשת בכל מקום: בבסיס כל שכונת מגורים חדשה נמצא בנק שבדק, אישר ומימן; מאחורי כל קבלן מתפתח או יזם בתנופה ניצב בנק שהחליט לתת אמון ולתמוך כלכלית; ובצל כל חברה קורסת יש בנק שהחליט יום אחד, משיקוליו שלו, לסגור את ברז המזומנים - לעתים בין רגע. זאת הסיבה שבגללה האנשים המחוזרים ביותר בענף הבנקאות הם אלה שממונים על ענף הנדל"ן.



אחד הבולטים שבהם הוא עוזי לוי, ראש מערך בנייה ונדל"ן של בנק לאומי בשנתיים האחרונות וסגן ראש המערך בארבע השנים שקדמו להן. בזכות הוותק שלו לוי הוא לא רק בנקאי אלא נדל"ניסט לכל דבר. הוא מכיר היטב את השוק, את החברות והמנהלים שפועלים בו, את העסקות שנחתמות - וכמובן שגם את אלה שנופלות.



חלקו של בנק לאומי בענף הנדל"ן מסתכם, לפי דיווחי הבנק, ב-30%, שמתורגמים להרבה מאוד כסף - לפי הדו"חות הכספיים של הרבעון השלישי ב-2005 שפירסם הבנק, סיכון האשראי לציבור של לאומי בתחום הבינוי והנדל"ן עומד על 47 מיליארד שקל. סך האשראי לציבור עומד על כ25 מיליארד שקל. לאומי מלווה את הקמתן של אלפי יחידות דיור בשכונת אם המושבות שבפתח תקוה, בנתניה מזרח, מודיעין, ירושלים ואשדוד, וגם שותף בכמה מפרויקטי התשתית הגדולים ביותר במשק, בהם פרויקט הרכבת הקלה בירושלים שהיקפו כ-2 מיליארד שקל.



מערך הנדל"ן בלאומי, שמעסיק כ-45 עובדים, הוקם בשנות ה-90 לאחר שבבנק הבינו שמימון נדל"ן הוא מקצוע, וכי תפקיד הבנק במימון עסקי הבנייה הוא מרכזי מאוד אך מורכב. "צריך לפרק נדל"ן לכמה מרכיבים - ליווי פרויקטים בבנייה, נכסים מניבים, תשתיות, פרויקטים בתשתיות, קבלני ביצוע ועוד", מסביר לוי. למרות היחסים ההדוקים עם הענף, אנשי לאומי לא נותנים לרגשות החיבה להנחות אותם. בשנים האחרונות, על רקע המיתון בענף הנדל"ן, סגרו בבנק את הברז בפני לא מעט קבלנים והקשיחו מאוד את התנאים לקבלת אשראי.



"המיתון כמעט לא פגע בנו"



מה קרה לענף בעשור האחרון?



"הענף עבר תהליכי הרחבה וצמצום מהירים מאוד. הוא הגיב באופן מהיר לביקושים שעורר גל העלייה מרוסיה בתחילת שנות ה-90. היקף התחלות הבנייה עלה ל-80 אלף יחידות דיור בשנה. היתה בנייה גם באזורי הביקוש וגם בפריפריה, הממשלה נתנה מענקים והתחייבה לרכוש דירות חדשות והתחלות הבנייה זינקו. עם צמצום היקפי העלייה, הענף התכווץ מאוד מהר וזה הקשה על השחקנים הפחות חזקים שפועלים בו. בד בבד, ב-98' החלו בלימה משמעותית בצמיחה במשק ועלייה באבטלה. הענף נכנס לתהליך של מיתון בעקבות הבלימה ושיעורי ריבית מאוד גבוהים במשק. התמתנות העלייה הביאה לצמצום ביקושים. בתחילת העשור המשק התייצב על 30 אלף התחלות בנייה בשנה והתפתח שוק מאוד דיכוטומי שבו יש אבחנה ברורה בין אזורי הביקוש לפריפריה. כיום, אזורי הביקוש הם מנתניה עד אשדוד וכוללים גם את פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, מודיעין וירושלים. הפריפריה כוללת את הנגב והגליל, כשגם בבאר שבע וחיפה השוק נמצא במיתון. בנוסף, יש מלאי של כ-18 אלף דירות בנויות שאינן מכורות, אשר מספיק לתקופה של שנה וקצת. אבל גם המלאי הזה אינו מחולק בצורה שווה בין היישובים. מרבית הדירות הריקות נמצאות בפריפריה".



בכמה צנחו מחירי הדירות?



"כאשר משווים את מחירי הדירות לשכר הריאלי או למספר החודשים הנדרשים לרכישת דירה מגלים כי הם נשחקו באופן ריאלי. בנוסף, חלה ירידה חדה בריבית על המשכנתאות. לפי נתוני משרד השיכון, מתחילת 2000 נשחקו המחירים ב-11%-10%. עם זאת, הנתונים מצטברים ולא ממוקדים. בנוסף, למרות העובדה שמחירי דירות חדשות ננקבו בשקלים וישנות בדולרים שער הדולר נשחק וגרם לשחיקה ריאלית של מחירי דירות".



למרות הירידה במחירי הדירות הציבור חשש מרכישות והדיר רגליו מאתרי הבנייה. למה זה קרה?



"ההחלטה על רכישת דירה היא המשמעותית ביותר שעושה אדם ממוצע. היא מחייבת ביטחון תעסוקתי לצורך העמידה בתשלומי המשכנתא - והביטחון הזה היה חסר על רקע ההאטה במשק. אני מעריך שעתה, עם השיפור בנתוני האבטלה, הדבר יתגלגל גם לשוק הדיור".



מיהם המפסידים העיקריים מהמיתון?



"אפשר לומר שאת מחיר המיתון שילמו קבלני הביצוע. מלבד הצמצום בביקושים חלה עלייה מאוד משמעותית במחירי תשומות הבנייה. שכר העבודה בתעשייה הוכפל. היציאה של עובדים זרים וכניסה של אחרים תוך ירידה בתפוקות הביאה להכפלת העלות ליחידת תפוקה. בנוסף, מחירי הברזל זינקו והכפילו את עצמם. כל זה תרם לעלייה בתשומות הבנייה ומצד שני לא ניתן היה לעלות את מחירי הדירות".



ומה עם היזמים? הם הרי נותרו עם קרקעות אך בלי יכולת לבנות ועם עלויות מימון מאוד גבוהות.



"נכון, אבל ליזמים יש יותר יכולת ניהולית שמאפשרת לנווט פעילות. קבלן ביצוע שמחזיק עובדים חייב להמשיך להתגלגל גם אם עלויות התפוקה שלו מאוד גבוהות. בגלל ההיצע הגדול של קבלנים והקיטון בהתחלות הבנייה - התחרות על כל פרויקט גדלה. קבלנים החליטו להחזיק בפרויקטים רק כדי לשלם תקורות ולגלגל את המערכת עד ימים טובים יותר. לגבי היזמים, החזקים שרדו. למעשה היה היה תהליך ניקוי טבעי של קבלנים ויזמים.



מה לגבי התעשיות הנלוות, כמו אלומיניום, שיש ועץ?



"התעשיות הנלוות ספגו צמצומים וראו זאת בפעילות בענף. אין להן היום לאן להוציא את התוצרת. מדובר בענפים שמסתמכים על השוק המקומי".



ומה קרה לבנקים שמימנו את הענף, עד כמה אתם נפגעתם?



"מתכונת המימון של ענף הבנייה למגורים וניהול שמרני וקפדני של תיק האשראי הביא לכך ששיעור הבעיות היה קטן".



בכל זאת, לקחתם סיכונים עם לא מעט קבלנים.



"כשעוסקים באשראי יש סיכונים. אבל ליווינו יזמים טובים תוך הקפדה על מתכונת מימון ראויה, כלומר פרויקט טוב עם ביטחונות מתאימים ומנגנוני צמצום סיכון - וזה מזער את הפגיעה. בכל מקרה, כשמרגישים שהענף מתכווץ הבנק פועל לצמצום סיכונים. בסך הכל אני יכול להגיד ששמרנו על חלקנו בשוק ואפילו גדלנו במובנים מסוימים"