החברות הישראליות גייסו בשנה האחרונה מיליארדי שקלים בחוב ובהון בבורסה הישראלית, ויצאו לחפש השקעות בנדל"ן בחו"ל. הנזילות הגבוהה בקרנות הפנסיה ובקופות הגמל מתדלקת את המוטיווציה של הישראלים לתור אחר השקעות נדל"ן מעבר לים. כמה מהפעילים המרכזיים בענף שהתחמש בכסף רעב להשקעות, מגלים מה היעדים האטרקטיוויים בעיניהם בחו"ל לשנים הקרובות, ומסבירים מדוע.
שתיים מהמדינות הבולטות במערב אירופה, לטענת היזמים, הן גרמניה ובריטניה. מדובר בשני שווקים קוטביים: בזמן שבבריטניה מחירי הנכסים האמירו בשנים האחרונות, גרמניה נמצאת במיתון עמוק המשפיע על מחירי הנדל"ן.
שתיים מהחברות הישראליות הבולטות במערב אירופה הן ארזים ודלק נדל"ן. הקטנה יותר, ארזים, ביצעה באחרונה קפיצת דרך משמעותית כשהגיעה לשווי נכסים של 950 מיליון דולר - רובם בגרמניה ובבריטניה. "השוק הבריטי מאוד ידידותי כלפי בעלי הנכסים ושונה בכך מהשוק הגרמני", אומרת טלי ירון-אלדר, מנכ"לית ארזים.
"האחריות על הניהול והאחזקה של הנכסים בבריטניה נמצאת בידי השוכרים. דמי השכירות שם יכולים רק לעלות, ובדרך כלל עושים סקירה (ריוויו) של הנכס פעם בחמש שנים. היתרון שלנו הוא שבעל השליטה והיו"ר, מאיר גורביץ', גר בבריטניה, פועל בשוק הזה כבר 20 שנה ומכיר אותו היטב. העסקות מגיעות אליו מהר. התשואה על הנכסים בבריטניה מגיעה לכ-8% והריבית היא כ-5.75%-5.5%. המרווח מצומצם יותר אם מביאים בחשבון החזר של הקרן, אבל אנחנו מסתמכים גם על עלייה אפשרית בשכר הדירה. רוב העסקות הן בריבית קבועה כך שאין בעיה מבחינה זו. השוק הבריטי הוא אכן 'שוק של המלכה'".
לדבריה, גרמניה אמנם דומה לבריטניה באופיה המערבי, אך שונה מבחינת המספרים: "המדינה נמצאת בשפל כלכלי שיש סיכוי טוב שתצא ממנו. כיום שיעור הצמיחה הוא כמעט אפסי, כך שיש מקום לעליות. התשואה בגרמניה דומה לבריטניה אך הריבית נמוכה יותר - כ-4.5%".
ככלל, ירון-אלדר אומרת כי "ארזים היא חברה שמרנית באופיה, וכשאין יזמות אז הסיכוי והסיכון נמוכים. גם כך נסיים את 2006 עם FFO (רווח נקי בנטרול פחת והוצאות או הכנסות חד-פעמיות) של 70 מיליון שקל. אנחנו נכנסים רק לעסקות בתפוסה מלאה ולא רוצים להתפזר גיאוגרפית".
הפורטפוליו של ארזים בגרמניה כולל יחידות דיור ומרכזים לרכב, ובבריטניה החברה רכשה בתי אבות, מסעדות, משרדים, מרכזי בידור וסניפים של בנק לויד'ס. שמה של החברה נעדר מעסקת ה'הילטונים' ועסקת החניונים בבריטניה, שבהן השתתפו חברות ישראליות רבות. אלדר אומרת שזה לא מקרי: "נשתתף רק בעסקות שיש לנו בהם 100% בעלות ולא נחכה שמישהו יביא את העסקה לפתחנו".
מזרח אירופה - חזרה לשורשים
עם קצב צמיחה של 5%-4% לשנה, מזרח אירופה בולעת השקעות נדל"ן. אחד היעדים האטרקטיוויים בחלק זה של העולם היא פולין. אוסקר כצנלסון, מנכ"ל ואחד מבעלי השליטה באולימפיה, מסביר את הנהירה למדינה המזרח אירופית: "פולין תיהפך בקרוב לחלק מהאיחוד האירופי, היא מתפתחת בקצב מואץ ונוח לעבוד בה. בדומה לשאר המדינות באזור, מחירי הקרקע נמוכים והרווח הגולמי גבוה יחסית: כ-25%. אנחנו רוכשים את הקרקעות ב-15%-10% ממחיר המכירה, ולפעמים מצליחים להגיע לפחות מזה. המימון מצוין, ואנחנו מקבלים הלוואות נון ריקורס בהון עצמי נמוך. זה נכון שיש בעיות של נוכלות ורישום בעלות ומזה צריך להיזהר. לא ניכנס לנכסים מניבים בפולין כי גם בישראל אפשר להשיג נכסים ב-8% תשואה".
"יש מחסור אדיר בדירות למגורים באזורים האלה. בשנות ה-90 מדינות מזרח אירופיות הפסיקו לבנות, ובערי הבירה יש פוטנציאל אדיר. סקר שבוצע לאחרונה בוורשה מצא שחסרות שם 100 אלף יחידות דיור. גם הבתים שיש שם משנות ה-50 כבר מתבלים".
לדבריו, המעמד הבינוני בפולין הולך ומתחזק, שוק המשכנתאות פתוח והמימון מגיע ל-90%: "החישוב הוא פשוט: בערי הבירה זוג מרוויח לפחות 2,000-1,500 דולר לחודש ומסוגל לבזבז שליש מהמשכורת כדי לשרת משכנתא של כ-70 אלף יורו. בנוסף, ורשה הבירה ממשיכה לקלוט הגירה מערים אחרות. יש בה כ-1.6 מיליון אנשים, שמהווים הרבה פחות מ-10% מכלל האוכלוסייה בפולין (השיעור המקובל של אוכלוסייה בבירות רבות בעולם - ע"ש)".
יעקב אנגל, בעל השליטה בקבוצת אנגל, מרחיב מעט את היריעה: "השווקים הרותחים הם בפולין ורומניה. בפולין יש 40 מיליון בני אדם והביקוש לבנייה גבוה, כמו גם ההיצע שגדל. ברומניה חסרה בנייה - אנשים קנו קרקעות אבל לא התחילו לבנות עליהן. בהונגריה המחסור הוא בערים המשניות, פחות בבודפשט. בצ'כיה המצב הוא שיש ביקוש אבל מחסור בקרקעות ולכן מחירי הקרקע גבוהים. בבולגריה הקרקע יקרה אבל הבנייה זולה בחצי מאשר בפולין. בדרך כלל אנחנו משקיעים יחד עם קרנות נדל"ן, כמו הייטמן, ליהמן ברדר'ס ופולקס בנק האוסטרי, כאשר ניהול ההשקעה נותר בידינו - בכל אחת מהמדינות האלה יש לנו משרדים וצוות מקומי".
באשר למערב היבשת, אנגל אומר כי "התשואות במערב אירופה סולידיות, בדומה לישראל. במזרח אירופה הרווח כפול".
צפון אמריקה - מגורי יוקרה
שנה וחצי לאחר מינויה למנכ"לית נכסים ובניין, סגי איתן מובילה את זרוע ההשקעות העיקרית של קבוצת אי.די.בי בחו"ל. מחברה המחזיקה נדל"ן בעל ערך היסטורי בישראל ותחומי עיסוק צנועים כמו מסחר בקרקעות ושיווק הדרים (באמצעות החברות הבנות), נכסים יצאה לחו"ל ובגדול: לקראת סוף השנה שעברה החברה ביצעה עם שותפים שתי עסקות לייזום נדל"ן למגורים בפלורידה ובלאס וגאס בהיקף כולל של קרוב ל-150 מיליון דולר. באחרונה הודיעה נכסים על התמודדות בעסקה גדולה יותר, לרכישת רשת בתי אבות בבריטניה בהיקף של כ-2.5 מיליארד דולר.
איתן אומרת כי היא "מייחסת חשיבות לחבירה לשותף מקומי, שיאתר השקעות 'אוף דה מרקט' - עסקות עם פוטנציאל רווחיות ותשואה גבוהים שלא הוצעו לאחרים. השותף מטפל בשיווק היומיומי ואנחנו בייזום. בתחום הנכסים המניבים אנחנו שותפים עם ג'יטיסי בגרמניה ובוחנים השקעות גם במזרח אירופה יחד עם בסט. נבחן כל מדינה לגופה ובעיקר ננסה
מה עדיף, השוק של המלכה או עיר הבירה הפולנית?
עומר שרביט
10.3.2006 / 20:22