בניתוח של חברות או קרנות בתחום הנדל"ן, בוחנת מעלות מגוון פרמטרים, כולל מיצובם העסקי של הנכסים שבבעלות התאגיד, אופי הבעלות, מצב סטטוטורי של הנכסים, שיעור התפוסה, איכות הנכסים ומיקומם, הצורך בהשקעה, פיזור הנכסים, איכות הניהול של הנכסים, איכות השוכרים (פדיונות במרכזי מסחר), תלות בשוכרים גדולים, ביטחונות, אסטרטגיה עסקית של החברה וכיווני הצמיחה העתידיים.
כמו כן, נלקחים בחשבון פרמטרים פיננסיים של רווחיות, מינוף פיננסי (כולל התייחסות לאופי החוב והאם ההלוואה מבוססת Recourse לחברה), התייחסות לעודפי שווי, אם קיימים, אל מול שווי הנכסים בספרי החברה, שעבוד / אי שעבוד הנכסים ומסגרות אשראי מגופים מממנים ויכולת יצירה של תזרימי מזומנים ושירות החוב.
להערכת מעלות, קרנות נדל"ן שימונפו בשיעורים של 60% או פחות, יחזיקו במגוון נכסים איכותיים ממוצבים וינוהלו בצורה טובה ושקופה - יוכלו להגיע לדירוגים בדרגת השקעה גבוהה.
בנוסף לפעילות הערכת חברות / קרנות נדל"ן, מעריכה מעלות אג"ח המגובות בתזרימי מזומנים מנדל"ן מניב (כמו אג"ח המגובה בתזרימים מקניון מול הים באילת, קניון אבנת בפתח תקוה או מבנים המושכרים לעמידר/משרד הקליטה). בעסקות אלה, הנשענות על תזרימים מדמי שכירות במהלך שנות אג"ח ועל ערך מימוש (או מימון מחדש) בתום תקופת האג"ח, נדרשת מעלות להעריך את ערך הנכס בתום תקופת האג"ח המונפק לתקופות ארוכות של עד 15 שנים. כאן עולה השאלה איך ואם מתייחסים לשינויים בשוק ביחס למחירי נכסים ואם המחירים הקיימים כיום הם מחירים מייצגים.
להערכת מעלות, הנתמכת על ידי חברת הדירוג S&P, מקדמי ההיוון הנמוכים הנהוגים לא בהכרח מייצגים את מקדמי ההיוון לאורך זמן ועל כן יש לבחון בתשומת לב מהם הגורמים המשפיעים על ירידה במקדמי היוון באופן פרמננטי (כמו תקנות הריט ו/או שכלול שוקי ההון) ומה הם הגורמים שמשפיעים באופן זמני כמו סביבת שערי הריבית והאינפלציה, שעלולים להשתנות במהלך התקופות וכתלות במצב המשק.
הכותב הוא סמנכ"ל בחברת הדירוג מעלות
מדוע השקת קרנות הריט מעלה את שווי הנדל"ן המניב בישראל
גדי בארי
13.3.2006 / 7:53