התעוררות שוק הנדל"ן ממריצה את הרשויות המקומיות להשקיע מאמצים ניכרים בעידוד תוכניות בנייה בשטחן. השיקולים מאחורי התגייסותן ברורים: עידוד הגירה חיובית, הגדלת הכנסות העירייה (מכספי ארנונה והיטלים שונים), פיתוח תשתיות ויצירת סחף כלכלי חיובי בסביבה. עם זאת, הריצה אחר מימוש היתרי הבנייה והניסיון להגדיל ככל הניתן את היקפיהם, טומנים בחובם סכנות לא מבוטלות.
תכנון חפוז ובנייה מופרזת ביחס לנתוני השטח עלולים לפגוע באיכות חייהם של התושבים, להביא לקריסת מערכות תשתית, ליצור מחסור בשירותים חיוניים ולעתים אף להשפיע על ערכן של שכונות ותיקות סמוכות. בנוסף, באה מדיניות הבנייה המהירה על חשבון תכנון-אב ארוך טווח, ופוגעת בהתפתחותה התקינה של העיר. הבנייה בטלאים, לא זו בלבד שנגועה בהקפדה מופחתת על רמת הפיתוח הסביבתי הנדרשת, אלא גם מנציחה את ההתייחסות הנקודתית לתכנון העיר, ומוותרת על הבחינה הכללית של צרכיה.
שאלת מיליון הדולר היא היכן עובר הגבול הדק שבין ניצול הזדמנויות מהיר לבין היכולת למצותן באופן המיטבי. הרשויות - העומדות בין התושב לבין היזם - הן שנדרשות כעת לריסון תנופת הבנייה ולשמירה על מידת האיזון הראויה. כחומר למחשבה יוצגו כאן שלושה מיזמי נדל"ן בולטים. שלוש שכונות בשלבי הקמה שונים. הטענה המשותפת לגבי שלושת המקרים היא שמאזן הכוחות העדין שבין דרישות השוק לטובת הצרכנים ועירם - הופר. שלושה תמרורי אזהרה, מפי תושבים ושכניהם, בפתח העידן של התאוששות ענף הנדל"ן הישראלי.
"מתחם 200" - הוד השרון
עם עובדה אחת כולם מסכימים: המיקום מעולה, בעל פוטנציאל אדיר, עם ביקוש גובר ואוכלוסייה איכותית. המתחם בצפון-מזרח הוד השרון סומן תחילה כהבטחה נדל"נית גדולה, אך מאז הוכתר דווקא ככישלון תכנוני מהדהד. בניית 800 יחידות דיור הושלמה אמנם במהרה, אך רק לאחר אכלוסן התבררה האמת המרה: תשתיות לא הוכנו, שטחי ציבור לא הוכשרו וגם למערכות התחבורה לא נמצא מימון לבסוף. המשפחות שמיהרו לרכוש במקום את דירת חלומותיהם מצאו עצמן עומדות בפני שוקת שבורה "ושלוליות מים שמגיעות עד לברכיים".
"אני כבר לא גר בשכונה", סיפר אחד מן הראשונים לרכוש דירה בפרויקט, "כי הגעתי למסקנה שאני לא יכול לגדל ילדים במקום כזה".
"השכונה פשוט לא היתה מוכנה לאכלס את האוכלוסייה הצעירה שהשתכנה בה", סיפר יו"ר ועד השכונה יורם זליגמן, "לא הוכנה תשתית ראויה, את הפיתוח הסביבתי לא סיימו, לא הקימו גני ילדים, לא בתי ספר ולא מרכז מסחרי". זליגמן ציין שאם לא די בכך, את סביבתו של המתחם, שהיה בעבר שטח חקלאי, לא שינו. "הבטיחו בנייה מסביב ולא קיימו", אמר זליגמן, "כשגם הדרך המרכזית ליישוב נותרה אותה דרך חקלאית צרה ורעועה".
שלמה הראל, דייר אחר בשכונה, מזכיר בעיה קשה אחרת והיא קריסת מערכות הניקוז. מתחת למתחם נבנו חניונים תת-קרקעיים אשר כיסו את פני הקרקע בטון והביאו להצפות חוזרות ונשנות בשכונה. הראל תיאר את המצב בימים גשומים: "לא יכולתי ללכת לעבודה, וילדים לא יכלו כלל לעבור ברחובות". ההתמרמרות בקרב התושבים רבה, סיפר זליגמן, וסיכם: "פשוט לא גמרו לחשוב לפני שעשו מה שעשו".
מחזיק תיק התחבורה בעיריית הוד השרון, יואב לוי, היה בשעתו ממתנגדיה החריפים של תוכנית מתחם 200. "החליטו להקים 15 מגדלים במקום קטן, בצפיפות, ללא תשתיות", אמר לוי. "לראש העיר היה רוב מוצק בוועדות, אז הוא היה יכול להעביר כל החלטה". לדברי לוי, חמורים מכך הם היטלי ההשבחה ואגרות הפיתוח אשר שולמו בפרויקט, הוטמעו בתקציב העירייה כולו, ולא הופנו כלל לצרכי השכונה. "המנגנונים שהיו אמורים לשמור על החתולים, נרדמו בשמירה", טען לוי.
"אם המושבות" - פתח תקווה500
דונם, 2,500 יחידות דיור ופרויקט מבטיח שהחל את תנופת הבנייה בצפון פתח תקווה. עתיד מזהיר, הבטיחו בעירייה, אך ההווה, טוענים התושבים, עכור למדי.
המציאות כיום מגלה מתחם מרוחק, אלפי כלי רכב המתנקזים לציר תנועה אחד, מלחמות יומיומיות על מקומות חנייה וכספי אגרות פיתוח שלא הגיעו ליעדם. הפרויקט עוד בשלבי הקמה, אך יו"ר ועד תושבים כבר מונה בשכונה.
"גוש ענק של מגדלים במתחם שפעם היה ירוק", כך תיאר את השכונה חבר עמותת 'פתח תקווה זה אני', יהונתן טל. מדבריו עלה עוד כי היעדר תשתיות תחבורה ראויות היו מנת חלקם של תושבי שכונה זו אף הם. "רחוב גיסין המוביל לשכונה שירת בעבר אזור תעשייה, אך כיום בגלל ריבוי התושבים שהוא צריך לשרת - הוא קורס", אמר טל.
יו"ר ועד השכונה, יעקב אלרועי, סיפר כי מלכתחילה תוכננה השכונה בצפיפות נוראה. "אני גר בשכונה כבר שבע שנים", אמר אלרועי, "ועדיין ממשיכים לבנות בה". בנוסף ציין כי החלה בניית אלפי יחידות בשכונות סמוכות, כשהתחזית היא להשלמתן של 10,000 יחידות דיור על שטח מצומצם.
לדברי אלרועי, כבר כיום עומסי התנועה בלתי נסבלים, החניות לא מספיקות והתחבורה הציבורית עדיין לא נותנת מענה הולם לצרכי האוכלוסיה. גם כאן, אגב, לא הגיעו כספי ההיטלים ליעדם. "לשכונה הזו נעשה עוול", אמר אלרועי, "אספו 93 מיליון שקל מהקבלנים, אך ראש העיר הקודם לקח את הכסף והשקיע אותו בתקציב העיר כולה".
"עיר ימים" - נתניה
פרויקט ענק המשלב בנייה למגורים ותיירות; ושוב, בשולי העיר. הפעם, עם זאת, יש המתריעים עוד לפני שהפרויקט נולד. תושבי שכונת רמת פולג הסמוכה מתלוננים כבר כיום על היעדר צירי תחבורה, ולא מבינים איך מתחילות עבודות התשתית עוד לפני שאושרה תוכנית כבישים אחת עבור אלפי יחידות הדיור המתוספות. בשכניהם העתידים הם אינם מקנאים, הואיל וצפיפות הבנייה המתוכננת, לדעתם, תעמיד תנאי מחייה בלתי אפשריים.
"תוכנית 'עיר ימים' לוותה עוד בראשיתה במאבק ציבורי ומשפטי", סיפרה ראש תחום תכנון בעמותת 'אדם טבע ודין', יעל דורי. ב-2002 נחתם הסכם פשרה, שבו סוכם על הרחקת הפרויקט מקו המים ועל שמירת שמורות הטבע הסמוכות, תוך צמצום מספר יחידות הדיור שאותן ביקשו היזמים לאשר.
עם זאת, יו"ר הוועד למען איכות החיים ברמת פולג דוד אי
התעוררות שוק הנדל"ן ממריצה את הרשויות המקומיות להשקיע מאמצים בעידוד תוכניות בנייה
אבי בר-אלי
31.3.2006 / 10:47