"החקיקה בישראל הנוגעת לקרנות הריט אימצה באופן כללי את המודל האמריקאי שפועל כבר משנות ה-60 ונחשב היום להצלחה", מסביר הררי, "עם זאת, קרנות הריט הראשונות בארה"ב נכשלו מבחינה עסקית, מכיוון שהן לא הוכיחו את עצמן מבחינת התשואה למשקיעים. בעקבות זאת ובמשך שנים רבות היתה רתיעה של הציבור האמריקאי מלהשקיע בקרנות אלו. בעקבות שינויים שנעשו, הן בחקיקה והן בהתנהגות בעלי השליטה, זה נהפך שם לענף משגשג".
ואתה מאמין שהקרנות ישגשגו גם בישראל? שזה הדבר שיביא לצמיחה?
"אני חושב שההשקעות בקרנות ריט יעודדו משקיעים רבים להשקיע בנכסים. זאת למעשה השקעה סולידית במקרקעין".
מדובר עם זאת בהשקעה בנדל"ן מניב - שוק שעבר מהפיכות בשנים האחרונות. זה לא מסוכן?
"לא. החוק הטיל הרבה מאוד מגבלות על קרנות הריט שמקטינות את סיכוני ההשקעה בהן. בשונה מחברות, למשל, קרנות הריט יכולות למנף רק עד 60% מהרכישות שלהן, כלומר היתר חייב להיות הון עצמי של הקרן. בנוסף, לקרנות הריט נקבע מיסוי מיוחד, שאין לאף חברה אחרת שהופך אותה לחברה שקופה שאינה חייבת במיסוי. המיסוי מוטל על בעלי המניות בזמן שהם מקבלים דיווידנד, והוא מנוכה במקור על ידי הקרן. משמעות הדבר היא שכאשר קרן ריט מסוימת משקיעה בבניין למשרדים, יש הכנסה בגובה מסוים, הקרן מחלקת כמעט את כל הרווח בין בעלי המניות לאחר שהיא מנכה 20% מס מהרווחים".
אז איך זה בדיוק מגביל אותה?
"בשונה מחברות אחרות, הריט חייבת לחלק כמעט את כל הרווחים באופן שוטף מדי שנה, והן ייבדקו פעמיים בשנה. יש מעקב אחרי הפעילות שלהן. בנוסף, כדי לזכות בהטבות כקרן ריט ישנם מבחנים שהנהלת הריט חייבת לעמוד בהם, והיא נתונה תחת פיקוח שוטף של עורכי דין ויועצי מסים שמתמחים בנדל"ן".
ואם היא לא עומדת ביעדים?
"ברגע שחורגים מהנהלים שנקבעו, הקרן מאבדת מההטבות. זה אומר שתשלום המס המשותף של החברה והדיווידנד קופץ ל-50%. ברמת החברה היא צריכה לשלם מס של 31% על הרווחים, וחוץ מזה חובה לחלק את הדיווידנד ולשלם בגין זה מס של עוד 20%".
מזה עולה שמדובר בהשקעה כמעט בטוחה, איפה הסיכונים?
"החשש בישראל הוא שקבלנים יכניסו לתוך קרן הריט נכסים גרועים. כאלה שקשה להם להיפטר מהם או להשכיר אותם או שהם מושכרים בתשואות נמוכות מאוד. המשקיעים בקרן עלולים במקרה הטוב להרוויח מעט מאוד ובמקרים הרעים אפילו להפסיד. במקרה זה השוק אמור להסדיר את הפעילות באופן שמשקיעים יעזבו קרנות לא טובות. הבעיה היא שאם ההתחלה תהיה ברגל שמאל, זה יכול להיות בעייתי כי הציבור יירתע מלהשקיע בקרנות ריט עוד הרבה שנים".
איזה חסמים מיסויים מעכבים את הפריצה של קרנות הריט?
"חברת הריט, לפי המודל, חייבת להיות חברה חדשה לגמרי, כלומר היא אמורה לרכוש מקרקעין שיוצאו בתשקיף לציבור. מאחר שחלק גדול מהמקרקעין אמורים להגיע מחברות נדל"ן קיימות, שיפנו חלק מהמקרקעין לריטים, נוצרה בעית מס רצינית. החברה המוכרת חייבת במס מלא בגין המכירה, מס שבח או מס הכנסה גם אם מדובר בעסקת מניות בלבד, וזה גורם מרתיע. כלומר המוכר מחויב בתשלום מס עוד לפני שקיבל תמורה כספית על הנכסים וזאת בעיה. הנכונות המרבית כיום של רשות המסים היא לפרוש את המס לארבע שנים. אני הייתי מציע שתהיה דחיית אירוע המס למי שמוכר תמורת מניות עד שיהיה מפגש עם הכסף, כלומר עד הרגע שבו המוכר יממש את המניות".
בסיכומו של דבר אתה מאמין שזה יתפוס בישראל?
"אני חושב שקרנות הריט יכולות להיות מרכיב חשוב וטוב בתיקי ההשקעות של האזרחים. בנוסף, קרנות פנסיה וקופות גמל יוכלו להיכנס לריט ויהיו פטורות לגמרי ממס".
אתה יודע על התארגנויות של קרנות ריט?
"יש יותר דיבורים ממעשים. אני הייתי מצפה שההתארגנויות יעשו כבר ב-2005 שהרי החקיקה עברה כבר בקיץ שעבר, אבל זה לא קרה ונראה ש-2006 תוקדש להתארגנויות".
פינוי בינוי
המנוף השני לצמיחה לפי הדרי הם הפרויקטים להתחדשות עירונית (פינוי בינוי).
פרויקטים אלה נועדו להביא לניצול יעיל יותר של הקרקע, התשתיות ומוסדות הציבור באזורים בנויים, באמצעות תוספת זכויות בנייה באזורים אלה. קבלנים טוענים כי פרויקט פינוי בינוי הוא כיום אחד הפתרונות למצוקת הקרקעות באזורי הביקוש שבו כל הצדדים מרוויחים: הדייר מפנה דירה קטנה וישנה ומקבל במקומה דירה חדשה ומרווחת יותר; הקבלנים מרוויחים זכויות בנייה; המדינה זוכה לנצל את הקרקע ביעילות מרבית והעיריות נהנות מחידוש האזורים הישנים. למרות זאת, פרויקטים רבים של פינוי בינוי נשארים תקועים במשך שנים בשל הקושי ליישמם. המכשלות העיקריות בפרויקטים מסוג זה הן פולשים בעייתיים, פיצויים יקרים, סחבת משפטית ולא פעם גם סחבת תכנונית.
"פרויקטים של פינוי בינוי מהווים תחום חשוב מאוד. מדובר בהפיכת מתחמים נחשלים במרכזי הערים או בשולי הערים שמתגוררות בהם אוכלוסיות חלשות, למתחמים חדשים ובעלי פוטנציאל. מדובר בכמות גדולה מאוד של פרויקטים שישפרו אזורים נחשלים באמצעות בנייה חדשה ויפה", אומר הדרי. לדבריו, היום מתוכננים פרויקטים רבים בשיטה זו כמו למשל ברמת השרון, בשכונת מורשה, בנתניה ועוד.
אז איפה הבעיה?
"היום קיים חסם של מע"מ. היזם מקבל פטור ממע"מ בעסקה בעוד שעדיף היה לו שהעסקה תיחשב כמס 0, ואז הוא יוכל לקזז את התשומות בבנייה בתמורות מהמכירה. ברגע שקבעו את הפטור ממע"מ, היזם למעשה לא זכאי לקזז את התשומות. בשנים האחרונות נעשה הרבה מאוד כדי להקל על פרויקטים מסוג זה, אבל זה נותר אחד החסמים הבולטים שלא הוסרו. בעיה נוספת היא בהתנגדויות של השכנים, וגם בעניין זה מתקיימת חקיקה שעשויה להועיל".
עסקות קומבינציה
המנוף השלישי והאחרון עליו מדבר הדרי הוא עסקות קומבינציה. עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעל מקרקעין שאין ביכולתו לבנות עליהם או שאינו מעונין בכך לבין קבלן או יזם שרוכש למעשה חלק מהמקרקעין תמורת הבנייה. זאת עסקה טובה לשני הצדדים, שאינה דורשת מימון בשלב הראשון. עסקות קומבינציה, המבוצעות לעתים קרובות, חשובות
"קרנות הריט, פינוי בינוי ועסקות קומבינציה הם המנוף לצמיחה בנדל"ן"
ענת ג'ורג'י
31.3.2006 / 11:08