פנויים להשקעות - סלקו את המשכנתא

לווה שנטל הלוואת משכנתא רשאי בכל עת לפרוע את חובו. רשות זו קבועה בחוק ומקובלת בכל העולם. המשמעות של רשות זו היא שיש ללווה זכות לסיים בכל עת את ההתקשרות עם המלווה על ידי כך שיפרע את יתרת החוב. זכות זו של הלווה גוברת על התחייבותו לשלם למלווה מדי חודש סכום קבוע, כמפורט בלוח הסילוקין המהווה בדרך כלל נספח לחוזה ההלוואה. במונחים המקובלים בשוקי הכספים נאמר כי הלווה רשאי לקנות מהמלווה בכל עת את החוב - ולכן הוא מחזיק באופציה מסוג קול (Call). מחיר החוב מותנה בעמלת הסילוק המוקדם, שבה נדון ברשימה הבאה.



מדוע הוענקה ללווה אופציה כזו, שאינה מקובלת בהלוואות עסקיות. כשהלווה נוטל הלוואת משכנתא הוא מקבל על עצמו התחייבות ארוכת טווח לעמוד בנטל מסוים של תשלום חודשי. משך תקופת ההלוואה וגילו הצעיר של הלווה השכיח מביאים לכך שיכולתו לצפות נכונה את מצבו הכלכלי בעתיד היא מוגבלת - במשך השנים צפוי הלווה לגלות כי תוואי הכנסותיו (ועמן גם יכולת הנשיאה שלו בנטל התשלום) שונה ממה שהעריך בעת נטילת ההלוואה, או שבמשך השנים התגלגלו לידיו סכומי כסף בלתי צפויים. משום כך נקבע שתינתן ללווה זכות ייחודית לבטל את החוזה שכרת עם המלווה, כאמור, באמצעות פירעון מוקדם של יתרת החוב.



זכותו של הלווה אף רחבה יותר - הוא רשאי לא רק לפרוע את החוב כולו (סילוק מלא של ההלוואה), אלא גם את מקצתו (סילוק חלקי). בישראל, שבה חוב המשכנתא יכול להיות מורכב מכמה הלוואות השונות זו מזו בתנאיהן, הוא רשאי לבחור איזו מבין ההלוואות הוא מעדיף לסלק תחילה. לבסוף, הלווה רשאי גם לחזור על הסילוק החלקי כמה פעמים, בכל עת שימצא לנכון.




כאשר הלווה מבצע סילוק חלקי של חובו עולה השאלה כיצד ימשיך לשלם את יתרת החוב. כאן יש הבדל בין הנוהג בארה"ב לבין המקובל בישראל. בעוד שבארה"ב הלווה נדרש להמשיך את התשלומים החודשיים בלא שינוי, ולכן הסילוק החלקי יביא לקיצור תקופת ההלוואה - בישראל מותר ללווה לבחור בין שתי חלופות: קיצור תקופת ההלוואה או הקטנה פרופורציונלית של גובה התשלום החודשי תוך שמירה על תקופת ההלוואה המקורית.



מהן הסיבות השכיחות לסילוק מוקדם של החוב? הסיבה הראשונה היא מחזור ההלוואה: סילוק ההלוואה המקורית, היקרה, ונטילת הלוואה חדשה, בדרך כלל בשיעור ריבית נמוך יותר. מחזור הלוואות שכיח בעיקר בהלוואות שניתנו בריבית קבועה, ותדירותו גוברת בתקופות של ירידת שיעורי הריבית במשק, כשיותר לווים מחליטים לנצל את ההזדמנות להוזלת עלות ההלוואה.



סיבה חשובה נוספת לסילוק מוקדם היא החלפת הדירה. השפעתה של החלפת הדירה חזקה במיוחד בארה"ב, שם משך המגורים הממוצע בדירה קצר יחסית לישראל, ושם אין אפשרות "לגרור" את המשכנתא לדירה החדשה. עם זאת, גם בישראל מנצלים הלווים את המעבר לדירה חדשה לארגון מחדש של החוב הכולל, וממירים את ההלוואות הישנות בחדשות.



שאר הסיבות לסילוק מוקדם שכיחות פחות: קבלת ירושה או סכום כסף חד-פעמי אחר, מות הלווה או בן-זוגו, תפיסת הבית על-ידי המלווה ומכירתו במקרה של חדלות פירעון ועוד. כמה ממקרים אלה מביאים לסילוק מלא ואחרים, לסילוק חלקי של יתרת החוב.



חופש פעולה



העובדה שיש ללווה זכות להקטין את חובו בכל עת באמצעות פירעון חלקי או מלא יוצרת בעבורו מציאות מיוחדת, גמישה, מבחינת הניהול הפיננסי - הוא חופשי לבחור תוואי כרצונו להחזר החוב תוך שהוא מחליט בכל תקופה אם להשתמש בחיסכון הנצבר שלו לצבירת נכסים חדשים או להקטנת התחייבויות. הלווה חייב אמנם לשלם את התשלומים החודשיים שלקח על עצמו בקבלת ההלוואה - אבל אלה תשלומים מינימליים, הוא רשאי לשלם יותר.



מדוע כדאי ללווה לשלם יותר משנדרש? בכך שהוא רשאי להשתמש בחיסכון הנצבר להקטנת החוב נוצרת לו הזדמנות להפקיד את עודפי הכספים שלו באפיק השקעה אטרקטיווי. באפיק השקעה זה הוא נהנה מתנאים נוחים יחסית לאפיקי השקעה אלטרנטיוויים: התשואה על השקעה זו היא ריבית המשכנתא - ריבית הגבוהה משמעותית מהריבית הנהוגה בתוכניות החיסכון הקמעוניות. בנוסף, הריבית הגבוהה שהוא מקבל על השקעתו פטורה ממס וחסרת סיכון.



ההשלכה העיקרית של זכות זו היא שיש להתייחס להלוואת המשכנתא כאל הלוואה שההחזר בה מורכב משני תזרימים נפרדים: החוזי, המחייב את הלווה, שצורתו תשלום חודשי קבוע שנקבע מראש בעת נטילת ההלוואה וביטויו הוא לוח הסילוקין; וזה הנתון כולו להחלטתו של הלווה. מכאן שמשך חיי ההלוואה הוא מושג גמיש - אם הלווה יבחר שלא לסלק אף חלק מחובו בסילוק מוקדם, משך חיי ההלוואה יהיה זה שנקבע מראש בין המלווה ללווה. בכל מקרה אחר, הלווה יקבע בלעדית את משך חיי ההלוואה, בדיעבד, לפי העדפותיו ולפי יכולתו.



חופש פעולה זה מחזיר אותנו לדיון שקיימנו באחת הרשימות הקודמות שהתפרסמו במדור זה, בשאלה מהי תקופת ההלוואה הרצויה ללווה. אמרנו אז כי הלווה צריך לשקול את גובה התשלום החודשי שהוא מתחייב לעמוד בו ולהיזהר מנטילת התחייבות גדולה מדי על עצמו. שיקול זה מתחזק לאור האמור ברשימה זו - אם יסתבר ללווה כי הוא טעה בכיוון ההפוך, כלומר לקח על עצמו נטל קטן מדי, הוא יכול תמיד להאיץ את קצב החזר החוב באמצעות סילוקים מוקדמים.







גם המלווה חייב להביא בחשבון בתכנון הפיננסי שלו את הסילוק המוקדם של ההלוואה. הוא נדרש לאמוד את קצב הסילוק המוקדם, לחזות שינויים שעשויים לחול בו, לגייס את מקורות המימון מתוך התחשבות באפשרות זו ולנהל את הסיכונים הפיננסיים בהתאם. המלווה צריך להביא בחשבון כי הלווים יעדיפו למחזר הלוואות כשהריבית במשק יורדת, ויאטו את קצב ההחזר למינימום כשהריבית עולה. העולם הוא לכן מקום יותר מסובך בעבורו משהיה לולא היתה ללווה זכות לסילוק מוקדם של החוב.



בשלב זה נותיר את שיקולי הלווה בסוגיית מחזור הלוואה (נטילת הלוואה חדשה לפירעון הלוואה ישנה) מחוץ לדיון, ונתמקד בשיקוליו של הלווה שנצבר בידיו סכום כסף והוא שוקל אם להשתמש בו לסילוק (מלא או חלקי) של הלוואת משכנתא. אין המדובר בסכומים שוליים - במרבית המקרים המלווה רשאי להגביל