עולם המשכנתאות שרוי בצלה של עננה קודרת: פולקלור המורכב מסיפורים על גורלם המר של לווים שנקלעו לפיגורים בתשלום המשכנתא. סיפורים אלו מתארים את קורותיהם של לווים ישרי-דרך שנקלעו לקשיים כספיים ומצאו עצמם שרויים בסכסוך מר עם הבנקים למשכנתאות. הבנקים, שעד לאותו רגע הפגינו אדיבות ויחס חיובי כלפי הלקוחות, היפנו להם בבת-אחת עורף - נהפכו לעוינים, תוקפניים וחסרי כל גמישות. המאבקים המשפטיים שהתפתחו במקרים רבים הסתיימו בכך שהלווים נאלצו לפנות את דירותיהם, ונגרמו להם הפסדים כבדים בגלל מכירת דירותיהם במחירים נמוכים.
חלקם של סיפורים אלו משקפים אירועים אמיתיים. כולם משקפים את החמרתה של תופעת הפיגורים בקרב הלווים בעשור האחרון. הסיפורים מגבירים את החששות בקרב רוכשי דירות מפני נטילת משכנתא ועלולים להוביל אותם להחלטות שגויות לגבי תקציב הרכישה הכולל ולגבי פריסת החוב המתאימה להם. הסיפורים גם פוגעים בתדמיתם של הבנקים למשכנתאות: במקום גופים מקצועיים, המתמחים במימון רכישת דיור ומאפשרים לרבבות משפחות בישראל בכל שנה להגשים את חלומותיהם לדירה משלהם - הם נהפכים בתודעה הציבורית למפלצות חורשות-רע האורבות ללווה התמים וממתינות לרגע של חולשה מצדו כדי לפגוע בו.
מהי תופעת הפיגורים? מהם מקורותיה? לאילו מהלכים היא גוררת את המלווים והלווים? על שאלות אלו ננסה לענות בשתי הרשימות הקרובות. בראשונה ננסה להבין מהם הפיגורים וממה הם נובעים. בשנייה ננסה להבין את מהלכיהם של הבנקים והשלכותיהם.
עומק הפיגור
המשכנתא השכיחה היא הלוואה לרכישת דיור: המלווה מעמיד לרשות הלווה סכום כסף חד-פעמי גדול המשמש אותו לרכישת הדירה; הלווה, מצדו, מתחייב לשלם למלווה סכום כסף קבוע מדי חודש במשך תקופה ארוכה מאד; להבטחת החזר הקרן הלווה משעבד למלווה את הדירה שנרכשה.
הנקודה החשובה כאן היא שמרגע שהלווה קיבל את כספי ההלוואה, יתרת החוב עצמה אינה מהווה עוד נושא לדיון בין הצדדים, למעט בשני מקרים: האחד הוא סילוק מוקדם של החוב ביוזמת הלווה, והשני - דרישה לסילוק מוקדם של יתרת החוב ביוזמת המלווה. שני אלו הם צעדים לשינוי בסיסי של ההסכם - בכל מצב אחר יתרת החוב אינה חשובה והקשר בין הלווה למלווה מצטמצם להתחייבותו של הראשון לעמוד בתשלום החודשי לאורך זמן.
מצב של פיגורים בתשלומי המשכנתאות הוא מצב שבו הלווה אינו עומד בהתחייבותו לשלם את התשלום החודשי. זהו מצב ביניים, שבו לווה נודד בין הגדרתו כ"לווה טוב" (לווה שאין לו היסטורית אשראי בעייתית) לבין הגדרתו האפשרית כלווה בעייתי. יש להבדיל בין מצב ביניים זה של פיגורים לבין מצב של חדלות פירעון, שבו הבנק מפסיק את מאמציו לחדש את הגבייה באמצעות זרם תשלומים שוטף ומנסה להחזיר לעצמו את קרן ההלוואה בדרך אחרת: הגשת תביעה משפטית נגד הלווה לסילוק יתרת החוב ונקיטת פעולות למימוש הביטחונות הנכסיים.
עוצמת הבעיה של הפיגור אצל לווה נמדדת במונחים של "עומק הפיגור" - מספר התשלומים החודשיים שהלווה לא עמד בהם. המשמעות היא שהבנק מתייחס לאו דווקא לסכום הכספי של הפיגור, אלא לתרגומו למונחי מספר תשלומים.
"עומק הפיגור" אינו בהכרח מדד טוב לסיכון האשראי אליו נחשף הבנק. יכול להיות לדוגמא מצב שבו שני לווים שנטלו הלוואות זהות בגודלן ונמצאים במצב זהה של עומק פיגור יהיו בעלי ביטחונות נכסיים השונים לחלוטין בערכם זה מזה. למרות זאת מקובל השימוש בעומק הפיגור כמדד פשוט למדידת בעייתיות הלוואות.
את המקרים של הלוואות שנקלעו לפיגורים ניתן לסווג לאחת משתי קטגוריות: האחת, מקרים המהווים תקלה שניתן היה למנוע אותה, כלומר כשהמלווה טעה בזיהוי הסיכון; השנייה, מקרים המהווים תקלה שלא ניתן היה למנוע אותה, שכן לכאורה לא ניתן היה לצפות מראש את העובדה שהלווה ייקלע לפיגור. ההבחנה בין השתיים קשה, וקשה לקבוע באופן אובייקטיווי ומדויק כללי החלטה.
כדי לצמצם את שכיחות המקרים בהם לווים נקלעים לפיגורים, הבנקים מגבשים מדיניות אשראי, הבנויה מכמה רבדים: מערכת של קריטריונים למתן אשראי, כלים כמותיים לזיהוי סיכוני אשראי, תהליכים מפורטים של בחינה המקדימים את אישור ההלוואות, ומידרג פנימי של סמכויות לאישור בקשות.
הבנקים אינם יכולים, עם זאת, למנוע לחלוטין מצב של פיגורים: ראשית, כל הכלים שמנינו נועדו לטפל במקרים הנופלים בקטגוריה הראשונה, כלומר טעויות בזיהוי, אבל אינם יכולים לטפל במקרים הנופלים בקטגוריה השנייה, כלומר מקרים שנראו מראש סבירים; שנית, תהליכי הזיהוי והערכת הסיכון אינם נותנים תשובה פסקנית אם הלוואה מסוימת היא מסוכנת או לא מסוכנת, אלא מדרגים את הסיכון בהלוואה אחת יחסית להלוואות אחרות. הערכת הסיכון היא לכן הסתברותית: היא מצביעה על ההסתברות שלווה מסוים ייקלע לפיגור.
הקטגוריה השנייה שמנינו לעיל, זו של הלוואות שלכאורה לא היו צריכות להיקלע לפיגור, כוללת מיגוון גורמים שמביאים את הלווה למצב של פיגור: מות הלווה, פגיעה בבריאותו של הלווה, פגיעה פרמננטית בכושר ההשתכרות שלו, אובדן זמני של מקום העבודה, פגיעה זמנית בהכנסות הלווה העצמאי, גירושים או פגיעה פיסית בדירה.
בעיה חמורה במיוחד מתעוררת לבנקים כשהמשק נכנס לשלב של האטה כלכלית. במצב של יציבות כלכלית ישנם לווים שמצבם הכלכלי הורע, אבל ישנם אחרים שמצבם השתפר באותה עת. ממדי תופעת הפיגורים צריכים להיות אז יציבים על פני זמן. דבר נוסף: לווים שמצבם הכלכלי הורע ושנקלעו בגינו לפיגורים הם עדיין בעלי נכסים שערכם בשוק נשמר.
פגיעה כפולה
במצב של האטה כלכלית במשק התמונה משתנה: הגורם הכלכלי שהביא לפגיעה בהכנסות הלווים וביכולתם לעמוד בנטל התשלומים משותף ללווים רבים, ושיעור הפיגורים עולה. דבר נוסף: קיים מיתאם חיובי בין מצבם של הלווים לערך דירותיהם, כך שבמקרה של מימוש הנכס הם ייפגעו פעמיים - גם מהפגיעה בהכנסתם הכלכלית וגם מהירידה בערך נכסיהם.
אחד מסוגי המשכנתאות הנפוצים בארה"ב ואינם קיימים בישראל הוא הלוואת Non-Recourse. בהלוואות משכנתא מסוג
הלווה הטוב והלווה הרע
דורון נחמני
11.6.2006 / 17:51