סקירה של חברת הדירוג מעלות, בה היא מדרגת את איגרות החוב שעתיד להנפיק קניון מול הים אילת לגיוס 83 מיליון שקל בהרחבת סדרת אג"ח ב-AA- (מינוס), חושפת פרטים מעניינים על פעילותו של הקניון הרווחי בישראל. במעלות מעריכים כי בטווח הקצר עד הבינוני צפוי הקניון לשמור על מעמדו המוביל באילת ובקנה מידה ארצי, אך יחד עם זאת, בטווח הארוך, מרכזים מסחריים נוספים באילת עשויים לגרום לעודף היצע שטחי מסלר ולפגוע במידה מסוימת בקניון.
איגרות החוב של מול הים יונפקו בהנפקה פרטית לגופים מוסדיים באמצעות חברה ייעודית אשר בבעלות מול הים והן מגובות בתזרים מזומנים של הקניון ובשעבוד מדרגה ראשונה שלו.
מול הים נפתח בשנת 1997 וממוקם ביציאה הדרומית מהעיר אילת. הקניון בנוי משלוש קומות בשטח של 18,773 מ"ר, כשמזה 11,280 מ"ר מיועדים להשכרה והקניון מאוכלס במלואו נכון למועד הדירוג. במרכז הקניות פועלים כ-125 בתי עסק. הקניון נמצא בבעלות החברה הפרטית מול הים אילת, הנמצאת בבעלות המלאה של אופק רכסים השקעות ופיתוח אשר בשליטת אלי ישראלי, אשר משמש גם כמנכ"ל ויו"ר דירקטוריון החברה.
הקניון נחשב למרכז המסחרי הטוב בישראל מבחינת היקפי פדיון של השוכרים למ"ר ומבחינת הכנסות מדמי שכירות למ"ר. כמות המבקרים הממוצעת בקניון, הממוקם בין בתי המלון של עיר התיירות, עומדת בחודש על כ-785 אלף איש - כ-70% מהם, מעריכים בחברת הדירוג, הם תיירים ולא תושביה המקומיים של העיר.
ההכנסות מדמי השכירות של הקניון ב-2005 נאמדות בכ-12 מיליון דולר, לפי דמי שכירות של 82.7 דולר למ"ר. דמי שכירות אלו צמחו ב-50% מאז שנת 2001 וצפויים על פי מעלות לצמוח ב-17% נוספים בשנה הקרובה, כפועל יוצא מפינוי בתי הקולנוע החולשים על שטח של 613 מ"ר והשכרתו של שטח זה לחנויות אופנה קטנות יותר, שישלמו שכר דירה גבוה פי 8-15 מרשת גלובוס גרופ. בשנת 2007 צפוי גידול נוסף בהכנסות מדמי שכירות בעקבות חידוש מספר רב של חוזים עם שוכרים חדשים, תוך שדרוג שכר הדירה הבסיסי ואחוזים מהפדיון.
רמת הפדיון של קניון מול הים למ"ר הינה הגבוהה בארץ. להערכת גורמים בענף, כותבים במעלות, ממוצע הפדיון למ"ר בעשרת הקניונים הטובים בארץ מסתכמת ב-615 דולר נטו לחודש וללא הקניון בכ-560 דולר למ"ר. ב-2005 עמד הפדיון החודשי הממוצע למ"ר בקניון על 1,101 דולר לעומת 1,085 דולר ב-2004 ו-1,018 דולר למ"ר ב-2001. ב-2002-2004 מזכירים לנו במעלות, היתה פגיעה קשה בתיירות באילת בשל המצב הבטחוני ומקרו כלכלי במשק. יחד עם זאת, הם מדגישים - נתוני הפדיון לא נפגעו ואף רשמו עלייה מתונה. ב-2005 חלה התאוששות והפדיון עלה בכ-4% בממוצע.
אחד הדברים האהובים על הישראלים באילת הן הקניות. זאת, בשל הפטור ממע"מ בעיר הדרומית במדינה. בעבר נבחנו תוכניות לביטול הפטור ממע"מ, על אף שבהנהלת מול הים לא צופים מהלך שכזה בין היתר בשל הצטרפות רוב חברי הכנסת לעצומה נגדו. במעלות מעריכים כי ביטול הפטור עשוי לגרום לירידה בפדיונות של החנויות וכתוצאה מכך לירידה מסוימת בדמי השכירות, אך להערכתם גם אם תהיה פגיעה בפדיונות, הם עדיין לא יהיו נמוכים מהממוצע המושג בקניונים אחרים בארץ.
קניון מול הים באילת: הכנסות של 12 מ' ד' מדמי שכירות בשנה וצפי לגידול של 26% בשנתיים הקרובות
שרון שפורר
13.6.2006 / 9:55